开幕满分、安保满分、战绩满分，轰轰烈烈、风光无限的奥运盛宴散席了。经济问题当仁不让地取代奥运，成为政府需要全力以赴求解的最大难题。中国经济正当多事之秋，股市和楼市更是让监管层头疼不已的“捣蛋鬼”。

8月20日股市突然烟花般爆发，沪指大涨7.63%，导火索是摩根大通的一份研究报告：“政府决策层正在考虑一项总金额约为2000 —4000亿元的经济刺激方案”。在股市极度低迷的特殊时期，“救市”信息最具敏感性。问题的关键在于，政府果真会大力度救市吗。

政府官员当然不会立即承认，各界只能猜测。但是谁都知道宏观调控方针已由“双防”转变为“一保一控”，关于奥运后出台重大措施传闻亦层出不穷。对于任何关乎经济的政策，股市都会灵敏地表现出来，而要想撬动楼市，可就没那么容易了。

从西方经济学理论上讲，宏观调控主要依靠经济手段，其中包括货币工具和财政工具。就房地产调控而言，我国是并重经济手段和行政手段，当然部分行政手段已变成了微观的具体性调控，如“70/90”政策。但影响我国楼市走向的决定因素还是经济政策，尤其是货币政策。只有密切关注房贷利率、首付门槛、开发信贷等政策走向，才能从根本上判断市场趋势。

从行业属性上看，房地产是资金密集型行业，离开了银行等金融机构的房地产贷款，无论是企业开发，还是个人购房，都将受到极大钳制。从房地产的商品属性上看，房地产具有虚拟资产特性，其价格决定遵循资本化定价规律，而非普通商品的成本决定法。所以，我们常说房地产业是暴利行业，这是以拿低成本相较其高售价的。

建筑本身的价格应该以成本相衡量，比如选用高档建材必然增加成本，但建筑下面的土地就跟股票一样，属于虚拟资产，其价格根本无法用成本相界定。综合起来，作为重要的资产，房地产价格的高低取决于购房人对市场走向的心理预期和利率，按经济学语言，收益与成本的比值就是房价；其中利率所代表的是资金成本，泛化一点也可以指代货币政策。

不妨回顾以下近几年我国货币政策与房价的关系。从2004年就开始，国家对宏观经济和房地产市场的偏快增长予以重视并步入加息通道。从2004年10月开始，至今已累计加息9次，基准存款利率由1.98%升至4.14%，其中2007年破记录地加息6次；从2003年9月开始，至今已提高存款准备金率19次，由6%提高到17.5%，其中2007年提高10次，今年以来提高5次。加息属于“温水煮青蛙”，每加一次息都会出现业主提前还贷现象，但需要一个量变到质变的过程。

反思之后，笔者发现政策的失误之处在于：2004年—2006年货币政策偏松，利率处于历史偏低水平，改革开放30年来我国平均一年期存款利率是4%左右。这期间，靠增加税收抑制投资、投机作用甚小，结果丧失了稳定房价的良机，由此导致2007年全国房价飙升，而此时货币政策不得不踩急刹车，突然加快收紧流动性，而且从年底开始宣布实行从紧的货币政策，尤其是“二套住房贷款新政”抑制需求的效果非常明显。其结果，从第四季开始部分城市楼市步入调整期，目前已出现全面下调。

那么，下半年我国的货币政策将何去何从？从业界舆论分析，放松财政政策已是板上钉钉，然则短期内期望中央放松货币政策不太现实。值得关注的是，央行和银监会的口气似有松动，比如重点向中小企业增加5%的信贷额度就是明证。更为重要的是，商业银行和监管部门间的博弈加剧，一直被视为优质资产的个贷今年出现大幅下滑，部分银行早已急不可耐地放松个人房贷条件。比如，近期上海多家银行纷纷打出“省钱牌”，或降低利率，或缩短还贷期限。光大银行宣布下调其固定利率房贷的执行利率，优惠利率达到了同业最低水平。

一旦从紧的货币政策改弦易辙，各种房贷优惠措施普天盖地袭来，则楼市触底回暖的时间也就不远了，购房者、投资者目前需要的只是等待。

本文刊发于《中国房地产报》专栏

“无理由退房”颇象“中国式离婚”
别搞错：限贷令并非反“救市论”！

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林子大了啥鸟都有，楼市不好时什么促销手段都会出现。无理由退房，便是其中一个颇为诱人的招术。目前北京、南京、常州等地已出现这一做法。南京的丹佛小镇推出了“3年无条件退房”的优惠活动，开发商给出的承诺是在今年8月份期间购房的，买房人只要签订了相关协议，就可以在购房之日起满3年后的60天内，选择无条件退房；买房人不仅可以退回本金，还能获得24%的高额利润补偿。

这一促销手段相当唬人，准确地抓住了人们担心房价继续下跌的恐慌心理，给购房者吃下定心丸。无理由退房实属业内智多星潘石屹所原创，源出其“出口理论”：“既然日子过不下去了，不如心平气和地离婚吧”——这是为应付1999年“氨气事件“的危机公关的成功案例。那时楼市正处于上升期，可以说没有任何风险。

2006年初，正值上海楼市低迷之际，新湖明珠城也曾推出“两年内包退”，结果证明效果并不大。但那时，对于开发商而言风险并不大，因为宏观经济面很好，全国楼市依然繁荣，只是长三角受“国八条”影响稍有盘整。2007年重庆楼盘渝能国际也曾抛出“无理由退房”，但那是在楼市上升期基本没风险情况下的促销噱头，签合同15天后即可退房，类似于国美电器15日内可条件退货。

可现在面临的极有可能是一场持续三年左右的中期调整，也即开发商出此谋略，还是有相当大风险的。但有两点对开发商有利：一是无论如何只要能回笼资金，先拯救企业紧绷的资金链，至于是会引起退房潮，那是二三年之后的事。二是中国人有心理弱点，电视剧《中国式离婚》，曾把中国人面对离婚时那种缺乏理性、思想不肯面对现实的心理描摹得惟妙惟肖。

与之中国式离婚相似，真要是把房子退掉，并不容易。首先，装修入住几年后，房子成为“家”的物质外壳，这种浓厚的感情寄托实在非金钱可以估价，因此岂能动辄割舍；其次，中国式买房是“宽进严出”，想退房，程序一大堆；最后，开发商都是项目公司，房子卖完后可能项目公司就不存在了，如承诺期过长，届时即使想退房也怕找不到主。

前些年流行的楼盘包租的承诺，让很多投资者丢掉了思想包袱，抢着买商铺。但很多黑心开发商卖完后不久，就断租了，甚至携款跑路，可怜小业主投诉无门。因此，那些想要签定“无理由退房”合同的购房者，一定要小心，确认开发商是否有实力、品牌好；另外还得仔细研究一下合同条款，免得掉进陷阱，以后想退也退不掉。

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近日，央行和银监会联合下发《关于金融促进节约集约用地的通知》。一些专家、评论人和媒体记者立即跳出来说：这表明房地产调控正在加强，“救市论”破灭。尤其是看到《证券时报》上的一篇文章，作者认为：“如今，国家有关部门再次出台政策，从严限制房产信贷，这无疑宣告了房地产商“救市梦”的破灭。”

笔者认为，该政策的出台，绝对不能认为是标志着房地产调控正进一步紧缩，也不能认为是用来反击“救市论”的。政策的出发点很明确：为贯彻落实《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）精神，充分利用和发挥金融在促进节约集约用地方面的积极作用。

节约集约用地，是我国的一项长期国策，不适于归入具有时效性的宏观调控。包括金融在内的各职能部门为这项国策提供支持，是其职责所在，而与房地产市场的上行或下行形势无关。

这项政策，对于房地产项目发放贷款是“有保有压”的。对于符合节约集约用地项目，加大支持力度；对于违反相关规划、规定，包括闲置土地等禁止或限制发放贷款，是非常正当的。

从效果来看，首先是从金融信贷上引导地方政府和开发商节约集约用地；其次能降低商业银行的开发信贷风险（主要是违规用地带来的政策风险）；再次会使部分开发商日子难过，资金更加紧张，他们或者手中握有历史遗留下来的不合规土地，或者持有闲置土地；但事实上，近两年很多中小企业已经很难从银行贷到钱，这一政策对其基本无效。

从房地产业的角度看，这项政策有利于行业健康发展，有助于促进企业的优胜劣汰。但下半年，随着楼市下滑速度加快，房地产宏观调控政策只会放松，不可能加强。就房贷而言，要放松，也是先放松个人房贷，开发贷款依然紧张。至于是否会“救市”，那要看“救市”的确切定义了，什么程度的放松叫救市？——谁都没能力给出标准答案！

楼市理性回归，长期依然看好

潘石屹逆势涨价为哪般？！

附录政策全文：

中国人民银行　中国银行业监督管理委员会关于金融促进节约集约用地的通知

银发〔2008〕214号

中国人民银行上海总部，各分行、营业管理部、省会（首府）城市中心支行、副省级城市中心支行,各银监局,各政策性银行、国有商业银行、股份制商业银行,中国邮政储蓄银行：

    为贯彻落实《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）精神，充分利用和发挥金融在促进节约集约用地方面的积极作用，现提出以下要求。

    一、切实加强学习，深刻领会节约集约用地重要性

    （一）深入学习，提高认识。切实保护耕地，促进节约集约用地，不仅关系当前经济社会发展，而且关系民族生存根基和国家长远利益；科学合理配置金融资源，形成对利用土地的有效约束和激励十分必要。各金融机构要认真学习、深刻领会《国务院关于促进节约集约用地的通知》的精神实质，进一步提高对节约集约用地重要性的认识。

    （二）明确原则，把握重点。各金融机构应以严格限制粗放低效用地、积极支持节约集约用地为原则，以重大基础设施、公共设施、工业设施建设、农村集体建设用地和商业性房地产等领域为重点，加强相应的信贷合法合规审查，进一步改进金融服务，积极引导和推动节约集约用地。

    二、强化政策要求，严格建设用地项目贷款管理

    （三）严格建设项目贷款管理。贷款项目用地应依法取得，符合土地利用总体规划、城乡规划和相关行业规划，涉及新增建设用地的，还应纳入土地利用年度计划，禁止向不符合规划控制要求的项目提供贷款支持，禁止向违法用地项目提供贷款支持。对列入国家《禁止用地项目目录》的项目，严禁发放贷款；已发放贷款的，应在采取必要保全措施的基础上，逐步收回。对列入国家《限制用地项目目录》的项目，应审慎发放贷款。

    （四）严格市政基础设施和工业用地项目贷款审核。对于不符合国家标准、未取得国土资源部门用地批复的市政基础设施、生态绿化项目以及工业项目建设，不得予以任何形式的信贷支持。

    （五）严格农村集体建设用地项目贷款管理。对利用农村集体土地开发商业性房地产的，不得发放任何形式的贷款；对购买农村集体土地上建设的住房的城镇居民，不得发放住房贷款；对利用农村集体土地开办企业、兴办乡（镇）村公共设施和公益事业的，要严格审查贷款申请，对未取得合法用地手续，没有落实有效担保权利的，不得发放贷款。

    （六）严格商业性房地产信贷管理。禁止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款；土地储备贷款采取抵押方式的，应具有合法的土地使用证，贷款抵押率最高不得超过抵押物评估价值的70%，贷款期限原则上不超过2年；对国土资源部门认定的房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年、完成该宗土地开发面积不足三分之一或投资不足四分之一的企业，应审慎发放贷款，并从严控制展期贷款或滚动授信；对国土资源部门认定的建设用地闲置2年以上的房地产项目，禁止发放房地产开发贷款或以此类项目建设用地作为抵押物的各类贷款（包括资产保全业务）。

    各金融机构应加强对房地产开发企业自身信用记录、还款能力和还款意愿的调查与评估；审核确认房地产开发贷款的抵押物，不得接受重复抵押；在预购商品房抵押贷款发放前，应审核确认房地产企业已解除该项目土地抵押及在建工程抵押中所售房屋对应部分的抵押物。

    三、加强金融支持，切实促进节约集约用地

    （七）优先支持节约集约用地项目建设。对在现有工业用地上提高土地利用率和增加容积率的项目，以及开发利用空闲、废弃、闲置土地的项目，在符合规划条件、不改变用途的前提下，应优先予以金融支持；对符合“布局集中、产业集聚、用地集约”要求的国家级开发区，应优先予以金融支持。

    （八）优先支持节地房地产开发项目。对符合国家《住宅性能评定技术标准》和《绿色建筑评价标准》等先进节地技术的房地产项目，优先予以金融支持；在符合国家各项政策和金融机构贷款条件的前提下，要优先支持廉租住房、经济适用住房、限价商品住房及建筑面积在90平方米以下的中小套型普通商品住房建设。

    （九）积极支持土地储备机构盘活存量建设用地。对土地储备机构储备符合规划（计划）且空闲、废弃、闲置和低效利用的国有存量建设用地的，要积极予以贷款支持。

    （十）加大创新工作力度，拓宽土地融资渠道。各金融机构应进一步加大金融创新力度，积极探索符合实际需要的金融产品,充分利用金融手段促进节约集约用地。

    四、强化金融监管，确保政策落到实处

    （十一）建立健全金融促进节约集约用地管理制度。各金融机构应进一步改进贷款审核审批流程，制订和完善有关管理规定，并于2008年12月31日前上报监管部门。

    （十二）加强金融促进节约集约用地工作的指导和督查力度。人民银行各分支机构、各银监局要切实加强与地方政府相关部门的沟通合作，建立信息交流机制，将企业违法用地、闲置土地等信息纳入人民银行企业征信系统和银监会客户风险预警系统，为金融机构有关信贷决策提供支持和服务；同时，要结合当地实际，加强调查研究和“窗口指导”，积极探索开展金融机构落实节约集约用地金融政策的评估工作，研究建立土地金融创新工作机制；适时开展检查，及时纠正违法违规经营行为，并依法追究有关单位和人员的责任。

    请人民银行上海总部，各分行、营业管理部、省会（首府）城市中心支行，各省（自治区、直辖市）银监局将本通知联合转发至辖区内城市商业银行、农村商业银行、农村合作银行、城乡信用社、信托公司及外资银行。

                                                            中国人民银行     中国银行业监督管理委员会

                                                                       二〇〇八年七月二十九日

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“旅游搭台，经济唱戏”，是多年来地方政府贯用的一招。眼下如火如荼进行中的奥运会也是一个“大戏台”，表面看是各国运动员在上面较劲儿，暗下里却是展示中国实力和中国品牌的一个秀场。正由于这一磁场很好很强大，国内诸多行业和企业，都想跟她发生点“关系”。

房地产行业和企业当然也难以免俗。关于奥运后房价走势的文章（包括博客）早已普天盖地，北京业界尤喜炒作这一话题，近水楼台先得月嘛。开发商当然也不愿错过这一难得的机会，在楼市成交低迷、高房价难以为继的形势下，借此舞台向公众展示已不怎结实的“胸大肌”，并欲火中烧地向购房者抛媚眼。

在经典的“4C”营销理论中，促销占据重要地位，尤其是在市场不景气的时候，只能依赖促销解决现金流的问题。然而，促销也是一门大学问，就房地产来而言，有些开发商刚一降价，便招来众多前期高价买房业主的退房潮，搞得企业狼狈不堪，无法收场；而有些开发商则擅于剑走偏锋，比如利用“周年庆”之类冠冕堂皇的借口，既让利于新客户，又堵住了老业主的嘴巴。

聪明的开发商，早就开始动奥运会的脑筋。比如今年1月，重庆蓝光地产便出资100万元，作为支持重庆籍奥运羽毛球选手张亚雯及重庆体育事业发展的奖励基金。进入8月，各种或温柔或粗暴地揩油奥运的促销活动潮水般现身各地售楼处。比如，奥运珍品展览、买楼还有奥运惊喜大礼包送、金牌有奖竞猜活动等。

现代商业社会中，“眼球经济”异军突起，奥运会当仁不让地成为全世界最大的“眼球盛事”。对于开发商来说，这是件坏事，因为全国人民，包括绝大多数有购房需求的人，8月份都猫在家里看奥运，哪还有心思看房、选房？若能把大不利转化成小有利，则可谓高明。“借力打力”之术正可应用于此，变着花样也要把楼盘促销粘上奥运。当年，冯仑先生傍上泰达的策略大获成功，眼下，精明的开发商若能临时性地傍上奥会这个“眼球大款”，则虽无鱼肉，亦有稀粥可资充饥。

本文刊发于《居周刊》

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最新出炉的7月份数据表明，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.0%，涨幅比6月低1.2个百分点，降幅相当明显，这与之前的预期相符。而环比涨幅为0.1%，较上月的0.0%略有上升，这点倒出乎笔者意料——因为全国下滑之势比较明显，环比上涨多少有些反常。

这个暂且不管。本文重点分析一下区域房价走势吧。大致看了一下70个城市的房价情况，我发现一个演变规律。在70个城市有涨有跌、涨跌城市散乱的情况之下，大区域之间出现一些整体性的动向。

众所周知，本轮房价下跌是由珠三角开始的，早在几个月之前，这一区域的两个中心城市——深圳和广州的房价已开始下降，尤其是月度环比增幅为负。而7月份，长三角区域也出现下跌迹象，突出表现在：这一区域的三大中心城市——上海、南京、杭州的新建住房价格环比开始下跌，二手房价格亦相似。而在6月之前，他们总体是上涨的。比如6月份上海的新建住宅和二手住宅价格环比增幅为0.0%，之前一直上涨。

再看另一个重要的经济圈：环渤海地区，北京、天津、大连三个城市的新建住宅和二手住宅的价格都是上涨的。虽然涨幅在缩小。

由此可以预测，第三季度，长三角房价将迎来拐点，珠三角房价将继续下跌，而环渤海的房价拐点有可能出现在第四季度。

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奥运会是大事儿，但身在上海，感觉远较北京清淡。一个月前去北京，街上警察就多多了。而身处房地产业，北京同行早就开始拿奥运与楼市乱煮，到底俺也没搞明白到底如何影响北京楼市。北京朋友和部分上海地产记者还曾很关心地向我问起奥运对上海楼市的影响，我的回答很干脆：可以忽略不计。

谁叫我们国家区域这么广、经济规模这么大呢，放在小国能掀起一波经济发展潮的奥运，对我们只不过是蚂蚁推大象。当然，有幸举办奥运会，对于世界人民了解、认识中国的推动力可就大了，这一效应的释放需要一个较长的时间，也就不去管它了。

8月8日上午，参加了易居中国2008年第三次经济工作会议。之所以选择奥运开幕日，是因为一年前的这一天，易居中国在美国纽交所成功上市，之所以选择这天上市，也把一年后奥运开幕因素考虑进去了。对企业而言，原本是值得好好庆贺的一天，因为奥运会开幕式更精采，独乐乐不如众乐乐，还是让员工们都回家坐电视机前享受普天之乐吧。

但对于中国上亿股民、基民来说，这是悲喜交加的一天。喜的是奥运终于开锅了，悲的是盼星星盼月亮，奥运行情到底还是没露脸。8月8日，空方再次发难，沪指盘中连续跌破2700点和2600点两大关口，收盘时勉强守在2600点上方；深成指则创出年内新低。

于是有朋友抱怨道：如果能避免股市大跌，则宁可不观奥运。与国家利益相较，人们更关心切身利益，无可厚非。看来，国家维持股市稳定的态度，并不是那么靠得住，即使是有奥运这样的好借口。

下午四点，公司就让员工放羊了。因为有事情，我到五点半才离开。破天荒地一到家就蹲在电视前，等着开幕式。有点看春节晚会的架式，又让偶想起小时候在农村等着放露天电影的虔诚劲儿。

说实在，开幕式节目导得挺有水平，张艺谋肚子里真有货。场面宏大、匠心独具，加上高科技手段，尤其是鸟巢上面设置了一圈背景装置，放映出的鸟群、瀑布、李宁举着火炬跑步等影像极具震憾力。内容当然无可指摘，把以四大发明为核心的中国文明表现得趣味盎然。家人说，看起来有些闷。我说，明摆着演给老外看的，只所以让老谋子当导演，很大程度上是因为他比较懂得外国人的心理需求。套上鲁迅的理论，那叫“越是民族的，就越是世界的”。

可我实在是俗人一个，看到朗朗弹钢琴的时候，再也坚持不住了，眼皮只打架，于是迷迷睡着了。这也太没爱国热情拉！后来顽强睁眼又看了一会，入场仪式开始后不久，正式歇菜，干脆把头由沙发转移到枕头拉倒。每周总有那么一次，瞌睡来得特别早，什么事都挡它小样不住。轰轰烈烈的奥运观礼就这么混过去了，早上起来，才知道原来昨晚搞到12点多，原来是李宁最后点燃了火炬，原来北京周边发射了1100多枚火箭弹才阻止了雨淋巢，原来…………

奥运真的来了，楼市也将迎来真正冬眠的16天，销售员们及业界朋友们，也该趁此闲暇调整一下心态。对于奥运，生活在上海的朋友们也不必过于艳羡北京人，凭咱们国家迅速上升的国际地位，未来30年，极有可能再次承办一次，而荣耀极有可能落在上海头上。届时估计老杨尚能观瞩，呵呵。

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近段时间，已沉寂了许多的王石，因为一句被记者歪曲的公开发言，而再度受到业内外关注。据某媒体报道：“万科在香港举行了中报发布会，王石表示，万科下半年将进一步下调房价”。万科执行副总裁肖莉立即声明：“王石从未说过万科要继续降价，而且，万科也不会发动价格战。”

不过，万科虽然没有喊出“全国降价”的口号，但进行战略调整的意图相当明确：

为应对市场变化，下半年计划开工和竣工面积将分别减少19.5%和14.9%；而且不是单纯地调减项目，而是要积极调整原计划开工的部分项目的规划和产品结构，主要供应刚性需求旺盛的小户型。“70/90”政策自2006年开始实施，但各地落实的情况并不理想，部分开发商还有较大的抗拒心理，通过各种方式在户型设计上“偷面积”的情况大量存在。因此，至今全国许多城市90平米以下住宅的供应比重仍在30%左右徘徊，上海7月份的90平米以下住宅的成交比重为32.5%，与政策要求差距明显。万科主动放弃大户型的开发比重，加大小户型推案量，不仅表明积极响应中央方针，而也迎合了市场需求。

就笔者接触较多的华东地区市场来看，万科已在积极调整开发和营销策略，比如：将原本年底计划推出大户型的比例降低，改推90左右的小户型；将原先的装修标准降低，以降低房屋总价等，这一点获得了市场的热烈欢迎，7月份装修标准降低后新推出的上海万科金色雅筑新房源，被购房者一抢而空。另外，万科在中报中还明确表示，今年放缓拿地节奏，收紧支出，一切都在为“过冬”做准备。

实际上，笔者同万科对市场走向的判断比较一致。在国内外宏观经济面不容乐观的大背景下，本轮房地产市场已不再是之前很多专家所谓的“短期波动”，极有可能是一场2-3年“中期调整”。笔者认为下半年，上海楼市将正式改变上半年微涨的格局，将迎来一轮普跌风潮。全国市场趋势亦如此，详见笔者前几天写的一篇博文——《房价“拐点”真来啦！》

雷锋助人为乐，所以被人称道。企业谋利天经地义，似乎与雷锋精神相去十万八千里。但如果有开发商能在目前房价久盘不跌、部分企业依然“死扛”高房价的情况下，勇于坦然面对市场下行的大势，并积极响应调控政策，引导市场加快向理性回归，并使普通购房人从中受益，那么，在一定程度就可称之为整个行业的“活雷锋”。

要做这么个“活雷锋”，得有两个前提条件：一是企业规模够大、品牌号召力够强，这样才能起到为整个市场“破冰”的表率；二是企业主动放低身段，调整产品策略和营销策略，积极顺应市场，而非资金链快要断了，企业快要倒闭了才万般无奈地来个“跳楼价”。

目前完全符合这两个条件的企业，屈指可数，其中以万科比较典型。众所周知，在众多开发商中，只有万科早在去年就已明确提出做好“过冬”准备，因此才在去年第四季度在全国部分城市率先调整，尤其是珠三角地区。万科在上海地区的促销活动也取得不错战绩，。而万科的财务状况要好于很多企业，其中报表明：短期借款与在未来一年内将到期的长期负债合计149.6亿元，而目前持有的货币资金达到153.7亿元。手中有钱，而勇于促销求量，不能不说万科看得更远。

前段时间，有些开发商称要做“猪坚强”，甚至是 “猪超强”，那也只是在外部恶劣环境下采取的“龟缩”策略，靠身上以前积累的脂肪维持生存——虽然这也是一种宏观调控和市场低迷下的有效策略，但笔者认为偏于消极。兵法中有言：“最好的防御策略是进攻”。只有那些能够认清政策和市场大势的企业，并采取积极、务实行动的开发商，才能在困境中生存下来，并且活得更发好。

前两天，收到冯仑先生托人送我的一本书——《野蛮生存》，和一份报告——《万通地产2007年度报告》。在该报告的董事长致辞中有句话：“将继续坚定不移地实施‘滨海新区、美国模式、守正出奇’的公司战略，运用反周期的发展策略……在当前低速发展的市场中找寻快速发展的道路。”笔者非常认同“守正出奇”和“反周期”策略。

万通和万科皆是开发企业中的翘楚，只是在开发规模、产品重点、扩张策略方面存在明显差异，万通走路的步子非常稳健，且把商办类产品作为重点，因此注定他只能是个优质企业；而万科作为中国房地产开发业的龙头老大，发展速度较快，而且业务集中于民众关心的住宅开发上，其一举一动皆能影响到行业发展、社会舆论、市场心理预期。因此，万科不仅是优质企业，更有潜质成为引领行业健康发展的“活雷锋”。

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各地泡沫不同，调控须松紧结合！

这段时间，在中国房地产界，关于是否应该“救市”的争论闹得沸沸扬扬。事实上，政府部门和行业协会也在紧锣密鼓地进行调研，以更多地了解行业和市场的真实状况，并酝酿相关的应对措施。（昨晚跟一个长沙的网友聊了一会，他说长沙市相关部门正在召开紧急会议，商讨如何“救市”，其中一个措施是给那些有资格购买经济适用房的居民发放货币补贴，让他们去购买商品住宅，这倒也是一个怪招。）

笔者认为，近几年宏观调控一直存在“一刀切”的现象，2005年的“国八条”出台后就曾有种说法“上海感冒，全国吃药”，反映出其它地区对于该政府的不满情绪。仔细想想就会发现，包括“70/90”、信贷、税收等绝大部分调控政策，都没有区分不同区域的情况。而事实上，由于我国经济发展和房地产市场发展的区域不平衡，东中西部之间、大中小城市之间的楼市形态差别很大，一个药方不可能治百病。

众所周知，去年“9.27”房贷新政之后，部分城市房地产市场开始调整，继而全国多数城市房屋成交量下跌，虽然目前全国房价仍然未降，但市场继续走冷，存在普跌的可能性。这种形势下，房地产宏观调控走到了一个十字路口，是继续紧缩，还是回头放松？

笔者认为，问题的关键是要搞清楚全国市场和各个区域市场是否存在泡沫、是否健康。如果是泡沫很大，那么“硬着陆”比“软着陆”更有利，当然日本政府千方百计的阻挡房价泡沫破裂，结果使楼市十几年阴跌。如果说基本没泡沫，那么调控就应放松，如果是有些区域有泡沫，有些地方没有，那就得因地制宜。

衡量房地产是否存在泡沫最佳工具是房价收入比。经过笔者的分析研究，发现2007年之前全国城镇房价收入比基本上在6倍上下波动， 2007年达到7.38，与国际水平比较接近，基本上可以界定为总体尚无泡沫。分区域观察，其总体特征是经济越发达、城市地位越重要，房价收入比越高，东、中、西部呈现明显的梯度序列。2007年，一线城市已经明显出现泡沫，北京、深圳、广州已超过13；东部二线城市多在8-9倍左右，中部大城市7-8倍左右，西部城市在5-7倍左右，如重庆只有5.25倍。

当然，上述研究皆以统计局系统的数据为计算基础，而统计局系统的数据并非很准确，地方政府倾向于控制房价涨幅，而居民收入统计中往往难以覆盖大量灰色收入。但不管怎么说，目前也只有统计局这么一个全国性的数据系统，借此还是可以廓清楼市总体形态的，而且由于是同一套体系，各区域之间的可比性很强。

鉴于此，房地产调控应该避免“一刀切”，针对目前我国各区域之间房价收入比差别较大，房价泡沫程度不同的情况，应该对症下药，采取不同的措施。针对房价泡沫相对明显的一线城市，尤其是京穗深三市，应该继续实行紧缩型的调控政策，尽可能让房价有一个适度的回落，比如20%以内；而对房价收入比很正常的中西部地区，应该适度放松房地产调控，鼓励自住需求，引导开发投资，促使市场稳定向上发展。“成都地产十条”借着灾后重建的名义而“师出有名”，其实整体西部地区的宏观调控都应更富弹性。

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开发商死扛房价，后果很严重！

出了梅雨，天气即暴热；跨进七月，楼市却更凉。7月11-14日举行的第23届中国上海房地产展示交易会已草草收场，对于原本参展热情高涨的开发商来说，味同嚼蜡，对于盼望房价大跌的购房者而言，大失所望。

其实在目前弱市格局下，想要房展会有多火，那是相当不现实的。问题的关键在于，绝大部分参展商居然摆出一幅“打死俺也不降价”架式，即使少数楼盘有点小折扣，也附以一次性付款等要求。实在有些怪哉。

开发商降不降价，那是企业自主经营的事儿，外人不足道也，但对于笔者而言，如鲠在喉，不吐不快。在当前市场调整期，企业在楼盘定价方面的决策须要衡量两个因素：一是预判市场将持续下行，还是很快会回暖；二是企业资金链能否足以支撑销售缓滞带来的压力。其中，前者的重要性远大于后者。

众多开发商死扛房价，主要缘于对后市持乐观态度，仍抱有短期内房价即将迎来反弹的想法——我认为这只能是幻想。从市场运行态势分析，自去年11月开始，上海一手房住宅成交量持续下降，今年上半年商品住宅的成交量同比去年剧降50%左右。往年成交活跃的4、5、6三个月今年却持续低迷。当然，若观察房价，无论一手房，还是二手房，至今整体未跌。

“盘久必跌”，这一股市规律，在很大程度上也适用于楼市。没有成交量的支撑，房价想要保持坚挺，难度相当大。或许很多开发商会援引2005年夏天上海楼市的故事。2005年5月“新国八条”出台后，上海楼市成交量迅速萎缩，价格亦开始下调，第三季度陷入低谷，部分楼盘甚至降价20-30%。事实证明，第四季就开始触底反弹，2006年基本上属于小幅上升的过程。

但是，开发商一定要清楚的认识到一点：上海楼市目前面临的形势，与2005年具有很大差异性。2005年“新老国八条”出台时，全国其它区域都在抱怨“上海感冒，全国吃药”，因为2004年只有以上海为代表的长三角地区房价涨幅过大；而眼下的情形是全国楼市整体向下调整，近几个月一二线城市住宅成交量同比去年普遍缩量四到五成，珠三角地区房价下跌明显。在全国其它区域皆跌的大势之下，上海还想一枝独秀，可谓难如登天。

从宏观面分析，差异就更大了。2005年国内经济仍处于上行阶段，通货膨胀保持在正常的低水平，虽然已经开始收紧“银根”，但没有实行从紧的货币政策，国际上很多发达国家的楼市一片繁荣。经历了2007年的高点后，目前国内经济明显开始下行，CPI持续在8%上下高位徘徊，从紧的货币政策逼迫许多开发商卖地、出让股权、借高利贷，国际上美国次贷危机依然持续，甚至已拖累今年世界经济的增速。

房地产市场并非“天外飞地”，国外经验表明，在宏观经济上升期，房地产市场往往先回暖，在宏观经济下行期，则有所滞后。若真如许多经济学家所言，本轮宏观经济繁荣顶点是2007年，其后将步入下行轨道，那么本轮楼市调整，短期内将很难结束，这将是一场持续2-3年的中期“战争”。

正基于此，开发商不能对后市盲目乐观，这个“冬天”可能有点长，销售跑量远比扛着高价贪求高利润来得重要，让利促销是正道。本次房展会现场客户调查显示，持观望态度的购房者所占比例超过7成，较往届展会大幅提高。在目前买方观望气氛浓厚的情况下，或许部分开发商会担心：降价以后还是卖不掉岂非进退失据？然而别忘了，有一点是铁定的：降价不一定好销，不降价一定不好销。

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