奥运会是大事儿，但身在上海，感觉远较北京清淡。一个月前去北京，街上警察就多多了。而身处房地产业，北京同行早就开始拿奥运与楼市乱煮，到底俺也没搞明白到底如何影响北京楼市。北京朋友和部分上海地产记者还曾很关心地向我问起奥运对上海楼市的影响，我的回答很干脆：可以忽略不计。

谁叫我们国家区域这么广、经济规模这么大呢，放在小国能掀起一波经济发展潮的奥运，对我们只不过是蚂蚁推大象。当然，有幸举办奥运会，对于世界人民了解、认识中国的推动力可就大了，这一效应的释放需要一个较长的时间，也就不去管它了。

8月8日上午，参加了易居中国2008年第三次经济工作会议。之所以选择奥运开幕日，是因为一年前的这一天，易居中国在美国纽交所成功上市，之所以选择这天上市，也把一年后奥运开幕因素考虑进去了。对企业而言，原本是值得好好庆贺的一天，因为奥运会开幕式更精采，独乐乐不如众乐乐，还是让员工们都回家坐电视机前享受普天之乐吧。

但对于中国上亿股民、基民来说，这是悲喜交加的一天。喜的是奥运终于开锅了，悲的是盼星星盼月亮，奥运行情到底还是没露脸。8月8日，空方再次发难，沪指盘中连续跌破2700点和2600点两大关口，收盘时勉强守在2600点上方；深成指则创出年内新低。

于是有朋友抱怨道：如果能避免股市大跌，则宁可不观奥运。与国家利益相较，人们更关心切身利益，无可厚非。看来，国家维持股市稳定的态度，并不是那么靠得住，即使是有奥运这样的好借口。

下午四点，公司就让员工放羊了。因为有事情，我到五点半才离开。破天荒地一到家就蹲在电视前，等着开幕式。有点看春节晚会的架式，又让偶想起小时候在农村等着放露天电影的虔诚劲儿。

说实在，开幕式节目导得挺有水平，张艺谋肚子里真有货。场面宏大、匠心独具，加上高科技手段，尤其是鸟巢上面设置了一圈背景装置，放映出的鸟群、瀑布、李宁举着火炬跑步等影像极具震憾力。内容当然无可指摘，把以四大发明为核心的中国文明表现得趣味盎然。家人说，看起来有些闷。我说，明摆着演给老外看的，只所以让老谋子当导演，很大程度上是因为他比较懂得外国人的心理需求。套上鲁迅的理论，那叫“越是民族的，就越是世界的”。

可我实在是俗人一个，看到朗朗弹钢琴的时候，再也坚持不住了，眼皮只打架，于是迷迷睡着了。这也太没爱国热情拉！后来顽强睁眼又看了一会，入场仪式开始后不久，正式歇菜，干脆把头由沙发转移到枕头拉倒。每周总有那么一次，瞌睡来得特别早，什么事都挡它小样不住。轰轰烈烈的奥运观礼就这么混过去了，早上起来，才知道原来昨晚搞到12点多，原来是李宁最后点燃了火炬，原来北京周边发射了1100多枚火箭弹才阻止了雨淋巢，原来…………

奥运真的来了，楼市也将迎来真正冬眠的16天，销售员们及业界朋友们，也该趁此闲暇调整一下心态。对于奥运，生活在上海的朋友们也不必过于艳羡北京人，凭咱们国家迅速上升的国际地位，未来30年，极有可能再次承办一次，而荣耀极有可能落在上海头上。届时估计老杨尚能观瞩，呵呵。

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近段时间，已沉寂了许多的王石，因为一句被记者歪曲的公开发言，而再度受到业内外关注。据某媒体报道：“万科在香港举行了中报发布会，王石表示，万科下半年将进一步下调房价”。万科执行副总裁肖莉立即声明：“王石从未说过万科要继续降价，而且，万科也不会发动价格战。”

不过，万科虽然没有喊出“全国降价”的口号，但进行战略调整的意图相当明确：

为应对市场变化，下半年计划开工和竣工面积将分别减少19.5%和14.9%；而且不是单纯地调减项目，而是要积极调整原计划开工的部分项目的规划和产品结构，主要供应刚性需求旺盛的小户型。“70/90”政策自2006年开始实施，但各地落实的情况并不理想，部分开发商还有较大的抗拒心理，通过各种方式在户型设计上“偷面积”的情况大量存在。因此，至今全国许多城市90平米以下住宅的供应比重仍在30%左右徘徊，上海7月份的90平米以下住宅的成交比重为32.5%，与政策要求差距明显。万科主动放弃大户型的开发比重，加大小户型推案量，不仅表明积极响应中央方针，而也迎合了市场需求。

就笔者接触较多的华东地区市场来看，万科已在积极调整开发和营销策略，比如：将原本年底计划推出大户型的比例降低，改推90左右的小户型；将原先的装修标准降低，以降低房屋总价等，这一点获得了市场的热烈欢迎，7月份装修标准降低后新推出的上海万科金色雅筑新房源，被购房者一抢而空。另外，万科在中报中还明确表示，今年放缓拿地节奏，收紧支出，一切都在为“过冬”做准备。

实际上，笔者同万科对市场走向的判断比较一致。在国内外宏观经济面不容乐观的大背景下，本轮房地产市场已不再是之前很多专家所谓的“短期波动”，极有可能是一场2-3年“中期调整”。笔者认为下半年，上海楼市将正式改变上半年微涨的格局，将迎来一轮普跌风潮。全国市场趋势亦如此，详见笔者前几天写的一篇博文——《房价“拐点”真来啦！》

雷锋助人为乐，所以被人称道。企业谋利天经地义，似乎与雷锋精神相去十万八千里。但如果有开发商能在目前房价久盘不跌、部分企业依然“死扛”高房价的情况下，勇于坦然面对市场下行的大势，并积极响应调控政策，引导市场加快向理性回归，并使普通购房人从中受益，那么，在一定程度就可称之为整个行业的“活雷锋”。

要做这么个“活雷锋”，得有两个前提条件：一是企业规模够大、品牌号召力够强，这样才能起到为整个市场“破冰”的表率；二是企业主动放低身段，调整产品策略和营销策略，积极顺应市场，而非资金链快要断了，企业快要倒闭了才万般无奈地来个“跳楼价”。

目前完全符合这两个条件的企业，屈指可数，其中以万科比较典型。众所周知，在众多开发商中，只有万科早在去年就已明确提出做好“过冬”准备，因此才在去年第四季度在全国部分城市率先调整，尤其是珠三角地区。万科在上海地区的促销活动也取得不错战绩，。而万科的财务状况要好于很多企业，其中报表明：短期借款与在未来一年内将到期的长期负债合计149.6亿元，而目前持有的货币资金达到153.7亿元。手中有钱，而勇于促销求量，不能不说万科看得更远。

前段时间，有些开发商称要做“猪坚强”，甚至是 “猪超强”，那也只是在外部恶劣环境下采取的“龟缩”策略，靠身上以前积累的脂肪维持生存——虽然这也是一种宏观调控和市场低迷下的有效策略，但笔者认为偏于消极。兵法中有言：“最好的防御策略是进攻”。只有那些能够认清政策和市场大势的企业，并采取积极、务实行动的开发商，才能在困境中生存下来，并且活得更发好。

前两天，收到冯仑先生托人送我的一本书——《野蛮生存》，和一份报告——《万通地产2007年度报告》。在该报告的董事长致辞中有句话：“将继续坚定不移地实施‘滨海新区、美国模式、守正出奇’的公司战略，运用反周期的发展策略……在当前低速发展的市场中找寻快速发展的道路。”笔者非常认同“守正出奇”和“反周期”策略。

万通和万科皆是开发企业中的翘楚，只是在开发规模、产品重点、扩张策略方面存在明显差异，万通走路的步子非常稳健，且把商办类产品作为重点，因此注定他只能是个优质企业；而万科作为中国房地产开发业的龙头老大，发展速度较快，而且业务集中于民众关心的住宅开发上，其一举一动皆能影响到行业发展、社会舆论、市场心理预期。因此，万科不仅是优质企业，更有潜质成为引领行业健康发展的“活雷锋”。

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各地泡沫不同，调控须松紧结合！

这段时间，在中国房地产界，关于是否应该“救市”的争论闹得沸沸扬扬。事实上，政府部门和行业协会也在紧锣密鼓地进行调研，以更多地了解行业和市场的真实状况，并酝酿相关的应对措施。（昨晚跟一个长沙的网友聊了一会，他说长沙市相关部门正在召开紧急会议，商讨如何“救市”，其中一个措施是给那些有资格购买经济适用房的居民发放货币补贴，让他们去购买商品住宅，这倒也是一个怪招。）

笔者认为，近几年宏观调控一直存在“一刀切”的现象，2005年的“国八条”出台后就曾有种说法“上海感冒，全国吃药”，反映出其它地区对于该政府的不满情绪。仔细想想就会发现，包括“70/90”、信贷、税收等绝大部分调控政策，都没有区分不同区域的情况。而事实上，由于我国经济发展和房地产市场发展的区域不平衡，东中西部之间、大中小城市之间的楼市形态差别很大，一个药方不可能治百病。

众所周知，去年“9.27”房贷新政之后，部分城市房地产市场开始调整，继而全国多数城市房屋成交量下跌，虽然目前全国房价仍然未降，但市场继续走冷，存在普跌的可能性。这种形势下，房地产宏观调控走到了一个十字路口，是继续紧缩，还是回头放松？

笔者认为，问题的关键是要搞清楚全国市场和各个区域市场是否存在泡沫、是否健康。如果是泡沫很大，那么“硬着陆”比“软着陆”更有利，当然日本政府千方百计的阻挡房价泡沫破裂，结果使楼市十几年阴跌。如果说基本没泡沫，那么调控就应放松，如果是有些区域有泡沫，有些地方没有，那就得因地制宜。

衡量房地产是否存在泡沫最佳工具是房价收入比。经过笔者的分析研究，发现2007年之前全国城镇房价收入比基本上在6倍上下波动， 2007年达到7.38，与国际水平比较接近，基本上可以界定为总体尚无泡沫。分区域观察，其总体特征是经济越发达、城市地位越重要，房价收入比越高，东、中、西部呈现明显的梯度序列。2007年，一线城市已经明显出现泡沫，北京、深圳、广州已超过13；东部二线城市多在8-9倍左右，中部大城市7-8倍左右，西部城市在5-7倍左右，如重庆只有5.25倍。

当然，上述研究皆以统计局系统的数据为计算基础，而统计局系统的数据并非很准确，地方政府倾向于控制房价涨幅，而居民收入统计中往往难以覆盖大量灰色收入。但不管怎么说，目前也只有统计局这么一个全国性的数据系统，借此还是可以廓清楼市总体形态的，而且由于是同一套体系，各区域之间的可比性很强。

鉴于此，房地产调控应该避免“一刀切”，针对目前我国各区域之间房价收入比差别较大，房价泡沫程度不同的情况，应该对症下药，采取不同的措施。针对房价泡沫相对明显的一线城市，尤其是京穗深三市，应该继续实行紧缩型的调控政策，尽可能让房价有一个适度的回落，比如20%以内；而对房价收入比很正常的中西部地区，应该适度放松房地产调控，鼓励自住需求，引导开发投资，促使市场稳定向上发展。“成都地产十条”借着灾后重建的名义而“师出有名”，其实整体西部地区的宏观调控都应更富弹性。

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开发商死扛房价，后果很严重！

出了梅雨，天气即暴热；跨进七月，楼市却更凉。7月11-14日举行的第23届中国上海房地产展示交易会已草草收场，对于原本参展热情高涨的开发商来说，味同嚼蜡，对于盼望房价大跌的购房者而言，大失所望。

其实在目前弱市格局下，想要房展会有多火，那是相当不现实的。问题的关键在于，绝大部分参展商居然摆出一幅“打死俺也不降价”架式，即使少数楼盘有点小折扣，也附以一次性付款等要求。实在有些怪哉。

开发商降不降价，那是企业自主经营的事儿，外人不足道也，但对于笔者而言，如鲠在喉，不吐不快。在当前市场调整期，企业在楼盘定价方面的决策须要衡量两个因素：一是预判市场将持续下行，还是很快会回暖；二是企业资金链能否足以支撑销售缓滞带来的压力。其中，前者的重要性远大于后者。

众多开发商死扛房价，主要缘于对后市持乐观态度，仍抱有短期内房价即将迎来反弹的想法——我认为这只能是幻想。从市场运行态势分析，自去年11月开始，上海一手房住宅成交量持续下降，今年上半年商品住宅的成交量同比去年剧降50%左右。往年成交活跃的4、5、6三个月今年却持续低迷。当然，若观察房价，无论一手房，还是二手房，至今整体未跌。

“盘久必跌”，这一股市规律，在很大程度上也适用于楼市。没有成交量的支撑，房价想要保持坚挺，难度相当大。或许很多开发商会援引2005年夏天上海楼市的故事。2005年5月“新国八条”出台后，上海楼市成交量迅速萎缩，价格亦开始下调，第三季度陷入低谷，部分楼盘甚至降价20-30%。事实证明，第四季就开始触底反弹，2006年基本上属于小幅上升的过程。

但是，开发商一定要清楚的认识到一点：上海楼市目前面临的形势，与2005年具有很大差异性。2005年“新老国八条”出台时，全国其它区域都在抱怨“上海感冒，全国吃药”，因为2004年只有以上海为代表的长三角地区房价涨幅过大；而眼下的情形是全国楼市整体向下调整，近几个月一二线城市住宅成交量同比去年普遍缩量四到五成，珠三角地区房价下跌明显。在全国其它区域皆跌的大势之下，上海还想一枝独秀，可谓难如登天。

从宏观面分析，差异就更大了。2005年国内经济仍处于上行阶段，通货膨胀保持在正常的低水平，虽然已经开始收紧“银根”，但没有实行从紧的货币政策，国际上很多发达国家的楼市一片繁荣。经历了2007年的高点后，目前国内经济明显开始下行，CPI持续在8%上下高位徘徊，从紧的货币政策逼迫许多开发商卖地、出让股权、借高利贷，国际上美国次贷危机依然持续，甚至已拖累今年世界经济的增速。

房地产市场并非“天外飞地”，国外经验表明，在宏观经济上升期，房地产市场往往先回暖，在宏观经济下行期，则有所滞后。若真如许多经济学家所言，本轮宏观经济繁荣顶点是2007年，其后将步入下行轨道，那么本轮楼市调整，短期内将很难结束，这将是一场持续2-3年的中期“战争”。

正基于此，开发商不能对后市盲目乐观，这个“冬天”可能有点长，销售跑量远比扛着高价贪求高利润来得重要，让利促销是正道。本次房展会现场客户调查显示，持观望态度的购房者所占比例超过7成，较往届展会大幅提高。在目前买方观望气氛浓厚的情况下，或许部分开发商会担心：降价以后还是卖不掉岂非进退失据？然而别忘了，有一点是铁定的：降价不一定好销，不降价一定不好销。

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其次，从一手住宅成交量上分析，大部分城市成交依旧低迷。

与4月份相比，大部分城市5月成交量同比跌幅出现扩大趋势。总体而言，今年1-5月，绝大部分一二线城市月均成交量较去年同期平均下降40-50%，武汉甚至达到60%，市场非常低迷。然而，值得关注的是，在成交量持续低迷的情况下，大部分城市的房地产价格依然坚挺，除深圳、广州等珠三角城市外，其他城市目前尚未出现明显的下跌趋势。

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分析楼市走向，一定要拿数据说事儿。虽然国家发改委和统计局的数据远称不上完美和准确，但依然是目前全国最权威的数据收集系统。

7月16日，国家发改委网站公布6月份全国70个大中城市房屋销售价格报告，同比上涨8.2%，涨幅比5月低1个百分点；环比价格与上月持平。单月的数据并不能说明什么问题，其实我一直在跟踪研究各月的变化趋势。在此与各位网友分享一下个人观点。

下面这个图表显示的是自从2007年4月至今，70个大中城市房价的四个指数演变历程，房屋价格反映的是月度全部房屋（包括住宅和非住宅）走势，分为同比和环比两个指标。二手住宅价格指数很重要，因为二手市场由散户主导，比由开发商主导的一手住宅更能反市场实际形态，同样分为同比和环比两个指标。

实际上，上面的数据里面隐藏着很多市场演变趋势性的信息。在此，我就简要分析和总结三条吧。

第一，房屋价格同比涨幅表明，今年1月已达到顶点——11.3%，之后持续下滑态势明显。由于这是与去年同期相比的数据，而去年全国房价上涨的特征是从年初开始不断加速涨至第四季度，因此下半年这一同比数据将继续回落，12月份可能回落到3%左右。

第二，房屋价格环比数据表明，2007年9月是分水岭，当月达到最高达点——1.7%，之前涨幅逐月加大，之后递减，尤其10、11月两个月属于剧降，其后连续5个月都在0.2%-0.3%之间徘徊，而今年5月微弱地保持在0.1%的低位，6月就迫不急待地变成了0%——这是一个关键的临界点，它意味着，全国房价终于真正的涨不动了。按目前全国市场的低迷劲儿，7月份极有可能变为-0.1%。如果真是这样，房价由涨转跌的真正“拐点”就诞生在6月份。

虽然“拐点论”从去年就开始炒作，但一直未让人信服地出现。半年多来，由于外部经济环境发生重大变化，我国楼市可能已难以仅限于“短期波动”了，出现中期调整的可能性越来越大，如果真是这样，则“拐点论”也就有了理论和现实基础。

第三，观察二手住宅价格走势，很容易发现它比整体房价走势波动幅度更大、变化更快，集中体现在今年5、6两个月环比增幅连续出现负增长，市场变凉的速度领先于一手房和整个房屋市场，正基于此，可以判断早则7月、晚则8月，70个大中城市的房屋价格和一手住宅价格的环比增长——极有可能由正转负。

最后提醒一下大家，6月份70个大中城市中，房屋价格指数：43个城市上涨，13个城市不涨不跌，14个下跌。

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