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从上品十六暴乱事件到政府颁布政府令整改房市

作者:随心所欲日期:2007-8-9 02:36:41

上品十六，自以为很聪明，拿这些买房人当猴耍；暗相操作，实际放号3000,却在开盘会上，声称1000便告之房源售馨，经曝光，内部老总、员工公开留有后手（自留或预定），吵高房价，捂盘惜盘之嫌。激怒了求房心切的买房人，于是乎发了开盘现场大规模的暴乱。

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全民有房住还是全民有房产？

作者:随心所欲日期:2007-6-26 07:48:24

目前中国的状况，似乎政府正在朝着第二个目标，全民有房产的方向在走。撇开中国的房产权里面不包括土地拥有权这个问题，中国目前的私人房产拥有率是百分之九十，远远高于美国的百分之七十。中国的房产拥有率高，很大一部分来自于房改，企业用远远低于市场的价格将房屋出售给员工，比如你的工龄，还有职称等，一套是市场上几十万的房子可能就是几万元的价格卖给了员工。其中一个理由，就是中国以前实行了很长时间的低工资，这样的做法，从某个角度作为对于员工的补偿。但是这就产生了一个不公平的现象，那些后来的年轻的企业员工怎麽办？企业拥有的房屋是有限的，他们什麽时候才能够拥有一套自己的住房呢？于是一些不愿等待的员工就希望在市场上购买，但是市场上的价格，又让他们觉得实在是无法承受，这就产生了民众感叹买房难的呼声。但是，是不是每个人一定要有一套住房呢？这是我们需要思考的问题。中国作为一个发展中国家，人口众多的国家，加上目前的城市化水平只有百分之四十一，和世界平均的百分之五十的水平还有一段差距，也就是说，未来至少还要有一亿个农民转为城市人口，如果按照人均25平方米的住房需求，可以看到，中国对于城市住房的需求是如此巨大。专家认为，未来的房产价格不会跌，自然有他的道理，因为需求摆在哪里。关键是，如何保障低收入的人。世界上没有一个政府真正能够做到让每个人都有一套自己的房子，但是，让每个人有一个居住的地方，却是可以做到的。

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房价涨降的猫鼠游戏还要玩到几时?

作者:随心所欲日期:2007-6-26 07:47:03

也许每个生活在城市中的人都有一个梦想，那就是拥有一套价格合理的住房，让自己的心不在飘泊，可在事实上，城市商品房的房价往往成为他们的梦想止步的绊脚石，房价信息的失真性也更让大多数人望房兴叹！前段时间广州市长做出的房价将降的承诺，以及在各种公共场合做出“90平方米以下的小户型房价将降，政府将通过有关职能部门公布房价信息”等种种表态，来安抚老百姓。并且于今年3月26日出台了抑制房价过快增长的“穗七条”，一度给广大的市民带来信心，使他们对政府的调控充满希望。可事实上这种承诺的背后，却引来了众多的质疑？房价是真降还是假降？经适房到底建还是没建？而且由于利益的驱使，各种官方网站公布的关于房价的数据更是大玩猫鼠游戏，你方说：“房地产的宏观调控经济目标已经完成”，我方则来个预警信息，指斥“房价上涨幅度甚至超过去年房地产宏观调控之前”。这下倒好，造成了房价涨跌信息打架相互矛盾，弄得房价信息一团糟。这种混乱的局面让要买房的市民失去了对各种失真信息的免疫力。难以做出正确的抉择，是该相信市场的？还是该相信政府的？笔者以为房价涨跌应有市场说了算，因为从经济学理论上讲，价格主要取决于供求关系，是由市场决定的。所以政府应少点干预，多些引导。老百姓买房关心的是过高的房价到底降没降，自己是不是有这样的经济承受能力，而不是各种夹杂着所谓利益之争的虚假房价信息，一次两次老百姓也许可以理解，可是照这样下去，失去的不仅仅是老百姓对房价下降的绝望，更重要的是失去了政府的公信力。现在的社会主义市场经济体制应有市场来诠释。政府所要做的工作是做点实质性的便民利民的工作，而不是生硬的不理解市场发展前景的调控，政府应转变不合理的房地产宏观调控思路，解决更多的民生问题才是实质。“两会”上全国政协委员郭松海的提案就很好，他认为：政府应引导房地产市场理性消费，使百姓根据实际收入水平和消费能力来选择买房或租房。针对目前失真的房价信息，政府应做出合理的解决办法，比如应有与有关部门利益不相关的第三方来公布房价信息。遵循市场经济发展的原则，建立合理的信息发布网络。还原房价信息的真实性。只有这样政府才能少走弯路，才能规范出合理的房地产市场秩序，也可以让更多需要购房的市民不再望房兴叹！总之，房价是涨是降，应有市场说了算。少些因利益之争带来的虚假信息。政府所做的应是建立公开公正的信息发布共享平台，还房价一个真实准确的数据。给要购房的老百姓以正确的指导。莫再玩信息打架信息失真的猫鼠游戏了

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不同的年代，不同的购房心情

作者:随心所欲日期:2007-6-26 07:45:58

生活中，代沟的存在，直接造成了两代人的沟通困难，误会频出。当我们研究分析房产市场的需求特征时，我们也惊讶地发现，代沟同样存在于人们的购房行为当中。每个年代的人都认为自己买房或住房最苦，五十年代的觉得自己没有选择权、排队轮候换房；而对新一代来说，自己的前辈才是幸福，不用靠自己攒钱买房，有房可分。个性张扬的八十年代，对于买房的理解与他们的个性一样丰富，他们可以超前地接受一辈子租房的理念，也能理直气壮地接受父母资助购房，与他们的前辈相比，他们的购房理念显得时尚而有效。但是，要让不同年龄的人来理解彼此，似乎有点困难。他们之间很难沟通，形成了买房的代沟。不同的生活背景、不同的人生理念、不同的生活主张，最终导使了不同年龄段的人在居家、购房的理念上，深深地打上了属于各自时代的特征。不过，放到市场的角度，这个问题就简单多了，那就是不同消费者的不同需求特征。“房产的代沟”，我们就可以将其称之为购房者需求的年龄特征。然后，循着这种不同年龄特征形成的不同需求，你不难发现，房产市场似乎就是一个用来解决代沟问题的“交流平台”。不知不觉中，我们发现了一个有趣的现象。只要是不同年龄的朋友聚在一起谈起买房，有一个话题常常成为争议的焦点：谁都认为自己所处的年代圆个住房梦是最艰苦的，而对方那一代买（住）房显然要容易多了。追忆往昔，并非一定要温故而知新。看了以下的故事，你会发现，正是由于社会环境的差异，造成大家对买房认知的沟通障碍，而不是年龄的差距所引起。这种对不同年代的购房经历的认知，或许正是一种代沟。我们本次寻访年龄跨度超过半个世纪的人群，并对具备一定学历的共计71人进行简单问题抽样，按不同年代人的基本心理特征分类调查，听听他们的住房故事，体会他们的买房心态。

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房价大跌为何要找穷人当炮灰？

作者:随心所欲日期:2007-6-26 07:43:49

年终，芙蓉姐夫们就纷纷出来吓人了。有说房价再涨20年的，有说房价大跌就会导致国家灾难的，还有的实在找不出什么新话题，就又拿空置率来胡搅蛮缠。也难怪，房子是中国老百姓家里最贵重的商品，也是商人们最来钱的商品，不维持这么良好的赚钱大环境，还维持什么？然而，民权至上已经是世界潮流，一个正在崛起的大国岂能只让穷人当炮灰的？国家宏观调控到现在，尽管房价还没有明显下降，但至少像杭州、上海这样的涨价前锋已经揠旗息鼓了，假以时日，说敢说北京的房价就不会降下来？问题是，谁来接这最后的一棒？！有人说调控是空调，嘲笑中央政府的能力，其实他是大错特错了。中国的中央政府可以说是全世界控制政治、经济能力最强的国家。远的不说，前不久中非论坛非洲首脑到北京没棉衣，2000多套衣服立马量身制作送到，这样的效率有几个国家能做到？中央之所以不想立马让房价雪崩，除了考虑了国家战略，还考虑到了已经买房的民众的利益。富人可以亏损，但买房了的穷人已经经受不起房价大跌的打击了。想想看，浮动的房贷利率和每月一大笔还贷压力已经让他们快疯了，如果房产再缩水，那就会真的有人跳楼了。

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房价为何身居高位但依然持续上涨?

作者:随心所欲日期:2007-6-26 07:36:01

据2007年03月20日《上海证券报》的报道，2月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.3%，国家发展和改革委员会、国家统计局19 日发布调查结果，2月份全国70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨5.9%，涨幅比上月回落0.2个百分点。涨幅较大的主要城市包括：深圳同比上涨 9.9%、北京同比上涨9.7%、广州同比上涨9.6%、福州同比上涨9.1%。270个大中城市二手住房销售价格同比上涨4.4%，涨幅比上月回落 0.9个百分点；非住宅商品房销售价格上涨4.2%，涨幅回落0.3个百分点。

为此有开发商理直气壮地打电话给我说，你瞧瞧，还是市场说了算。有一位中国名列前茅的开发商在饭桌上对我说，市场需求说了算，你说的那个没有用，我不信。

开发商关于市场需求的言论我当然不信邪，我对这个领域研究得太久，开发商再会忽悠也没有办法忽悠我。但是我没有办法让老百姓不信邪。老百姓的眼光是瞧着房价，房价确实在涨。为什么要涨，我当然知道底牌：因为不涨就维持不下去，不涨就会让人们等待观望，等待观望的最终结果是少量房地产开发商首先降价，然后全线降价，人们买涨不买落，希望等房价落到谷底，这样房地产进入低迷状态就会有两到三年甚至更长。

但老百姓还得面对市场。既然房价已经高到80%的人们没有能力购买的位置，但是为什么房价还在继续上涨呢？

有人打电话问我，为什么两会的大量代表委员的呼声收效甚微，为什么政府工作报告决定的方向依然不能左右高房价继续上涨的走势？有一位自称是房地产业的圈内人在博客上痛批我的预测。他这样说：“我知道的是2002年买的房现已翻了一倍，2006年年初买的房现已涨了2000，2007年年初买的房现已涨了 400。我知道的都是我看见的，我讨厌他们长篇大论的说理论说数据说理由，我说话也并非凭良知，只是事实而已！”

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“房价必降”的预言为何总是落空？

作者:随心所欲日期:2007-5-29 07:54:13

三年了。网络上面，报纸上面，电视上面一直都对不断上涨的房价一片声讨声。声讨之后，就有无数的专家、业内行家、政府公务员等跳出来说“05房价必降”、“06年是房价终结年”、“07年房价必降的N个理由”等等，这类预言一般都很受追捧。我本人是这类预言的一贯反对者，我并不认为无原则地迎合房奴们的降价心理需求就有利于构建和谐社会，恰恰相反，我认为一个鼓励诚实的社会才可能是一个和谐的社会。而作为一名诚实的楼市观察者，这几年来我一直认为房价下降的理由少于（或弱于）房价上涨的理由，所以一直实事求是地说“05年房价必涨”、“06年房价必涨”、“07年房价必涨”，我不是事后诸葛亮，翻一下我的博客您就会看到我的那些预言。我的预言都没落空，相反，那些“房价必降”的预言都落空了。

那么，那些“房价必降”的预言为何总是落空呢？

第一，预言者的预言动机多少有点问题。

进行市场预言，就必须经过认真的市场调查研究，拿出一个认真研究之后的科学结论来，其预言的动机应该是“科学的结论”，但很多预言者（包括以前我一直较尊敬的某老师）预言的动机似乎只是为迎合群众的心理需求，把宣传鼓动与学者的调查研究混为一谈了。在他们的“预言”文章里，常有一些带感情倾向的字眼，譬如“买房似乎只是有钱人的专利，普通百姓被搁在一边”之类带有阶级分析味道的论述，我很难相信这样的“分析文字”出自那些“国家级专家”之手。研究市场，就是要研究市场本身，不要用阶级分析代替市场研究。当年德国纳粹也很迎合犹太人的心理需求，宣传说要对所有犹太人进行“集体安置”，结果信以为真的犹太人有600多万被杀。看来，迎合我们心理需求的预言，其动机未必是善良的；即便其动机是善良的，其带来的影响也未必是好的。那些曾经因轻信“房价必降”预言而拒绝买房的，那些因轻信房价必降预言而放弃供楼的，现在他们恨死那些预言了。不信，您去调查调查。
第二，预言者没有搞明白全社会范围内房价升降的主要动因是什么。

可能受传统经济学的影响较深，我本人一贯认为“供求关系”是影响房产升降的最最最最根本的内在动因。我很难相信三代人的房产需求由一代人来满足，其房价能不涨；我很难相信1:3的人口再生产带来的置后房产需求不会导致固定资产升值。

有人反驳说要考虑购房者的“支付能力”问题。我认为这个立论搞错了一件事，那就是：中国的房地产市场并非一个强制供应的市场，并不是先建好了房等着人家来买。中国的房地产市场目前还是一个卖方市场，“支付能力”不足以影响响供应方的生意。因为，支付能力也是有区别的，当供应方连支付能力高的那部分人都满足不了，又怎么会因为还有人买不起就降价呢？

而在“供求关系”这个根本动因里，供应的短缺将是一个解不开的结。中国的土地供应政策将越来越严格的遵循“短缺经济学原理”，其深层的理由有三：一是土地作为不动产的龙头老大，其市值不能出现大范围的下跌，否则就会冲击国内经济稳定繁荣，所以要通过短缺供应确保它至少不贬值；二是这个人口密集的中国，已经为滥用土地付出了沉重的代价，今后很长很长时间里对于开发用地的供应都必须从长计议，严格控制开发用地规模；三是土地出让收益被纳入了国家财政收入体系，而不属于社会公共积累，所以各地方及中央财政也要考虑，他们出让一亩地到底收回了多少钱。所以，开发用地的供应短缺现象会越来越严重。

除“供求关系”这个根本动因以外，“成本限制”也是一个极其重要的价格动因。有很多人反对我这个观点，说现在是市场经济，房价是市场说了算，“成本定价”已经过时了。这种批评有某方面的道理，但在某方面以外是没有道理的。您既然承认现在是市场经济，那就得承认我上述所论的供求关系规律，那么就得进一步承认成本对供求关系的影响。任何商人都不可能去做一单命中注定要亏本的生意，这是生意人的人权。成本明显上升了，房地产投资商有两个选择：一是放弃投资，这样必然加剧供求矛盾，间接导致房价上涨，其他开发商得益；二是就地起价，至于他的产品能否支持房价上涨，涨价以后能否卖得出去，那就要看他实际的开发水平和营销水平如何了。不管怎样，在目前这样的卖方市场背景下，成本上升后，房价不涨是不现实的。

现在,不管考虑政策因素、市场因素还是法律因素，房地产开发的综合成本都一直在上升。税负变重是一个不争的事实，土地出让价格每年都在翻番，这在全国相当多的城市也是个事实；《物权法》推行以后，国家法律将越来越维护土地原使用者的权益，土地征用拆迁成本以及房地产开发“相邻权支付成本”（这个成本过去是不存在的）都会导致房地产开发成本的大幅上涨，也就是说在今后几年里，房地产开发成本的普遍上升是不可避免的，那么房价涨不涨？那就由博友们自己得个结论了。
第三，预言者们一直在回避通货膨胀问题。
一提到“通货膨胀”四个字，有很多人就联想到洪水猛兽。这都是中了“中学政治经济学”的毒。其实通货膨胀有良性的，也有恶性的；有利于经济繁荣的，也有破坏经济繁荣的。同样道理，通货紧缩也不都是好事，也有利于经济繁荣的通货紧缩，也有破坏经济繁荣的通货紧缩。所以，您别一看人民币升值就喜不自胜，觉得中国赶英超美有望了。我告诉您，美国自1918年以来经济发展一直较顺（除两次经济危机），但您知道它的货币贬值了多少倍吗？125倍！（另一种说法是175倍，不知哪种说法更准）也就是说，当年的一美元，能买今天125美元的东西。

由于中国经济的宏观调控一直比较成功，所以连续10多年的紧缩政策居然没有明显影响国民经济的健康发展。但是任何事情都是有个度的，中国必须实现一定程度的通货膨胀，才会带来今后一段时间的更快速发展。这是个必须，也是个必然。

实际上这种良性的通货膨胀已经有苗头了。两年来，有色金属、煤炭、水泥、木材等生产资料的价格都出现较大幅度的上涨，全国范围的工资上升也正在风起云涌。

如果不回避通货膨胀问题，我相信“预言家”们也不得不同意我的观点，也不得不承认房价上涨是一个普遍的现实问题，不是喊几句口号就能降的。
第四，预言者们不太明白房地产本身存在着“价值更替”的规律，从而在大开发阶段常导致“房价猛升”的“假象”。
目前中国的大部分城市都处在房产大开发的阶段。这不能说是不健康的。过去有半个多世纪完全禁绝了房地产开发，90%以上的有钱人和穷人都住在一样的危楼里，现在市场化了，当然会出现一个与需求高潮相对应的供应高潮，大开发是必然的。不能一看见大开发，就说“泡沫”，就是不健康的，就要往死里整。这种斗争哲学在经济领域仍有相当的流毒。此乃闲话。

大开发会导至房产出现“价值更替”。什么叫“价值更替”？说白一点吧，就是去年还是郊区的地方，现在一不小心成了市中心，于是过去的郊区房价更替成了今天的市中心房价；过去交通条件不好的街区，现在地铁一不小心延伸了过来，于是过去的西不利亚房价更替成了现在的旧地价；过去在一片危房中建了个“夏里巴人”小区，现在旁边多了个星河湾，于是其房价也跟着“阳春白雪”起来……在城市大开发时期，太多的因素都会带来价值更替，如新城市中心的出现、市政府区政府搬家、全运会亚运会奥运会馆的建设、新建一批中小学、新建了一片城市绿地、发现了文物古迹……从我本人对广州楼价的观察研究，发现70%的房价上涨与这种价值更替有关。

价值更替导致的“涨价”要加个引号。因为这与通常而言的涨价有着本质的区别，更应该被理解为“升值”。如果“升值”都被理解成不应该的，那我想可能任何一个老百姓都不会答应。
综合分析了以上四个原因，我们就不难发现，预言家们那些“房价必降”的预言不可能不落空。