“限外政策”扩大至全市范围，“二手房网上交易备案”开始在各区执行，2007年二手房交易将在各种约束下趋向规范。

“限外”的实施让卖家不敢轻易提升房价，买家变得异常谨慎，不轻易出手，二手房价也就显得很平稳。据中原领先指数统计，2006年12月中心城区二手房成交量比上月减少了30%左右，很大程度上是因为“限外政策”的全面实施，首当其冲是高档物业聚集且受境外人士青睐的中心城区。受“限外”影响，一些难以出售的高档房源持有者不再坚持出售，而是转为租赁做长期投资。从租赁情况来看，小面积的一室户受欢迎程度比较高，如“中凯城市之光”的一室一厅面积在68平方米-74平方米，豪华装修及豪华家具，每月租金可达6000元-8000元左右。又如徐家汇板块，成交活跃的是一批总价在70万元-100万元的中低档楼盘，高档公寓成交情况却不甚理想。尽管徐家汇高档公寓房源一直稀缺，但是买家并不会因此而盲目出手，反而是一些为孩子入学考虑的家长们看中徐汇的教育资源，相继购房落户口。

二手房网上交易备案政策让二手房交易“中规中矩”。汉宇地产总经理施宏睿表示，该政策全面实施后，对业务员心理影响最大。因为它完全改变了以前纸上操作模式，现在全部实行网上登记、备案，所以在前期必须要花很多时间去学习、培训和掌握它。其次是让中介公司更加规范。比如现在调查产权，以前必须到区交易中心，现在直接通过网上数据库就能核实到这个产权到底是不是有瑕疵，是不是可以交易。以往一些钻政策空子，打“擦边球”，甚至违规操作的中介公司如今必须按照规章来交易。

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招一：看楼时尽量考虑一些租赁较为活跃的小区，因为这些小区放盘的机会较多，租客选择余地大。前很多租客考虑就近工作地点租房，于是往往将选择范围圈定在一个较小的范围内。二三月份将进入租赁旺季，租客很难在短时间内找到合适的房子，要么房子条件不合，要么价钱不合。因此行家建议，不妨将眼光放得远一些，把租房选择范围扩大，挑选一些距离工作地点相对较远、但交通条件又相对便利 
的房子。

招二：租房时要考虑清楚自己的实际需要，并且要清楚租房是满足短期的居住需要，切勿盲目“贪大”。

由于在租赁旺季要找到面积和价钱都合适的房子较花功夫，不少租客往往不考虑自己的实际需要，盲目下决定，以致预算超支又浪费空间。

招三：租客在与房东签订租赁合同时，要检查房屋房产证是否与房东身份证一致，确定出租人是否是真正的业主。

为了赚价差，一手租客转租二手租客的现象增多。行家指出，未经原出租人的书面同意，承租人不得擅自将房屋再转租出去。如果未获得原出租人的同意，承租人私下将房屋转租会引起法律纠纷。即使原出租人不追究原承租人的法律责任，由于很多时候一手租客与二手租客在合同上要求不一致，二手租客随时被原出租人“扫地出门”的风险极高。

招四：租客在与房东办理“交接”手续时要谨小慎微，理清上手租客是否已经缴清煤气费、水电费等，清点租房里的家具设备，数目与损坏情况最好清楚写明。

一些租客由于没有注意到以上问题，无辜地为上任租客多缴数月的煤气、水电费，有的租客更因为家具的损毁与房东陷入无谓的争执中。

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上海二手房成交量从2004年开始逐年下滑，2006年成交量仅为1557万平方米。2007年成交量是走高还是走低？精于谋划的房产中介们开始主推“特色房源”来推高二手房走势。

　　宝宝房(儿童房、三口之家、学区房)

　　尼尔森媒体研究报告表明：“2006年和2007年是中国传统生肖的狗年和猪年，一波结婚潮于2006年第一季度出现，相应的一波婴儿潮也将在2006—2007年产生。”

因此，以宝宝房、儿童房或三口之家，乃至为孩子将来念书考虑的学区房为卖点的房源，将成为今年住房的主流需求。事实上，主打“亲子”概念的二手房，持续“供不应求”：一方面是因为“择校风”影响深远，“不能让孩子输在起跑线上”让众多家长“只要在能力范围之内，再贵的房子也要买”；另一方面，由于相当一部分购买者并不打算长久居住，所以单价昂贵的学区房中，总价相对较低的小户型、老房型就成了二手房市场上真正的“香饽饽”。

　　需求结构人群：改善型、新婚型 适用房型：两房、三房及以上

　　免税房

　　去年年中，“国六条”对二手房营业税执行问题予以明确。2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税(成交价的5.55%)。个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售，应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税的手续。

　　顺驰不动产推算，按照这个规定时间节点本来是2年，新政将时间延长到5年，以上海2006年11月普通住宅成交均价8836元/平方米计算，加上此项税费后，房屋买卖成本每平方米增加约490元，无疑增加了交易的成本。

　　随着时间的推移，那些交易期限在5年以上、可免除此项税额的房源陆续上市，将成为购房市场上独特的亮点。

　　需求结构人群：通用 适用房型：普遍

　　老人房(孝顺房、亲情房)

　　虽然一手房市场中已经出现老年公寓，且销售状况良好，但无一例外位于远郊。相比之下，市中心成熟社区低总价老工房更易吸引老年购房者。因此，一些中介公司陆续推出老人房来分流一手房客户。

　　顺驰地产成交数据显示：成熟社区，特别是医疗配套、购物方便、空气质量、学习运动休息场所等条件成熟社区的住宅，将是满足大量老年需求的紧俏房源。

　　需求结构人群：改善型、功能需求型

　　适用房型：一室户、一房及两房等

　　低总价房(工薪房、性价比房、小户型)

　　低总价房是指那些地段、社区、品质、楼层、房龄、房型等房产附加属性都一般或者有缺陷，唯独价格一项相对较低的房源。

　　汉宇地产统计显示，总价在70万元-140万元的普通住宅占总成交量50%以上。但这类房源供给量在递减，房源日益稀缺。而中低端目标客户群主要集中在30岁以下未婚人士和其他年龄段的低收入者。年收入大多在5万元以下，家庭结构2人左右，大多为第一次置业，作为过渡住房，解决基本居住需求。

　　房源分布广、数量多，需求客户较大，是此类房源交易双方的特点。注重这方面的市场也就抓住了房屋买卖市场上的大多数人群。

　　需求结构人群：独立型、过渡型、拆迁型和外地迁入

　　适用房型：一室户、一房、两房、小三房及其他性价比高的房源

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“中介没填上价格就让我签了交易合同，我要的到手价变成了成交价，使我蚀本1.5万元。”因房产买卖与中介发生纠纷的董先生在本报创刊6周年举办的免费法律法规咨询现场投诉，以求解开其心中的困惑———卖房人的权益该如何保护？

买卖全部委托 中介满口答应

去年11月，家住吴中路上的董先生因考虑自己已60多岁，想把自己原住的一套多层6楼的房子卖掉，重新买一套楼层较低或者带电梯的房子。董先生到闵行区的一家房屋中介门店委托挂牌。看到业务员们热情接待和介绍，他决定把自己的卖房和买房两件事情全部交给他们操办。

董先生现在所住的两室一厅为59平方米。经过比较，同样位于吴中路环镇西路、面积大小相仿的房屋挂牌价都在45万元左右，董先生答应最后拿到扣除所有费用后，到手价为41.5万元。业务员满口答应，并与他签定了成交价为42万元的居间合同。

频受“撬边”干扰 签约少了5000元

不久，该中介门店的业务员为他的房子找到了买家，并通知他去门店签定交易合同。据董先生叙述，签约当天，业务员将交易合同折起，只露出签名的位置，要求他签约。当时，他心里有所怀疑，开始一直不愿意签，但周围有四五个业务员围着他不停地劝说，弄得他头晕眼花，再加上他对房地产方面的政策及具体交易的手续和流程都不甚了解，最终，经不住他们的软磨硬泡，在合同上签了字。

等到中介办完交易手续，业务员再把交易合同送给董先生时，他才发现合同上的成交价是41.5万元———除了他支付税费及中介佣金外。

新房尚未买到 旧房已经卖掉

更令董先生气愤的是，原先他委托该中介买一套新房、卖掉一套旧房，结果中介先把旧房卖了，使董先生不得不先租房，且中介安排的就是与他的买家签定为期3个月的租房合同，为此，他还得交上几千元的租金。原来，中介打算为董先生新买一套房子的承诺未兑现，他只能委托另一家中介购买了一套，但要等到春节后才能过户。

董先生觉得自己受了欺骗，不愿意向中介支付那笔在他看来“多出来”的费用。于是，他找到消保委投诉，却被告知不予受理。他又到该中介公司总部和房地产经纪行业协会投诉，经过调解，该中介公司总部同意将中介费用减少到1000元，但董先生不满意。他认为，本来说好的拿到手为41.5万元，现在扣除中介费、租房过渡费和买卖交易税费等，才拿到40万多一点，自己已蚀本近1.5万元了。

专家提醒

市消保委投诉部副部长范强表示，卖房行为不属于消费行为，因此不在消保委的受理范围内。市房地产经纪行业协会的相关人士表示，对于中介买卖纠纷，行业协会可以协助调解，但相关中介必须是协会下属企业，如果是没有加入协会的企业，他们也无能为力。

上海君悦律师事务所庄晓鸣律师认为，从他们所接触的案例看，目前确实有部分中介机构存在不规范操作的问题，像董先生的情况从书面证据看也无法充分证明中介欺骗。因此，出售自住房产的客户还需多了解一点房产交易所涉及的基本政策，尤其在合同上签名时一定要多留一份心眼，看清条款再落笔。

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广州房地产数据打架现在基本有了定论，媒体所称的打架其实是标准不统一，不统一带来数据乱象，进而使民众对房价调控效果产生深刻的不信任感。 　　4月28日的新华视点《老百姓看不懂的数据有意义吗？》指出，数据“打架”的现象，其原因在于各部门间没有一套标准的统计制度，没有站在同一个标准平台上来研究和统计，包括统计的计算方法都缺乏一种标准化的共识。 　　广州 房地产数据打架，不过是最近的一个形象例子。此次由于对数据认知混乱，使有些人胡里胡涂地相信了“市长一言降价”的效果，进而以为一个复杂的经济问题，只需要政策的决心就可以解决。幸而有媒体自行解读出比较符合市场与数据原貌的真相，广州 房价下降是不同区域的房价与成交量涨跌影响均价的结果。很可惜，广州有关部门出面解释稍显迟滞，是在数据之争已成媒体关注热点之后。 　　房地产数据的重要性，在当下如何强调都不为过。作为曾拉动 中国经济的支柱产业，其是否应继续作为支柱产业、如果其地位发生偏移，如何实现平稳过渡，如果不再作为支柱产业，作为与千家万户息息相关的投资品种，其变化趋势如何，仍对经济前景有举足轻重的影响力。     

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近年来，韩国房地产价格不断走高，出现了明显的泡沫化迹象。与中国相似，一是由于人少地多，房地产的需求供给缺口大；二是炒房等投机行为造成的恶果，这也是房价上涨的最直接的原因；三是政府的不作为。韩国政府从2005年起出台了一系列政策，来限制“炒房”行为，尤其是2005年8月出台的《不动产综合对策》对限制住房投机行为起到了一定的作用，具体的措施如下。

一是韩国政府在住房方面实施了一套严格的档案制度，对每个购房者的家底都了解得一清二楚。针对谁家有房，房主何人，面积多大，是否多住宅户等均有案可查。因此，韩国极少出现富人假冒低收入者享受优惠的事件。

二是采用逐步升级的办法，用重税打击投机。从2007年起, 将改为对出售第二套房产的卖主征收50%的资本收益税, 对拥有第三套住房的卖主征收60%的资本收益税。也就是说, 投机者卖掉一套住房, 政府就拿走一半, 使投机者无利可图。同时, 调整房地产所有税( 一种财产税) ，2006年已把房地产所有税的起征点, 由过去的9亿韩元下调到6亿韩元( 约合6万美元)，税率为1—3%, 计划从2008年起, 每年以提高5%的速度提高房地产所有税的税率, 到提升到适当的税率为止。

三是为了防止隐匿和以他人名义倒卖房地产，《不动产综合对策》规定：在进行土地交易时，必须向地方政府的国税厅和警察局等机关申报资金来源，说明购房资金来源。

 

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1、爱尔兰诗人叶芝的墓志铭是诗人晚年作品《班磅礴山麓下》的最后一句：“投

   出冷眼，看生，看死。骑士，策马向前！”

2、美国女诗人狄金森墓碑上只刻着的兩个字：“回话”

3、英国诗人济慈的墓志铭：“这里躺着一个人，他的名字写在水上。”

4、奥地利诗人里尔克的墓志铭: “在如此众多的眼睑下，独自超然地安眠，也是

   一种喜悦”

5、中国诗人骆一禾的墓碑上，刻着自己的诗句：“我的心是朴素的，我的心不占

   用土地。”

6、黎巴嫩诗人纪伯伦自己写下的墓志铭：“我就站在你的身边像你一样地活着。

   把眼睛闭上，目视你的内心，然后转过脸，我的身体与你同在。”

7、法国浪漫主义诗人缪塞的墓志铭：“ 等我死去，亲爱的朋友，请在我的墓前

   栽一株杨柳。我爱它那一簇簇涕泣的绿，它那淡淡的颜色使我感到温暖亲切。

   在我将要永眠的土地上，杨柳的绿荫啊，将显得那样轻盈、凉爽。”

8、美国诗人佛洛斯特的墓誌銘只有一行：“我和世界有過情人的爭執”

9、英国诗人雪莱的墓志铭是莎士比亚的诗句：“他没有消失什么，不过感受了一

   次海水的变幻，他成了富丽珍奇的瑰宝。”

10、俄国诗人普希金的墓志铭：“这里安葬着普希金和他年轻的缪斯，还有爱情

    和懒惰，共同度过愉快的一生；没做过什么好事，可就心情来说，却实实在

    在是个好人。”

11、古希腊悲剧诗人欧里庇得斯墓碑上是雅典人的讣词:“全希腊是欧里庇得斯的

    纪念碑，诗人的骸骨在客死之地马其顿,诗人的故乡是雅典—希腊的雅典。”

12、英国诗人莎士比亚的墓志铭：“看在耶稣的份上，好朋友，切莫挖掘这黄土

    下的灵柩；让我安息者将得到上帝祝福，迁我尸骨者将受亡灵诅咒。”

 

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