穷人买不起房不能全怪开发商

自从生产力可以转换成生产资料以后，由于个体之间对生产资料拥有量的差异，就产生了富人与穷人的界定，也就产生了富人经济与穷人经济之说。时下，中国金字塔型的人群经济无可争辩的显现出穷人的量化指标占据绝大多数。真正的中产阶级尚未形成，这里所指的中产阶级定义绝不仅仅是个人资产阶段性的拥有量，其定性指数还有教育背景、职业、纳税、自我资产增长基础潜力、自我保障、预期发展稳定等等。而富人与穷人仅仅判断其资产的拥有量却可以简单而划之。尽管富人、中产阶级、穷人三者之间的上下通道理论上是打开的，但在相当长的一个时期内，由于起点不同，机会不公，初次利益分配就已经长久的建立起穷人乃至中产阶层都不可望富人其项背的定势，那么，不断的社会变革又在不断的再次重新进行利益分配，不管这种变革的初衷是什么，事实是，国愈富民欲穷，国富民未强，富人更富穷人更穷，甚至说少数富人所聚敛的财富通过权利资本化、行业垄断、政策性压低劳动力成本、价格扭曲吞噬等等源于穷人也不为过。

随着城市化的进程日益加快，城市中穷人数量通过不同的管道汇集起来。这其中，有长期以来在计划经济体制下自我感觉良好的原居住民，忽然发现自己也成了弱势群体；有再也无法以耕作苟生或者失地的农民进城变成农民工；有来到经济发达城市寻找机会的“外地人”，往往在他们当中有可能派生出城市经济精英阶层，尽管受户籍制度的桎梏人户分离；而上述的他们及他们的家庭、子女首先要解决的是居住问题，由于收入与房价的不匹配，购房成了一种令穷人苦恼的梦想。

在此种背景下，开发商成了千夫所指的恶俗化身，暴利、纳税侏儒、没有社会责任感等等的指责狂轰乱炸，人们在质问，开发商为什么更愿意为富人造房？于是开发商辩解有之，为穷人造房那是☆☆☆责任，城市中的居住生活成本应该有市场进行自我调节，言外之意就是如果穷人承受不起城市中的居住生活成本就可以自动的迁出去，尽管美其名曰市场化自我调节。显然这有悖于作为一个正常的国家在经济生活中施惠于绝大多数人群的理念，因为毕竟中国目前不是以中产阶级为主流人群的橄榄型，买不起房的穷人占据绝大多数。那么，要求商人承担起原本未必属于商人所应该承担的“社会责任”而非理性的自觉降低自身利润为穷人造房的说法显然幼稚而可笑，如同现代版的寓言“东郭先生与狼”。

为了真正告白于天下开发商为什么给富人造房而冷落了穷人，我们需要探究开发商的开发流程及所谓客户群（富人或穷人）定位：

一、开发商如何取得土地
开发商初始选择产品开发方向时所要考量的首先是根据自身的☆☆☆源取得土地及取的什么样的土地的可能性。无论是土地协议转让、项目转让、购并项目公司、企业间合资合作开发、招拍挂还是通过取得土地一级开发权后，评估抬高土地成本，设置高门槛、暗箱操作阻断竞争者进入，从而取得土地二级开发权，凡此种种都离不开开发商与权力寻租者之间天衣无缝的配合，终极目的就是为了能够取得土地并最大限度的降低楼面地价成本。

二、土地决定了产品属性
在一宗可供开发的土地上，☆☆☆门早已通过规划明确了该宗土地的业态，即居住用地还是工业用地或其他，并且明确了容积率上限，也就意味着基本明确了产品的形态，如果是居住用地，无非是塔楼、板楼、别墅。开发商可细分出平层、复式、错层、叠拼、双拼、联排、独栋等等在此容积率限制范围内的很多种产品形态选择的可能性，也就是说，☆☆☆划部门在区域规划要点的确定已经初步为开发商未来将要造什么房定下了主调，在这个地块上造出来的房子卖给富人还是穷人已经初露端倪了。

三、地价未必决定房价
不同区域的地价存在很大的差异，在同一区域的中建造本区域占有普遍数量的可类比同质化产品，地价高低的确会影响开发成本，但是，一般而言，开发商并不是在事先确定了一个相对固定的利润率后，用成本定价法制定房价，而是采用市场定价法。显然，市场定价法会比成本定价法为开发商创造的利润更高。
如果出现地价高，造成成本价接近市场价则意味着开发商利润微薄或达不到基本的利润预期，那么只能改变与同区域相近的产品形式，也算是一种创新了，从而在房价上出现与同区域产品的不可比性，房价即可以有所突破，利润自然增加。所以，地价影响房价但并不决定房价。

四、产品定位
确定开发什么样的产品除了取得土地后的楼面地价因素影响外，更重要的是开发商对市场的准确判断，并不是感性的主观臆断，既不是于生俱来在承担其所谓的社会责任感的前提下专为穷人造房也不是主观爱好专为富人造房，而是在逐利本性的驱使下一切以市场为出发点，在追求利润最大化的前提下，该别墅则别墅该经济房则经济房。

五、客户群定位
在产品及房价确定以后，客户群定位也就自然产生了，所面对的是富人群体、都市白领、工薪阶层或者首次置业(自住型)、二次或多次置业（改善或投资型）则一目了然。开发商之所以在这里很下功夫进行客户群细分为客户层，并对目标客户群进行心理分析，主要是为定向推广所使用，比如使用什么样的广告语言更能打动受众购买的冲动心理诉求。

六、商道本性
在商言商，任何一个开发商都是彻头彻尾的商人，追投资回报率利益最大化是经商的终极归宿。所以，在当前围绕着房价出现的各种利益集团的矛盾冲突中，轻率的指责开发商不愿意为穷人造房本身就是对商道的一种非理性的颠覆，是混淆视听。还是那句话，“上帝的归上帝，凯撒的归凯撒”。穷人买不起房不仅仅在于开发商，而更多的在于其他。