外国人士就中国房地产市场提出7大建言

     在近日举办的上海国际地产投资与开发博览会（Cityscape China）上的一场报告中，英国皇家特许测量师学会 （RICS）中国区董事 David Pitcher先生列举了有关中国地产市场以及更大范围内社会经济可持续发展方面的16点建议。

　　Pitcher先生评论道："要想达到现代城市的可持续发展和社会和谐的目标，目前中国城市所遵循的地产引导型经济发展模式应该由规划引导型发展模式所取代。地产业的地位应该从支柱产业转换为几大重要产业之一，这样才能进一步缩小地产引导型发展模式的规模。"

　　然而，研究报告中对新颁布物权法的看法却有所不一。目前，中国公民享有土地拥有权，却没有受到继承法的保护。所有者及所有者集体的权利也应该被赋予；如果该地产属于更大的商业设施或地产项目中的一部分，那么所有者集体就不一定能够代表该地产所有者个体，从而有可能引发不同个体地产所有者之间的利益冲突。

　　需要重新审视出让土地所有权制度。目前还没有现成的法律讨论地产重建需要的时间或成本问题。关于地产的详细说明条例也是引起关注的一个因素；目前缺乏成型的法律规定来限制开发商或代理商发布误导性或虚假信息。地产开发过程涉及到过多的机构和单位，应该把行政方面对地产开发的影响降到最低，以简化开发过程。这些问题在土地利用规划中也存在，政府各部门之间还存在缺乏沟通与协调的问题。

　　政府也需要正确地理解并实施土地评估政策。Pitcher先生说："特别要指出的是，政府需要正确评估土地的成本与建成后土地的潜在价值。"

　　住房密度也是一个很重要的问题。实际可用的建筑土地十分有限，因为现在没有相应的国家规划监督机构，开发商和政府就没有指导方针作为依据来管理住房密度方面的问题。对于一般的住房来说，最小的住房密度应该是：主要城市每公顷400户、二级城市每公顷300户、城镇每公顷200户。同时，开发商也需要考虑如何满足由计划生育政策和城市化进程所带来的快速人口结构变化所带来的需求。

　　中国现在还没有房产税政策。尽管政府不太愿意出台这样的政策，但还是应该引入房产税政策，特别是对于高端豪华房产。如今，政府征收的销售税和资本收益税加起来占到一宗房产交易价格的30%。这些税收应该减少并改用房产税或社区服务税的形式征收，这样将带来资金以支持更多的城市投资。

　　最后，还应考虑地产租赁方面事宜。现在国家允许的最长租赁期限是20年。对于开发商获得可观投资回报率或鼓励初期房地产投资信托市场的发展来说，这个期限就显得不够长了。