房地产市场是北京的主导市场之一。住宅市场占据了这个主导市场的大半座江山。2006年，北京一手住宅销售额超过1600亿元，二手住宅交易量近8万套。这样的市场规模意味着：2006年，北京人均住宅置业投资超过了1.2万元。

    自从商品住宅市场诞生以来，它便迅猛而深刻地改变着我们这座城市，改变着我们的生活。可以说，它是一柄最锋利、最快意的时代宝剑，将我们与旧的时代、旧的生活分割开来。

    但是，在帮助我们建立新生活的同时，它也深深地割伤了我们的新生活。近年来，有关住宅质量、住宅交易陷阱的消费者投诉案件，始终居于各类消费投诉案件的前列。在我们开展的置业满意度调查中，有67%的白领人士对已购住宅品质表示“不满意”。

    经过20多年的发展，北京的一手住宅市场已经形成了一条从经济适用房到独栋别墅的完整的产品链条。其中，白领阶层的置业兴趣主要集中在80-150平米的普通商品住宅。此外，他们中间的上层收入群体对于170平米以上的高档住宅，也表现出了强烈的兴趣。

    从近几年住宅消费投诉的数据看，一手住宅市场的问题主要集中在住宅质量、销售陷阱、合同违约、以及侵犯业主的公共物业设施权益等几个方面。但是，如果从北京住宅市场整体发展的角度进行深入考量，就会发现它们只是表层问题。在它们之外，还有一些隐藏起来的深层问题，对白领阶层的现实利益与未来利益构成了严重的威胁。

· 问题1：有相当比例的开发商只关注自我的差异性价值创造，罔顾区位的人文生态环境的和谐营造。

    三年前，房地产业内人士总是用这样一个比喻，来描述亚运村地区的楼市形势：景泰蓝盘子里盛的是咸菜。言下之意是说，黄金区位却卖不出黄金楼价。

    1990年亚运会的举办，将亚运村地区变成了一个新兴的高尚商务中心。于是，各类商业机构和房地产开发商蜂拥而至。商业机构开始了轰轰烈烈的商务造山运动，开发商也开始了轰轰烈烈的房地产造山运动。几年下来，各式各样的楼盘是矗立起来了，但亚运村地区的楼市却遭遇了“价格围城”。究其原因，是因为有相当比例的开发商都只关注自身项目的概念创新，没有人关注整个区域的人文生态环境的和谐营造。结果，造成亚运村地区人文生态环境的模糊化。

    一个区位的人文生态环境一旦模糊化，它的房地产商业价值就会遭遇围城。这是房地产市场的商业铁律。但是现在，有相当比例的开发商在项目开发的过程中，总是罔顾这个商业铁律。它们每进入一个区位，便利用区位现有的人文生态环境作为自己的楼盘的价值平台，不顾一切地进行住宅形式与概念的创新，以此来提升自己楼盘的价位。

    白蚁的生命哲学是用整棵大树做自己的营养。而这种罔顾区位整体人文生态环境、只关注自我创新的运作，奉行的就是白蚁的商业哲学。

    大树一旦被蛀空，就会轰然倒下；但是白蚁不会被砸死。区位的人文生态环境一旦被模糊，它的楼市就会遭遇价格围城；但是被围在城中的不是开发商，而是业主。换句话说，区位的人文生态环境一旦遭到破坏，白领阶层的现实生活品质就会遭到影响，住宅的升值潜力也会受到抑制。

· 问题2：开发商在住宅产品设计与制造上，缺乏家居生活的人文关怀，造成住宅的建筑质量和生活品质的严重失位。

    20多年前，一位美国人文生态学家访问北京。看过胡同与四合院，他感叹道：北京人太知道什么是家了。

    在他眼里，四合院是一个完美的家庭建筑符号。家庭的长者高卧在宽大敞亮的正房，享受着最充沛的阳光，足不旋踵便可以看清家院的每个角落。子孙们偏居在东西厢房，拱敬长辈之暇，享受着安谧而自由的自我空间。庭院是家庭的广场。一缸金鱼，两株海棠，几盆花草，广场又成了花园。

    如果说，妻儿老小是我们的第一层家庭，那么，邻里就是我们的第二层家庭。早年间，北京人很会营造睦邻关系。几十座四合院相挨着，排出一条笔直的胡同。谁想上街都要走过这条胡同。或在院墙外，或在拐角处，总有三五株柳槐。邻居对面走来，总要缓了脚步相互问候，或干脆踱去树下聊上一阵儿。这样的交流在胡同里每天都会上演几十、上百回。虽然随意得有些散漫，但日积月累却成就了“远亲不如近邻”的老话。

    但是，在新建商品住宅区里，这种家的味道已经荡然无存了。有相当比例的开发商把我们的第一层家庭生活空间还原成了卧室、客厅加厨卫，把第二层家庭生活空间还原成了楼道、电梯间和小区柏油路。

    当然，在楼房里无法克隆四合院的生活，这是不争的事实。但是，住宅设计师与开发商缺乏对白领阶层家居生活形态的研究，这也是不争的事实。在住宅产品设计上体现对白领阶层家居生活的人文关怀，不只是将传统窗户改成飘窗、普通阳台改成观景阳台这么简单；而是要考虑到白领阶层家居生活形态的变化。譬如，他们总要将工作带回家；即便是最亲密的夫妻有时也需要个人私密空间；等等。

    以前，白领阶层的家居生活方式与普通市民阶层没有什么不同。但是近年来，随着阶层文化的发展，他们的家居生活内容与形态已经呈现出群体个性化的风格特征。前面已经阐述过，现在的白领阶层要购买的不是住宅，而是生活。所以，如果哪家开发商在住宅产品设计上体现对白领阶层家居生活的人文关怀，那么它就会受到白领阶层的关注与追捧；反之，企业的品牌价值和住宅的商业价值将受到严重的影响。

    如果将上述两个问题与前面提到的住宅质量、销售陷阱、合同违约、侵犯业主的公共物业设施权益等问题综合在一起，就不难发现一手住宅市场存在的核心问题：有相当比例的开发商对自身商业利益关注得太多，对顾客利益和社会利益关注得太少。

    英国著名历史学家阿诺尔德·汤因比说过这样一段话：“在这个世上，有7种职业是不能把自己的利益放在别人的利益前面的：牧师，医生，消防员，制药商，食品制造商，汽车制造商和住宅制造商。”

    当然，仅仅提高对顾客利益和社会利益的关注是不够的。一手住宅市场要想真正走上健康、持续、快速的发展道路，关键在于精确理房的经营模式。也就是：通过对白领阶层家居生活形态的精确研究，设计出满足他们利益期望的住宅产品；通过对他们的购房选择标准和置业的精确解读，实现精确的市场推广和销售运作。这样，白领阶层可以通过精确购房获得最优化的置业收益；房地产企业也可以通过精确的住宅产品设计、制造和销售，获得具有更高附加值的市场收益。

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一提起CEO（Chief Executive Officer，首席执行官），职场人士无不孜孜以求、垂涎欲滴。因为CEO的权力极为诱人：执行董事会的决议；主持公司日常业务活动；经董事会授权，对外签订合同或处理业务；任免经理人员；定期向董事会报告业务情况，并提交年度报告。笔者作为房地产从业者，虽非CEO，可也向往成为CEO，故而对房企CEO的思维方式、行为规范、经营管理之道等方面进行了细致的观察，似乎优秀的房企CEO都具有以下素质：

1   超凡的策划能力

CEO大都对自己所在企业的昨天、今天了如指掌，并能对企业的明天作出系统的策划（这里的策划指企业规划）。这种策划绝不是空穴来风、纸上谈兵，而是以市场大势及企业资源为依据制定的“企业生涯规划”。其规划的前瞻性、全面性、严谨性、创新性、操作性等，就像激动人心的胜利号角，引领着员工为企业的明天而冲锋陷阵。

2   非凡的沟通能力

不管是所有权与经营权分离还是二权合一的房企，CEO都能说服出资人为其搭建展示才华的平台（建立企业）、说服员工为企业赴汤蹈火、说服政府给予支持、说服合作伙伴与其积极配合、说服客户消费其产品。太凡CEO，都是优秀的演说家和沟通大师。他们不但是职业经理人，更是市场政治家。

3   良好的职业素质

每一位房企的CEO，都是规划师、设计师、造价师、成本控制师、项目经理、财务专家、营销专家、人力资源专家、公关大师。尽管他们可能没写过一篇论文或著作，但他们是集N个专业于一身的行家。正因为这些专业素养，奠定了他们判断市场、合理规划、正确决策的基础，更成为了他们吸引下属、凝聚团队、赢得尊敬的核心武器。

4   超速的学习能力

人与人之间的不同就是学习能力的不同，人与人之间的差异就是学习能力的差异。每一个房企的CEO都是食脑者，更是学习者。否则，各种专业知识不会自动地下载到他们的大脑中去。

5   理性的决策能力

CEO，作为专业的决策者，他不但要有强壮的心脏，更要有严谨的逻辑脑袋。在变化无常的市场环境下，企业是一部高速运转的机器，机器的任何部件一旦出了问题均必须立即更换。然而，这台机器上的任何部件不是标准件，设备库中并没有现成品。这样，CEO应在最短的时间内，找到一个功能相近的配件补上，以保持机器的正常运转。因此，在似是而非的状态下，CEO必须做出“两利相权取其重、两害相权取其轻”的理性决策。

6   果断的执行能力

CEO不但要成为战场上的神枪手，还要成为商场上的快刀手。在同一时间里，CEO必须同时完成4项任务：生产最多的产品、打造最好的质量、投入最低的成本、快速卖出最好的价格。这些任务的完成，均依赖于果断而有效的执行能力。

7   优秀的领导能力

CEO作为企业的首席执行官，不仅要带领整个团队完成企业的中短期目标，还要在战略上为企业确定方向；不仅要为下属的错误承担责任，还要为董事会的决策失误纠偏；不仅要在硬指标（指营业额、利润率、市场占有率等）上合格，还要在软指标（远景规划、企业文化、团队建设等）上有所建树。因此，CEO除了是一个精明的着重计划、手段和行动的管理者外，还必须是一个有洞察力、有胆量、有勇气、有影响力且心有定数的领导者。

8  勇敢的反省能力

人非圣贤，孰能无过？CEO仍然是人，犯错亦在所难免。但优秀的CEO应时刻都有反省能力，犯错前的反省是为了避免犯错，犯错后的反省是为了杜绝重新犯错。天天反省的人都是天天进步的人。
 

9  良好的职业道德

作为CEO，首先应对股东、对公司绝对忠诚，做事之前先做人；其次，应有高度的敬业精神，小车不倒只管推，哪怕是明天就要离开这个岗位，今天也应该尽职尽责；最后，应严守公司的商业秘密，绝不泄露。

10  迷人的人格魅力

高处不胜寒。作为CEO，首先应自信，并对自己的一切言行负责；其次，应具有良好的道德操守；最后，还应具有牺牲与奉献的精神。只有具备了这种人格魅力，CEO才能对团队及相关方产生影响力、吸引力和号召力。

总之，在宏观调控不断、市场竟争激烈的今天，房企的CEO必须具备不断的学习力、丰富的想象力、坚韧的意志力、纯正的道德力、理性的决策力、果断的执行力。其知识结构呈“T”型：横向上知识渊博，纵向上专业精深。只有在这种CEO的带领下，房企才能步步为营、快速发展。
 
 

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