“人均住房27平方米”--官方的"住房统计数据"虽已逼近“小康”，但大多数城镇居民却深感自己的住房水平离小康相距甚远。究竟是老百姓的"感觉错误"，还是官方的统计“数据有误”？

在最近的一次新闻发布会上，建设部一位副部长以骄傲的姿态，第一次以官方的名义高调正式宣布："到了2006年年底，全国城市居民人均住房面积达到27平方米。"也就是说，我国城镇人均住房面积离"初步小康标准"，仅仅只有3平方米"咫尺之遥"。 [建设部：全国城市居民人均住房面积达27平方米]

官方的"住房统计数据"虽已逼近"小康"，但大多数城镇居民却深感自己的住房水平离小康相距甚远。究竟是老百姓的"感觉错误"，还是官方的统计数据有误，让我们还是以事实来说话。

城镇居民人均住房面积：一本清清楚楚的帐

我们有必要用官方的数据计算一道最简单的算术题，看看我国城镇居民的人均住房面积究竟是多少。

大家都知道这样一个计算公式：

全国城镇人均住房面积＝全国城镇居民住房总量（平方米） ÷全国城镇人口（人）

现在的问题是，全国城镇居民住房的总面积究竟是多少，搞清楚了这个基本的数字，全国城镇人均住房面积的具体数字就迎刃而解。因为全国城镇的人口在国家统计局的统计年报中早有"铁板钉钉"的结果。

根据国家统计局2006年的全国年度统计公报，到2006年末，全国总人口为131448万人，其中城镇人口为57706万人，占了总人口比重的43.9%。有了这个唯一权威的数据，要算清城镇人口的人均住房面积，剩下就是把全国城镇现有住房的总面积计算出来即可。

而要准确得出全国城镇居民住房总面积，排除某些"政绩数据"的干扰，至少有4个方面的重要因素必须弄清。

首先是尽可能找到一个受"政绩数据"干扰最少的统计基础。由于这几年住房数据受到利益集团的干扰造成的"偏差"越来越大，所以，我们就把在建设部的官方网站可以看到的最早的全国"城镇房屋概况统计公报"（2002年）作为统计的起始点，看看在当时全国城镇住宅总的建筑面积究竟是多少；第二，从统计起始点的2002年末到2006年底，这4年全国城镇新建的住房总面积究竟是多少；第三，在这4年的同一时期，全国因为城市改造拆迁失去的原有住房面积又是多少；第四，在这4年里，由于城镇区域的扩大新带进的人口和住房的影响。在这4项中，前面两条有国家的统计数据可查，后两条只能按照基本的常识进行推算。

先来看第一项。在建设部的官方网站上，人们可以找到最早的全国"城镇房屋概况统计公报"是2002年的。根据这份公报，"2002年底，全国城镇房屋建筑面积131.78亿平方米，其中住宅建筑面积81.85亿平方米，占房屋建筑面积的比重为62.11％"。

其次，根据国家统计年鉴，从2003年到2005年（2006年还未公布）全国"城镇新建住宅面积"共计17.8亿平方米（三年分别为5.50、5.69和6.61亿平方米），加上2006年估算的7个亿（根据统计年报，2006年全国"商品房竣工面积53019万平方米"，推算八成为商品住房即4.24亿平方米，另外，估计全年还有40%的"城镇新建住宅"为"非商品房"，两者合计为7亿平方米），这4年全国城镇新建的住宅面积共计为24.8亿平方米（其中"参与房改"、在房地产市场买卖的商品住房不超过16.8亿平方米）。

第三，全国这4年城镇因拆迁而失去的居民住房总面积。这方面没有见到任何公开的"官方统计"，只能进行理论推算。如果按照房屋建筑寿命为50年的话，居民住房的"自然拆迁失房率"应该为2%。考虑到这几年全国城镇普遍存在的"大规模拆迁改造"，我们把全国城镇每年拆迁住房所占到城镇的住房总面积的定为3%略多（这是一个"极保守"的估计，不少学者认为城镇住房拆迁率高达4～5%）。这4年全国城镇住房的总面积平均为94.25亿平方米，每年的拆迁失房面积计算为3亿平方米，4年全国城镇住房共计拆迁失房12亿平方米。

第四，计算全国城镇住房的总面积，还必须考虑这几年由于城镇区域的扩大所带来的新进的人口和住房的影响。在全国每年新增的1800--2000万的城镇人口中，约有不到500万的处在城乡结合部农村人口，是由于城市规划的扩充而"由农民变市民"的，他们每年"带到"城市的新增住房面积最多也就1.5亿平方米（由于农村变城市后往往伴随着大规模的改造拆迁，另外农民自身的原有住宅也有一个改造的问题，所以这些"带房新市民"的"有效住宅"人均以30多平方米计算，而根据国家统计局资料，2005年我国农村人均住房面积为29.7平方米），4年这方面总共增加约6亿平方米）。

有了这4个基本的数据，就可以清楚的算出至2006年底中国城镇居民总的住房面积和全国城镇居民住房的人均面积，分别是：

到2006年底，全国城镇实有住宅建筑面积在100.65亿平方米左右（2002年全国城镇住宅面积81.85亿平方米＋4年新建住房面积24.8亿平方米－4年拆迁失去的12亿平方米住房＋城区扩大"新市民"带来6亿平方米）。

到2006年底，全国城镇人均住房建筑面积约为17.44平方米（2006年底全国城镇住宅建筑总面积100.65亿平方米 ÷2006全国城镇人口5.77亿）。

观察目前的宏观经济发展态势，当CPI(居民消费价格指数)涨幅达到5～6％，银行存款利率不到4％时，投资理财必然成为生活中不可或缺的部分。

我们把1000点以来的行情分成三个阶段:1000点到2245点为第一阶段，可以称作是市场价值回归；从2245点到4300点属于财富效应阶段，在前一阶段财富效应的吸引下，储蓄存款向资本市场转移形成正反馈；而“5·30”以来这波行情，我们称作恐慌性投资阶段——老百姓被迫需要通过投资对抗CPI涨幅，对抗物价上涨。

通胀必将导致资产价格上涨，最具代表性的，除了房地产，就是股票。通货膨胀，加上经济快速增长、人民币升值及股改带来证券市场变革等因素，对市场形成了强有力的推动。我们相信大多数行业代表性上市公司，在这种背景下都将有一个价值重估的过程。所以，在未来一两年里，很难说某个点位就是顶。我们预计国家将采取一些紧缩性政策，不过，紧缩无法改变市场上涨趋势，只能调整上涨速度。

目前市场普遍对估值表示担心，我们也认为目前股市估值的确比较高，半年报的利润增长中有相当一部分属于投资收益。这些公司因为卖了块地或金融股权获得收益，不具有可持续性，我们对这些公司需要保持一定的警惕。但我们也注意到，股改后大股东做大做强市值的意愿很强，这是当前阶段中国市场所独有的，也是其他国家牛市期间所没有的制度溢价。现在几乎每天都有上市公司停牌宣布重组事项，而其中许多公司由于资产注入确实明显增厚了业绩，改善原有主营业务，并具备可持续性。同时，中国作为一个发展中国家，也理应具有成长性溢价，至于之前的风险折价，会随着市场和制度的完善逐渐减弱。

在房价高企的今天，异地买房越来越被人们所接受，一方面可以避开本地的高房价压力，另一方面又能实现投资理财。因此自深圳等地出现“炒房团”后，异地买房渐成全国性的潮流。然而，专家表示，异地买房并非是“一本万利”的事情，它面临着众多的风险，购房者必须审慎对待。

今年以来，从深圳等地开始，异地买房风靡全国。从最初的少量异地买房者发展到规模不等的购房团的出现，买房的范围从深圳、上海、北京等大城市逐渐扩散到广州、长沙、成都、武汉等地。

中原地产深港研究中心总监张伟说，这种现象日渐火爆，主要是因为本地房价太高出现的“挤出效应”所致。其动机和目的，不外乎投资增值和抵御通胀风险。需要提醒的是，无论是属于哪一类群体，异地买房都面临着以下几个方面的风险，不可不防：

一是房价风险。异地买房的目标城市，一般多是二级城市，甚至是小型城市，这些城市的情况与深圳等沿海大中城市不同，很多并不具备房价骤然上涨的条件；同时，这些城市政府拥有很多土地储备，在调控供需矛盾时具有很大的回旋余地，期待这些城市的房价像深圳一样短期内出现暴涨不太现实。

二是买房时面临着楼盘信息获取滞后、对异地风俗以及购房习惯缺乏必要了解等问题。由于对情况不了解，很多购房者过于依赖开发商的广告和自我介绍，对地产项目的信息不能做到全面把握，一旦新房到手，就会发现很多此前没有意识到的问题，这时再去找开发商理论，很可能就是劳而无功。

因此一定要对开发商的资信进行调查，对所购物业的法律权属进行核查，还要了解当地的购房程序、办理按揭的期限，以及所要交付的税费等内容，也可向当地房地产专业律师或房产部门进行咨询，以免纠纷产生后带来时间精力耗费等不必要的麻烦和损失。

三是买房后的管理问题。由于身处异地，对房子的管理将面临诸多难题。“需要对居住小区的物业管理进行考察，这对于异地购房者很重要。”张伟认为，由于目前购买外地住宅产品的多数是以假期居住和养老居住为主，因此该小区的物业管理，对于住宅产品的维护、保值增值以及居住者生活品质的保证起着至关重要的作用。

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公积金利率上调

专家帮你细算账

新的公积金贷款利率已经执行，根据央行要求，个人公积金贷款利率上调0.18个百分点。此前已发放的住房公积金贷款，本年度内仍按原贷款利率执行，新的利率标准将从2008年1月1日起正式执行。此次调整后的住房公积金贷款利率为：5年期以下(含5年)利率由4.59%调整为4.77%；5年期以上利率由5.04%调整为5.22%。上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.27个百分点，由现行的2.61%调整为2.88%，当年归集的个人住房公积金存款利率不变。

公贷商贷利率差大

20年20万，商贷要多还近4万元

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建设银行一位理财师为投资者算了一笔账：以20万元贷款20年期为例，按现行标准计算，公积金贷款月供1344.34元，20年本息合计共32.26万元；而商业贷款月供1509.57元，20年本息合计36.23万元。如此算来，公积金贷款与商业贷款的利息差额为3.97万元。

业内人士分析，使用公积金贷款的人数不断增加。理财专家也表示，家庭在购置物业时用足公积金政策当是明智之举。

与5年期定存利率倒挂

5年期以上公贷倒挂0.25个百分点

更令人关注的是公积金贷款与现行5年期定存利率倒挂的问题。据理财师介绍，上次加息后，5年期整存整取定期存款利率为5.49%，扣除5%利息税，实际利率约为5.22%，而公积金5年期以上贷款利率则为5.04%，已出现近0.18个百分点的倒挂。而此次加息的结果是，5年期以上公积金贷款利率上升为5.22%，而5年期整存整取定期存款利率则上升至5.76%，扣除5%利息税，实际利率为5.472%，二者之间的利率倒挂进一步扩大到0.25个百分点。

这样看来，只要能取得公积金贷款，可以考虑不要急着提前还贷，在没有其他更好投资方案的前提下，存银行也是一个不错的选择。不过，理财师也预测，利率倒挂时间可能不会太长。