随着全国各地房价的上涨，国民的智慧也在充分开启，“乡产权房”就是高房价逼迫之下衍生的中间产物。存在就是合理的，客观的看，“乡产权房”是高房价的结果，也有政策与民众居住需求相互斗争的结果。针对“乡产权房”的政策出台之前，是购买这类低价房的最后时机。

一、何为“乡产权房”？

    所谓的“乡产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做“乡产权房”。有的使用权证叫做“小城镇房屋使用权证”，产权内容的关键字就是“本证使用权人对本证所列房屋具有永久使用权”或者“70年使用权”等。

    乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。

    从价格看，乡产权房要比普通商品房便宜，价格只有同样位置商品房价格的40％～60％。

    从住房形态看，一样是普通住宅。

    从建设手续看，属于旧村改造或者新村建设，没有市区规划、建委管理部门的批复管理，施工过程也没有监督检验。

    从买卖手续看，没有缴纳商品房买卖的契税。

    从使用成本看，物业费便宜、水电费便宜、采暖费便宜。

    从物业管理看，由乡政府指定的开发商成立物业管理机构进行管理，服务管理水平不是很高。

二、“乡产权房”成因

    据报道，北京郊区的这种“乡产权房”住房，已经占了北京商品房交易量的20％左右。之所以出现大量的乡产权房，主要有以下一个原因：一是城市住房价格上涨过高，使得房产开发向郊区发展。二是城市化过程中，农民的土地权益得不到保障，迫使农村利用自己的集体土地资源建造住房出售获利。第三个原因就是新农村建设运动，村里把原来的宅基地进行统一规划、集中建房，不损失耕地总数又多建房，除了自住的就出售，给农村、农民带来了切实的好处，城市、市民也从中受益。

二、购买“乡产权房”的风险

    按照我国现行法律规定，农村宅基地不能在集体经济组织以外的人之间进行交易。农业用地，没有经过规划、征用改变土地性质，不能作为建设用地进行建设和开发。现在在售的乡产权房，大都是未经过规划程序，也没有办理土地征用、出让等手续，属于村民自建住房，所以出售的住房不能取得房屋所有权证。

    乡产权房一般存在以下风险：

1、  乡产权房只具备普通商品房的使用性质，不具备普通商品房的法律性质。所以购房者的购房合同在法律看，属于无效合同。

2、  如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人实际只拥有房屋的永久使用权，所以其拆迁补偿要比普通商品房低很多。

3、  由于乡产权房没有在房管部门备案，不在政府机构对商品房的统一管理范围内，这样在使用房屋的过程中，如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题，无法有效维护权利。

4、  开发资金和建筑质量一般是需要银行和政府进行监管的，而乡产权房在这方面比较薄弱，几乎没有得力的监管机构，主要依靠开发商自律进行开发建设。

5、  房地产市场整顿风险。因为乡产权房不属于商品房，而农村宅基地按照现在的法律规定，宅基地上面的住房不允许向城市居民出售，宅基地由村集体享有土地所有权，村民享有使用权、继承权，但是不能转卖。以新农村名义建设的住宅除了村民自住的部分，流向城市居民的部分目前还没有明确的处置和管理办法。

三、搭上“乡产权房”购房末班车

1、  即使存在所谓的风险，也是可以化解的。首先，无效购房合同即使需要解除，双方也要退回已经交付的钱物，对于购房人不会造成损失。

2、  第二，国家由于公共事业的需要进行拆迁，房主即使没有产权证，不直接接受国家补偿，国家也要向土地所有者的乡镇进行补偿。住房的所有权属于乡镇集体，住房的使用者支付了费用，没有享受到居住的权利，乡镇政府理所应当需要对房主进行赔偿。如果赔偿的数额和国家补偿的数额差距过大，给房主造成损失，由此造成的纠纷必然是一个社会问题，各级政府都负有责任，农民都可以为征地补偿问题上访、抗议，房主们可以效仿。

3、  第三个就是房屋质量和维修，这个就得房主购房之前多多考察，请专业人员验收来避免。入住以后的物业管理还可以成立业主委员会、拒交物业费等手段抗争。

4、  第四，政策的漏洞问题。现在的“乡产权房”，虽然各个手续都不合法，但是规模巨大还能建设出售，和各级政府的默许也不无关系。所以不管今后出台什么样的政策，都是擦屁股的，在普通商品房、限价房建设过程已经横征暴敛过了，再要对买了“乡产权房”的房主们下杀手，也实在说不过去了。

5、  尽管存在以上风险，但“乡产权房”却也存在购买价值，只要评估好价格和未来前景，以相对低廉的价格获得一处住房，居住性价比较高、升值潜力巨大。经过几年时间的发展，北京郊区的“乡产权房”已经由最初的不到1000元上升到2000以上，购买的最佳时机所剩已经不多。随着北京市房山区建委和国土资源局对当地“乡产权房”的调查摸底，一旦“乡产权房”政策真正出台，所有的模糊空间消失，“乡产权房”的低价就将不负存在， 2007年底以前，是购买“乡产权房”的最后时机。

四、北京地区可以选择的区域和价格

    据中大恒基统计，北京的乡产权项目，绝大多数分布在房山、通州、怀柔、密云等远郊区县，其中房山区的乡产权项目数量最多，占比为26%，其次为怀柔区、密云和通州区，占比分别为20%、17%和11%。

    通州、房山两区由于京通快速路、京石高速路与城区连结起来，缩短了往返城区的时间成本，因此在售乡产权项目主要以普通住宅为主。而密云、怀柔两地具有先天环境优势，这两个区域内的乡产权项目以别墅类型为主。

    普通住宅通州价格3500－4000元/平米，房山价格2000－3000元/平米。

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       2006年，北京二手房市场虽然受到国家系列宏观调控的影响，但交易活跃势头不减。二手房市场整体处于供不应求的局面，所以旺盛的自住购房刚性需求刺激了二手房交易的进一步增长，使其越来越趋于良性发展的态势。随着已购公房放量的递增速度趋缓，放量逐渐减少，二手商品房交易将成为主体。

    随着众多银行转按揭贷款业务的完善，使商品房进入二级市场更加顺利，二手商品房的房源成交率逐渐提高，二手房贷款比例也随之逐渐增加。06年北京上市二手商品房中需办理按揭贷款的将达交易量的70%。

贷款人群选择贷款产品更加理性

    首先，房贷需求人群的贷款用途从补充资金向主要资金转移。二手房贷款出台时，贷款人群主要将贷款作为购房资金不足的补充资金，而现在，贷款人群则以贷款为主要购房款。而且贷款人群需求的变化不仅体现在资金用途方面。

    其次，房贷需求人群对贷款产品的关注度高于银行形象。如今二手房贷款政策逐渐利好，各银行纷纷推出新的二手房贷款产品，贷款人群已经逐渐从选择贷款银行向选择贷款产品层面过渡。本刊在北京秋季二手房展会上的统计显示，同比春季工体展会，贷款咨询量上涨了近5成。所咨询的问题中，涉及按揭贷款、转按揭、双周供、加息等多方面的内容。从贷款人群需求的可以看出，贷款人群对贷款产品的关注度高于对银行实力、形象的关注度。

银行业之间的竞争愈加激烈

   从2006年开始，银行在房贷市场竞争的序幕徐徐拉开。老牌国有银行受到了股份制银行的挑战，而中资银行则面临着外资银行的冲击。

四大国有银行：知名度＝品牌的时代已远去

    四大行依靠长期累积形成的知名度，在老百姓心中占据绝对的地位。但某些银行在基本的品牌价值理念体现、表现、宣传，特别是在终端服务方面，均存在明显的规范、规划、管理不足。

    知名度不再等同于品牌。虽然四大行知名度在国内已相当高，几乎人人皆知。但如果没有清晰的品牌建设规划，消费者也感受不到其清晰的品牌价值特征。

股份制银行：新生力量，势不可挡

    随着我国金融体制改革的逐步深入，股份制银行在规模、经营产品品种及服务网点等方面得到不断完善，国内商业银行的竞争逐渐加剧。股份制银行在运营方面具有更灵活的机制，在服务方面口碑较好。

目在二手房贷款市场表现日益活跃，品牌营销意识和品牌推广手段也较为现代化。

中资银行总体特征：服务质量提高不大，品牌建设远远不足

    国内银行在客户服务、满足金融的需求和让顾客满意这三个方面做的比较好，而品牌形象的推广、新产品的推广与市场营销做得较差。大部分银行还只简单的进行一般性建设，或简单的将品牌建设等同于产品介绍，未真正把塑造品牌的价值看成是企业金融服务和银行金融发展的核心产品。对于国内商业银行而言，应对激烈竞争的出路显然在于顾客满意度的提升，对于传统垄断优势不再明显的国有商业银行，如何提高顾客满意度是关系其生存和发展的关键问题。

外资银行

   12月11日，中国将履行加入WTO承诺，银行业对外资全面开放，中国银行业与外资银行的较量将真正开始。

    银行业全面对外开放已经近在咫尺，而外资银行早在今年年初就已经迫不及待地在优质住房贷款市场上频频动作。目前房贷已成为外资银行贷款的主要增长点，在中国银行业全面对外开放后，优质住房贷款市场将会成为外资银行最跃跃欲试的领域之一。利率低、成数高、年限长是外资行三大房贷“杀手锏”。

    但中资银行的信誉和文化认同也难以在短时间内被外资银行取代的。中资银行应充分发挥本土领先优势，巩固客户基础，提升服务水平，尤其在品牌传播方面要紧跟时代变化，突出品牌在消费者心中的差异化形象。

竞争焦点从暗战到明战

1）放贷渠道：暗战“中介返点”

    一直以来，房产经纪公司和贷款担保公司是银行获得贷款客户的主要渠道，各大银行在渠道方面的竞争愈演愈烈。给中介返点，一度成为了银行竞争的重要手段。但依靠返点并不是长久之计，一旦返点额度超过一定限度，将会引发银行间的恶性竞争。这种案例及其负面影响在上海市场已经逐渐凸现出来。

2）贷款终端消费者：明战“品牌推广”

   目前，很多银行不单单把竞争焦点局限在渠道上，而是转向了更广阔的散户市场。有些公司已经推出“二手房直客贷款”，并向市场重点推广，在贷款费用上具有竞争力。但银行目前仍然在贷款服务配套方面存在不足，在服务效率和流程方面仍无法满足更多的终端消费者。

银行从暗战转向明战，意味着银行贷款品牌的时代真正来临。
 
 

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