房地产业形式上已成为我国经济的支柱产业之一。房地产业从金钱贡献率而言，确实是支柱产业。房地产业为我国经济增长持续领跑世界做出了成绩。如果取消或实质上房地产业的支柱地位不再，结果如何？ 首先要看房地产业如何成为支柱产业的？ 大家晓得东南亚风暴，当时中国经济刚刚软着陆实现，贸易实现顺差，对欧对日均存等势。但风暴来临让政府承诺人民币不升值的同时，国内市场顿时成为香饽饽。记得当时连续三年的消费价格指数均在一左右，再环顾全国，也没有什么内需能够是全国性的，房产品被选中完全象溥仪选婉容而非文绣做皇后，因为也只有房产品具有明显的消费信贷特征。 作为内需需求突破点进入经济领域并迅速膨胀的房地产业，在其幼年时段就取得了不扉的成绩：对其他行业的拉动作用综合指标是13.98％（清华大学房地产预警研究报告），其他如纳税人总资产排名第一，能称为市并为许多人牵肠挂肚的，除了牛市就是房市。房地产业作为支柱不是其自身具有的机制，是人为的：一是其兄弟产业建筑业比重接近第一产业的比重；二是许多年轻官员成功施政，让许多城市旧貌换新颜；三是大大减轻农村人口压力，并且成功实现人口统计增长数字的准确下降；四是提前二十年形成了具有中国特色的“中产阶层”“小资阶层”；五是五百强国内百强等强强“对话”中，屡现房地产人的身影；六是成功扭转了人不同窝同的局面，在房地产业内首先完成了“国内与国际”的趋同，让美国西海岸，地中海风情，等等不一而足，驾临中华民族。     

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提起住宅理念，近些年涌现了不少新鲜词，从“新城市主义”到“第二居所”，从“生态住宅”到“水景住宅”，从“健康社区”到“复合地产”等等，名词繁多，不一而足。现如今，新建住宅和住宅小区都应该逐步纳入生态型建设的轨道。这不仅是当代消费者的需求，而且是可持续战略的需要。生态是个庞大的系统，一般来说要在一个相当大的地域范围内才能实现生态平衡。因此，完整意义上的“生态住宅”是不存在的。我们的目标是按照城市生态学的原理来建造具有一定生态效应、人与自然和谐共生的聚居群落，即生态型住宅小区。它包括小区的布局、绿化、环保、资源综合利用，以及住宅建筑的节能、隔声、日照、通风等各项要求，我们不妨称之为生态型建设，其中主要涵盖以下方面： 生态住宅的设计原则 住宅建筑作为一种特殊的商品，不论是生态住宅，还是其他住宅，最根本的目的就是满足人们居住生活的需要。在生产力发展的不同阶段，人们对人性化的诠释自然也会不同，但本质却只有一个，那就是尽最大可能满足消费者的需求。所以树立“以人为本”的指导思想，遵循生态化原则，即节约能源、资源、无害化、无污染、可循环等方面就显得尤为重要。 生态住宅非常强调的一点是要因地制宜，绝不能照搬盲从。西方多是独立式小住宅，建筑密度小，分布范围广。而我国则以密集型多层或高层居住小区为主。对于前者而言，充分利用太阳能进行发电、供热水、供暖都较为可行，而对于我国高层居住小区来说，就是将住宅楼所有的外表面都装上太阳能集热板或光电板，也不足以提供该楼所需的能源。再比如，从冬季供暖的效率上来讲，城市热网的效率是最优的。但由于西方住宅多是分散式的，彼此距离远，若将城市热网接入每一户就显得非常不经济。因此多采用分户式的独立采暖炉。而我们明明有现成的城市热网，却偏偏喜欢“借鉴”西方的独立式采暖炉，还以为这就是生态住宅。     

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一、土地费用

   土地费用包括土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。

   房地产开发企业取得土地方式有三种：协议出让，招标出让，拍卖出让。目前基本以后两种方式为主。随着国家对土地宏观管理政策趋紧，通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效方式。

   目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20％以上，并有进一步上升的趋势。

二、前期工程费

   前期工程费主要指房屋开发的前期规划，设计费，可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。他在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过6％。

三、建筑安装工程费

   建筑安装工程是指房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装工程费用。他在整个成本构成中所占比例相对较大。约占整个成本的40％左右。

四、市政公共设施费用

   市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用。公共配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校，幼儿园，医院，派出所等）和各种营利性的配套设施等所发生的费用。还包括一些诸如煤气调压站，变电室，自行车棚等室外工程。在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，我国一般在20％——30％左右。

五、管理费用

   管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等。在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过2％。

六、银行贷款利息

   房地产因开发周期长，需要投资数额大，因此必须借助银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。但它的大小与所开发项目的大小，融资额度的多少有密切关系，所以占成本构成比例相对不稳定。

七、税费

   税费包含两部分：一部分是税金，与房地产开发建设有关的税收包括房产税，城镇土地使用税，耕地占有税，土地增值税，两税一费（营业税，城市维护建设税和教育费附加），契税，企业所得税，印花税，外商投资企业和外国企业所得税等；另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，项目繁多且不规范。包括诸如征地管理费，商品房交易管理费，大市政配套费，人防费，煤气水电增容费，开发管理费等。在我国目前房地产开发成本构成中所占比例较大，一般在15％——25％左右。

八、其他费用

   其他费用主要指不能列入前七项的所有费用。它主要包括销售广告费，各种不可预见费等，在成本构成中一般不会超过10％。

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自从生产力可以转换成生产资料以后，由于个体之间对生产资料拥有量的差异，就产生了富人与穷人的界定，也就产生了富人经济与穷人经济之说。时下，中国金字塔型的人群经济无可争辩的显现出穷人的量化指标占据绝大多数。真正的中产阶级尚未形成，这里所指的中产阶级定义绝不仅仅是个人资产阶段性的拥有量，其定性指数还有教育背景、职业、纳税、自我资产增长基础潜力、自我保障、预期发展稳定等等。而富人与穷人仅仅判断其资产的拥有量却可以简单而划之。尽管富人、中产阶级、穷人三者之间的上下通道理论上是打开的，但在相当长的一个时期内，由于起点不同，机会不公，初次利益分配就已经长久的建立起穷人乃至中产阶层都不可望富人其项背的定势，那么，不断的社会变革又在不断的再次重新进行利益分配，不管这种变革的初衷是什么，事实是，国愈富民欲穷，国富民未强，富人更富穷人更穷，甚至说少数富人所聚敛的财富通过权利资本化、行业垄断、政策性压低劳动力成本、价格扭曲吞噬等等源于穷人也不为过。 随着城市化的进程日益加快，城市中穷人数量通过不同的管道汇集起来。这其中，有长期以来在计划经济体制下自我感觉良好的原居住民，忽然发现自己也成了弱势群体；有再也无法以耕作苟生或者失地的农民进城变成农民工；有来到经济发达城市寻找机会的“外地人”，往往在他们当中有可能派生出城市经济精英阶层，尽管受户籍制度的桎梏人户分离；而上述的他们及他们的家庭、子女首先要解决的是居住问题，由于收入与房价的不匹配，购房成了一种令穷人苦恼的梦想。 在此种背景下，开发商成了千夫所指的恶俗化身，暴利、纳税侏儒、没有社会责任感等等的指责狂轰乱炸，人们在质问，开发商为什么更愿意为富人造房？于是开发商辩解有之，为穷人造房那是☆☆☆责任，城市中的居住生活成本应该有市场进行自我调节，言外之意就是如果穷人承受不起城市中的居住生活成本就可以自动的迁出去，尽管美其名曰市场化自我调节。显然这有悖于作为一个正常的国家在经济生活中施惠于绝大多数人群的理念，因为毕竟中国目前不是以中产阶级为主流人群的橄榄型，买不起房的穷人占据绝大多数。那么，要求商人承担起原本未必属于商人所应该承担的“社会责任”而非理性的自觉降低自身利润为穷人造房的说法显然幼稚而可笑，如同现代版的寓言“东郭先生与狼”。     

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近日，在网上看到一则报道：国家发改委宏观经济研究院经济形势分析课题组完成的一份名为《宏观调控：重点调整过剩流动性的流向》的报告指出，国内不断增大的流动性主要集中在房地产领域，为了改变这种现状，建议政府大幅度调整房地产发展政策，放弃房地产支柱地位，彻底改变房地产依赖型的经济模式。虽然报告执笔人、国家发改委经济形势研究室主任王小广解释说，这个报告“只是一家之言”，并不代表政策导向。而在报告最后，也注明了“本报告不代表所在机构的观点，仅为课题组观点”。但顶着国家发改委的帽子，又在网络上这么一传，给人的感觉来是很有来头的。 没有看到全文，但报道中的内容仔细读过后，感觉是王博士的一贯风格。至于大量的基础研究本人无权评论，相信会是比较科学与准确的。在此，作为一个地产从业人员，只想与王博士商榷一下文中提出的一些整治房地产市场的所谓“重手”。 报告建议，为了阻止过剩流动性进入房地产行业，政府应该出重手调控房地产市场，具体措施包括大幅加大税收幅度、出台物业税同时取消预售房制度等。报告建议： 在政府住房发展政策中要明确规定不鼓励居民拥有多套住房，对居民购买第二套以上的住房采取抑制性的金融政策； 此条本人基本赞同，但目前连每个城市中居民拥有产权房的情况尚且末能完全搞清楚，实施抑制性金融政策谈何容易。而且一直以来政策不断，执行不力与执行难的问题比制订新政策更加重要。     

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业主的房屋公摊面积具体包含哪些部分？分摊的依据是什么？这些看似简单的问题，由于提供给业主的材料上没有注明，业主其实并不清楚。开发商如何分摊公用面积，只有房管部门能够掌握，但房管部门处处都能保护业主的权益吗？ 近日，广州中意花苑的首层业主与二层业主因楼梯使用权的问题闹得不可开交，原因是开发商将楼梯间的面积全部分摊给了首层业主，但二层业主坚持认为自己有权无偿使用楼梯。让人不得不质疑的是，公用的楼梯怎么会全部分摊给首层业主？还有多少不合理的分摊业主不知情？ 贪心开发商“巧”摊楼梯间 黄玉仪老人是中意花苑业主委员会的主任，她是首层商铺的业主之一。据她介绍，中意花苑一层和二层是商铺，使用楼梯；三层以上是住宅，使用电梯。１９９９年楼房建成开始交付业主时，就有人发现房屋面积、公摊比例等都明显超过实际。于是近２００户业主一起到房管部门，要求出示测绘依据。经查看有关数据发现，测绘图中标明的值班室面积达２００多平方米、电房面积达５００多平方米，严重失实。在要求测绘部门重新测绘后，每户的建筑面积和公摊面积都有所减少，开发商为此退了多收的钱。 刚开始二层由开发商自己使用，２００３年初开发商将二楼租给一家公司。租户到来后首层业主发现，原来分布在首层的三个一直关闭的卷帘门里面竟然都是直接通上二楼的楼梯。这让首层业主不禁怀疑，开发商是不是将这三个“专用楼梯”也分摊给了他们？找到开发商一问，得到的答复是原来使用的大楼梯和这三个较小的楼梯全都分摊给了首层业主。     

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     在近日举办的上海国际地产投资与开发博览会（Cityscape China）上的一场报告中，英国皇家特许测量师学会 （RICS）中国区董事 David Pitcher先生列举了有关中国地产市场以及更大范围内社会经济可持续发展方面的16点建议。

　　Pitcher先生评论道："要想达到现代城市的可持续发展和社会和谐的目标，目前中国城市所遵循的地产引导型经济发展模式应该由规划引导型发展模式所取代。地产业的地位应该从支柱产业转换为几大重要产业之一，这样才能进一步缩小地产引导型发展模式的规模。"

　　然而，研究报告中对新颁布物权法的看法却有所不一。目前，中国公民享有土地拥有权，却没有受到继承法的保护。所有者及所有者集体的权利也应该被赋予；如果该地产属于更大的商业设施或地产项目中的一部分，那么所有者集体就不一定能够代表该地产所有者个体，从而有可能引发不同个体地产所有者之间的利益冲突。

　　需要重新审视出让土地所有权制度。目前还没有现成的法律讨论地产重建需要的时间或成本问题。关于地产的详细说明条例也是引起关注的一个因素；目前缺乏成型的法律规定来限制开发商或代理商发布误导性或虚假信息。地产开发过程涉及到过多的机构和单位，应该把行政方面对地产开发的影响降到最低，以简化开发过程。这些问题在土地利用规划中也存在，政府各部门之间还存在缺乏沟通与协调的问题。

　　政府也需要正确地理解并实施土地评估政策。Pitcher先生说："特别要指出的是，政府需要正确评估土地的成本与建成后土地的潜在价值。"

　　住房密度也是一个很重要的问题。实际可用的建筑土地十分有限，因为现在没有相应的国家规划监督机构，开发商和政府就没有指导方针作为依据来管理住房密度方面的问题。对于一般的住房来说，最小的住房密度应该是：主要城市每公顷400户、二级城市每公顷300户、城镇每公顷200户。同时，开发商也需要考虑如何满足由计划生育政策和城市化进程所带来的快速人口结构变化所带来的需求。

　　中国现在还没有房产税政策。尽管政府不太愿意出台这样的政策，但还是应该引入房产税政策，特别是对于高端豪华房产。如今，政府征收的销售税和资本收益税加起来占到一宗房产交易价格的30%。这些税收应该减少并改用房产税或社区服务税的形式征收，这样将带来资金以支持更多的城市投资。

　　最后，还应考虑地产租赁方面事宜。现在国家允许的最长租赁期限是20年。对于开发商获得可观投资回报率或鼓励初期房地产投资信托市场的发展来说，这个期限就显得不够长了。
 
 

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