二手房贷带给银行的竞争思考

       2006年，北京二手房市场虽然受到国家系列宏观调控的影响，但交易活跃势头不减。二手房市场整体处于供不应求的局面，所以旺盛的自住购房刚性需求刺激了二手房交易的进一步增长，使其越来越趋于良性发展的态势。随着已购公房放量的递增速度趋缓，放量逐渐减少，二手商品房交易将成为主体。

    随着众多银行转按揭贷款业务的完善，使商品房进入二级市场更加顺利，二手商品房的房源成交率逐渐提高，二手房贷款比例也随之逐渐增加。06年北京上市二手商品房中需办理按揭贷款的将达交易量的70%。

贷款人群选择贷款产品更加理性

    首先，房贷需求人群的贷款用途从补充资金向主要资金转移。二手房贷款出台时，贷款人群主要将贷款作为购房资金不足的补充资金，而现在，贷款人群则以贷款为主要购房款。而且贷款人群需求的变化不仅体现在资金用途方面。

    其次，房贷需求人群对贷款产品的关注度高于银行形象。如今二手房贷款政策逐渐利好，各银行纷纷推出新的二手房贷款产品，贷款人群已经逐渐从选择贷款银行向选择贷款产品层面过渡。本刊在北京秋季二手房展会上的统计显示，同比春季工体展会，贷款咨询量上涨了近5成。所咨询的问题中，涉及按揭贷款、转按揭、双周供、加息等多方面的内容。从贷款人群需求的可以看出，贷款人群对贷款产品的关注度高于对银行实力、形象的关注度。

银行业之间的竞争愈加激烈

   从2006年开始，银行在房贷市场竞争的序幕徐徐拉开。老牌国有银行受到了股份制银行的挑战，而中资银行则面临着外资银行的冲击。

四大国有银行：知名度＝品牌的时代已远去

    四大行依靠长期累积形成的知名度，在老百姓心中占据绝对的地位。但某些银行在基本的品牌价值理念体现、表现、宣传，特别是在终端服务方面，均存在明显的规范、规划、管理不足。

    知名度不再等同于品牌。虽然四大行知名度在国内已相当高，几乎人人皆知。但如果没有清晰的品牌建设规划，消费者也感受不到其清晰的品牌价值特征。

股份制银行：新生力量，势不可挡

    随着我国金融体制改革的逐步深入，股份制银行在规模、经营产品品种及服务网点等方面得到不断完善，国内商业银行的竞争逐渐加剧。股份制银行在运营方面具有更灵活的机制，在服务方面口碑较好。

目在二手房贷款市场表现日益活跃，品牌营销意识和品牌推广手段也较为现代化。

中资银行总体特征：服务质量提高不大，品牌建设远远不足

    国内银行在客户服务、满足金融的需求和让顾客满意这三个方面做的比较好，而品牌形象的推广、新产品的推广与市场营销做得较差。大部分银行还只简单的进行一般性建设，或简单的将品牌建设等同于产品介绍，未真正把塑造品牌的价值看成是企业金融服务和银行金融发展的核心产品。对于国内商业银行而言，应对激烈竞争的出路显然在于顾客满意度的提升，对于传统垄断优势不再明显的国有商业银行，如何提高顾客满意度是关系其生存和发展的关键问题。

外资银行

   12月11日，中国将履行加入WTO承诺，银行业对外资全面开放，中国银行业与外资银行的较量将真正开始。

    银行业全面对外开放已经近在咫尺，而外资银行早在今年年初就已经迫不及待地在优质住房贷款市场上频频动作。目前房贷已成为外资银行贷款的主要增长点，在中国银行业全面对外开放后，优质住房贷款市场将会成为外资银行最跃跃欲试的领域之一。利率低、成数高、年限长是外资行三大房贷“杀手锏”。

    但中资银行的信誉和文化认同也难以在短时间内被外资银行取代的。中资银行应充分发挥本土领先优势，巩固客户基础，提升服务水平，尤其在品牌传播方面要紧跟时代变化，突出品牌在消费者心中的差异化形象。

竞争焦点从暗战到明战

1）放贷渠道：暗战“中介返点”

    一直以来，房产经纪公司和贷款担保公司是银行获得贷款客户的主要渠道，各大银行在渠道方面的竞争愈演愈烈。给中介返点，一度成为了银行竞争的重要手段。但依靠返点并不是长久之计，一旦返点额度超过一定限度，将会引发银行间的恶性竞争。这种案例及其负面影响在上海市场已经逐渐凸现出来。

2）贷款终端消费者：明战“品牌推广”

   目前，很多银行不单单把竞争焦点局限在渠道上，而是转向了更广阔的散户市场。有些公司已经推出“二手房直客贷款”，并向市场重点推广，在贷款费用上具有竞争力。但银行目前仍然在贷款服务配套方面存在不足，在服务效率和流程方面仍无法满足更多的终端消费者。

银行从暗战转向明战，意味着银行贷款品牌的时代真正来临。