“卖房人在收取购房定金时，不得超过购房价的20%。”这是北京市房地产中介协会在3月21日制定的《北京市存量房交易结算资金划转操作规范》中所作的规定。该《操作规范》将于4月15日起实施。

“定金不能超过购房价20%的标准是根据《合同法》中的相关规定制定的。但买卖双方是否愿意通过‘专用账户’（即北京市建委要求房地产经纪机构或交易保证机构需通过商业银行设立客户交易结算资金专用存款账户划转双方交易资金的账户）进行监管，全凭买卖双方自愿。”北京市房地产中介协会常务副会长周宗楚告诉记者，“中介协会制定此项政策的目的就是在于促进二手房买卖交易的顺利完成”。

而对于二手房交易中定金的收费标准该不该收、如何收等问题，在业内一直是一个热议题目，也成为了房地产中介一线操作人员头疼问题。周宗楚告诉记者，这项规定是房地产中介协会通过对全国各城市的考察以及广泛听取北京市各大中介的意见后制定的。

北京千万家房地产经纪公司市场总监常淑娟告诉记者，由于资金监管的程序较为繁琐、卖房人拿到房款的等待时间较长，因此买卖双方在交易过程中，房屋很有可能被其他人看中，扰乱了原买卖双方的交易秩序。情况严重的，甚至会造成卖房人毁约，将房屋转手卖给其他人。而倘若买方能快速地将房屋定金送至卖房人手中，则上述情况的发生机率会降低很多。

据北京市多家房产经纪公司测算，目前北京二手房市场总体供需比保持在1∶3左右，而中低价位的二手房需求比较旺盛，供需矛盾更为紧张。

据北京链家房地产经纪有限公司副总经理金育松分析，目前二手房市场中，总价在40万~50万元之间的房产供不应求状况最为突出，供需比为1∶5；50万~60万元的供需比次之，在1∶4.2左右；40万元以下和60万~80万元之间的供需比均为1∶3.5；而100万元以上的二手房供需基本持平，在1∶1.2左右。

北京二手房市场差距甚大的供需比在一定程度上导致了卖方市场在交易过程中占据主导地位。而双方在交易未完成之前，所有约定均得不到保护。金育松告诉记者，若卖方想毁约的话，买方和经纪公司都毫无办法。而假如卖方收取了定金，即使想毁约也会从各方面进行考虑。

“这其实是一种心理状态。从另一方面讲，买方支付给卖方定金后，如果卖方想毁约，根据行规的要求，要支付买方定金双倍的赔偿金；而如果买方想毁约的话，那么卖方就可以不退还定金。”金育松强调。

金育松介绍，北京市房地产中介协会对这项条款的规定是听取了北京市经纪公司的意见，同时还对全国各个城市的二手房交易状况进行了考察。

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继广州允许单位自建房引发争议以来，最近江苏省鼓励企业利用自有土地集资自建经济适用房的消息再引关注。其实，除了这两地做法外，各种不同建房模式在各地表现形式又有不同，有的是偷偷摸摸在搞，有的是大张旗鼓在搞，有的则是地方政府公开支持，大有星火燎原之势。这些现象最终会命归何处呢？是非法还是合法？是利大于弊，还是弊大于利？是会推而广之，还是会被勒令禁止？这一切最终还是取决于国家的政策，所以政府部门的态度就显得尤为重要。

以单位自建房为例，这种情况是否合法、合理，争论的焦点不在房产上，而是在土地上，即少部分人使用了全民所有的国有土地是否公平。我们可以比较一下，单位职工购买商品房和购买单位自建房有什么不同。往简单了说，单位职工购买商品房需要支付房屋成本、土地成本和开发商的利润，而购买单位自建房(不同于福利分房)则仅需要支付房屋成本，即购买单位自建房节省了开发商的利润和土地成本两部分。节省开发商的利润没什么问题，因为“省的就是这份钱”，但国有土地也被“节省掉了”就出问题了。那么，国家和政府应该怎么办呢，是为了维护城市土地国有的法律尊严叫停，还是为了平抑房价而纵容这种现象下去？

站在国家角度来说，因房地产市场过热的问题带来的压力还是很大的，建设部门的房地产开发建设、国土资源部门的土地供应、发改委的宏观调控都面临着巨大的压力和舆论监督。而个人合作建房、单位自建房等现象的出现是可以有效地缓解这些压力的。一方面，它可以实实在在地使部分人得到房，缓解供需矛盾；另一方面，可以在一定程度上对房价的过度攀升形成制约。从另一个角度说，这些现象是在“协助”政府进行房地产调控。所以，从国家的视角来讲，也许考虑的不应当是该不该取缔这些现象，而是如何使这些“非法”现象合法化。还是以单位自建房为例，不合理的部分就出现在国有企业或党政机关的全民国有土地被部分人无偿享用了。那我们可以考虑规定让职工购买房屋时同时缴纳房屋和土地成本，单位将土地部分的钱上缴国家，这样单位职工仍可省掉开发商利润那部分钱，又没占国家的“便宜”。或者由国有单位补交土地出让金，购房职工通过支付土地成本再给单位以补偿。

所以说，任何事物的出现都有其必然性，当现有的住房政策不能满足日益增长的百姓住房需求时，为使矛盾关系得到缓和，各种“补偿”途径便会自然产生。而政府对待这些现象要从实际效果出发，也就是说，站在现实角度应当支持类似自建房的这种需求补偿现象，但绝不支持这种现象以现在这种形式出现。换句话说，也就是采用合适的方法使这种现象以公平、合理的形式出现。这些国有单位的土地已经被国家划拨出去，又属于建设用地，并且看起来不大可能被收回，既然如此，为什么不能集约利用它们呢？不但可以使国有单位的空置土地得到有效利用，同时又可以解决一部分人的住房问题。因此，在土地集约利用方面做些文章，应是应对目前单位集资建房现象的政策思路。

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限价房是城市政府最近一系列房地产市场调控政策中最新的一个举措，引发了很多争议。笔者以为，以人为指定房价为政策目标的限价房政策，于理论于实操都颇值商榷。

真价格与假价格

价格的涨落是平衡供需的必要途径。只有出清市场的水平才是“真价格”，才会达到社会资源配置最优化，任何不是市场决定的而是人为的“伪价格”只会造成社会资源浪费，配置效率下降。限价之下，表面上买到限价房的居民购房成本下降了，但任何低于市场出清的限价，不就意味着需明显大于供么？居民必须要竞争才能成为限价房的受益者，最后实际付出的成本不仅不会下降，反而有可能更多，比如花时间排队，比如花钱买号，比如行贿。

所以消费者从限价中是不可能得到任何好处的，实际上也没有任何人能得到好处。对开发商来说，投资限价房，利润率如果高于市场投资平均回报率是不现实的，也与限价房宗旨背道而驰。利润率如果低于市场投资平均回报率，先不说有几个开发商愿意，把资源引导到低于社会平均回报率的场所，本身就是社会资源配置的扭曲。但在此过程中，社会资源却被毫无意义地浪费了，社会净福利损失实实在在出现了。

限价房的两次社会福利损失

限价房的第一个困境在于，限价要限到多少？这个限的依据是什么？现在看到的主要官方意见是：参照市场可比价格，按照市场价格的80%或90%。那么，到底有什么根据要定这个价格？这其中差价幅度很大，“寻租”空间就很大。最终到底定在哪里，就成了政府与开发商之间的博弈。第一次非生产性社会资源的耗费就出现了。这生产过程中的博弈除了对限价水平的讨价还价，还在于如果定在市场价格的80%，开发商到底是按照市场原价提供匹配的房子，还是按照市场价格80%提供低一等质量的房子？如果是后者，那根本就没有政府介入的必要性，消费者自己就会判断，一分钱一分货，按质付价。

限价房的第二个困境在于，是所有人都可以买，还是像经济适用房一样，只有经过审查的特定对象才可以买？这个资格谁来定？公平性如何保证？然后，申请者多于购买者怎么办，如何分配？在这里，又一次寻租的空间出现了，也制造了大批有提供“租”动力的消费者，政府和消费者又开始博弈了，第二次非生产性社会资源耗费出现了。

经济学基本原理告诉我们，价格同时引领生产者和消费者，生产者按照市场给出的价格信号来安排生产，消费者按照价格来进行消费品的组合，是最符合经济效率的。任何打破价格信号的做法，让厂商和消费者都无所适从，得不到真实的消息，不可避免地造成社会福利损失。商品价值越大，损失越大。政府政策要讲求连续性，不能制造过多的不确定性，让厂商和消费者都难以做远期决策。政策一旦错误，纠正起来成本会很大。

限价房能抑制房价虚高吗

有人评论说，限价房政策打击了开发商，他们明明空了很多房子也不卖，房价是虚的，限价房出台可以杀一杀涨价风，引导房价平稳。但不管自住性需求还是投资性需求，它们都是客观存在的，投资性和炒作需求不仅不会随着一个伪价格而消失，反而还会被放大。因为一旦有机会以低于市场价格的竞争成本拿到限价房，这些开发商反而投资受益增加了。再从另外一个角度，如果认为当前房价是虚高的，出台一个限价反而是保护了这个虚高价格，保护了开发商的利润空间。消费者看到这个限价，会认为政府也认可了这个市场价格水平，开发商也更有动力炒高房子的市场价，以争取更多的资本占据主动。

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原上海房地局副局长、上海土地学会会长殷国元被“双规”一案有了新的进展。

据一位接近调查组的人士透露，目前正在针对殷国元于2002年的两起“土地违法批租”问题展开调查。已经查出殷国元来源不明资产超过人民币1.5亿元，其中包括多处楼宇资产和大量现金。对这笔巨资，调查组已基本认定涉嫌“利用职务便利，为他人谋取利益”。

目前，殷的家人被牵连其中，妻儿均在接受协助调查，“殷的妻子则整日以泪洗面”。

现年60岁的殷国元由军队师级干部转业地方，1995年到2005年期间，在上海市房地局任副局长10年之久。2005年5月31日，殷国元出任上海市土地学会的会长。

去年11月23日，殷曾接受本报记者的专访，当时，由他牵头的上海土地学会课题组刚刚完成对浦东新区试点国有土地年租制的课题研究报告。他的办公室在上海金陵路一座老楼房里，办公室比较简陋，还是与人合用一间，与殷的局级干部的身份极不相符。加上朴实的穿着，很难让人将他与1亿多元来源不明的巨额财产联系上。

巧合的是，殷国元被调查涉案的2002年，也正是他职务转换的一年。他的职责由分管土地出让变更为分管拆迁。与目前市面上所广泛报道有所出入的是，他从未作过房地局原土地利用处处长朱文锦的顶头上司。朱文锦已经在去年年底的上海社保案中落马。朱文锦的直接领导是上海房地局副局长陶校兴。

据知情人士透露，引发殷国元分工变更的原因，是当年的一起“保险事件”。

2002年，上海市建设用地中心名义上为职工购买退休保险，但中心的主管领导与职工在这份保险的未来获益上，却拉开了很大差距。“中心负责人退休后可以拿25万~30万元，而职工只有5万元。”同时，建设用地中心相关人士也给殷国元购买了一份同样的“领导级保险”。

此事后来被建设用地中心职工举报，而东窗事发。虽然后来以退保了结，但时任上海房地局局长的蔡育天出于种种考虑，不再让殷国元分管土地，继而分管拆迁工作。

据上述接近调查组人士透露，殷国元目前被查到的巨额财产相当一部分是和他分管拆迁的“职务之便”有关。

上海开始实行土地招拍挂制度的2002年，殷国元开始负责拆迁工作，在他分管拆迁工作近三年时间，殷亲身经历了上海很大规模的房屋拆迁和房价迅速上涨。“这两年多的时间，是殷国元目前受查事件的最核心。”

与很多官员隐退路径相似，2005年5月底，殷国元从房地局副局长的领导岗位退下，开始出任上海土地学会会长。在此期间，他一直对上海地产市场保持乐观的论调，是“唱多派”的主要代表。先后抛出了“土地价格不会下跌”、“开发商拿地正当其时”、“上海并非地价托高房价”等观点。

在记者采访中，很多熟悉殷国元的人认为他的为人处世比较高调，喜欢以“有学者风范的官员”面目示人。有人将其形容为“看上去是位豪爽的长者，有胆识，乐于助人。”；“待人接物还是不错的，比较仗义。”但殷对钱的欲望也比较外露，“看得出他是个较有贪欲的人”。一位熟悉殷的人如此评价。

知情人透露，在到土地学会任职之后，殷国元仍然利用“从前积累的资源和人脉关系”，帮房地产开发商做“穿针引线”的工作，“协助处理”这些开发商的土地疑难问题。当然，这绝对不会只是热心地施以援手，房地产开发商自然深谙这种投桃报李的“潜规则”。

知情人向记者举了一个例子，“曾有一位上海知名地产开发商，为一块在虹桥的土地问题找到殷国元。他开口就索取50万元的咨询费.该开发商曾预支给其20万元，虽然最终托其所办的事情未果，但殷也未退还那20万元”。此外殷国元及其亲属名下拥有的数十套总价值近亿的房产，多数是开发商手中“低价”购买，价格远远低于这些房产的现时市值。

作为宏观调控地方执行力的一部分，在近期建设部、监察部等八部委联合部署打击房地产权钱交易的背景下，上海房地产领域再次迎来以“房地产官商勾结”为打击重点的风暴。 “早期存在的更多土地违规问题可能会被揪出来。”一位业内人士分析说。而殷国元所带来的系统性震动，可能才刚刚开始。

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韩国《韩民族日报》）一位名为车汉必的记者，最近在网络上推出名为“你还有胆去中国吗”的博客而引发不少争议。车汉必的博客上，发表过《不值得信赖的中国警察》、《无法无天的中国巴士》、《提心吊胆的中国生活》等文。所有这些文章，均以“你还有胆去中国吗？”来结尾。当车汉必的新作《不知羞耻的中国人》出现在《韩民族日报》网站的首页，随即就成为点击宠儿。在短短的时间内，他的文章便得到了120位读者回覆；有的回覆，甚至写满了整整一个屏幕。（据《亚洲时报》报道）
 

我们不是遵照胡总书记的要求，正在讲八荣八耻吗？一个韩国人凭什么说我们不知羞耻？是一个小国对大国发泄私愤？还是已经富裕起来的东亚邻国对中国迅速崛起的恐惧？还是一个韩国草根为了为了吸引网络公众的注意，使出“引君上钓”的技俩妄图蹿红网络？我的第一感觉是这个韩国人自己不知羞耻。这样的言论，中国政府想必也会大为不悦（会不会是反躬自问与政府有关的国民教育、特别是基础设施呢？），或会禁止他再次入境，他如果来华，很有可能被中国人群殴。

我细细看下去：在这篇文章中，车汉必描述了他在中国搭乘火车，从河南省会郑州至辽宁省沈阳的见闻。一位母亲让跚跚学步的宝宝在车厢地板上撒尿；乘客们吃完方便面后迳直将塑料碗筷丢出窗外；感到炎热的男士肆无忌惮地褪去上衣，露出膀子；人们如厕后都不冲马桶；一对青年男女在临下车前，用座椅套把皮鞋擦亮。人们将瓜子皮吐得到处都是；一些人高声地讲手机，毫不理会别人的感受；男人们四处吞云吐雾，不管他人是否同意。他总结说：“看着这些人，我不禁意识到，中国人事事总以自身利益为先，根本没有公德心。”

刚才，我仅凭自己一“大国心态”，一“民族义愤”，站稳立场，表现了自以为不同于阿Q式的优越感和正义感，对一小国刁民表示蔑视和怒视。但是，在我们的火车上和很多公共场合，多少乘客不正是这样做的吗？这些事不是司空见惯吗？我们不是见怪不怪吗？不敢说这样的场合完全没有人感到耻辱和不应该，至少一半人以上对此表示接受、反应沉默、不预纠正。如果真有人出面制止这种行为，遭到反讽和回击并不稀奇。这还真让韩国人说准了——不知羞耻！

不知羞耻，在一定意义上来说，是自己做了有违公德和规范的事，自己并不知道。只有那些有良好修养的旁观者才有这份敏感。如果这个人能够善意地指出来，有耻行为的人又能容纳其意见，闻过即改，那就好了。但我们中国人能相信这个韩国人的善意吗？大多数有耻行为的中国人有这个海量与大度吗？如果这个博文在中文网站发表，想必会被亿万中国人的口水淹死。因为很多中国人的确有意识无意识地不知羞耻，更有一种莫名其妙的大国威风与蛮劲。

记得有一次，我到广州新的白云机场去接回国的儿子，那年他才十七岁。我拉着行李箱，走上了出站的传动带，我走在前面，一上传动带，就在中间站着不动，因为我的前面也有很多中国人也站在中间。接着，几个外国人从后面跟上来，口中念念有词，Excuse me,Excuse me.因为受儿子出国影响，我学过几句英语，我知道外国人是请我们让开路，他们要住前赶，我马上让开了。可是我前面的几个同胞不知是真不懂还是假不懂英语，在那里若无其事就是不让路。我身后的儿子似乎急了，赶紧上前对他们说：“请往右边站，别人要通过。”结果，有的人很配合，有的人似有些不悦，怒目圆瞪，很不情愿地挪了挪。而外国人却很绅士地向他们招招手表示歉意。事情过去后，儿子悄悄对我说：“在国外大家都很自觉，上了传动带，绝对都站在右边。进出电梯绝对不会进出针锋相对互不相让的。”儿子接着说：“我当时真的为我们中国人害臊，所以才上前叫他们让路的。”当时,我作为经常谆谆教导小孩的父亲，一方面为儿子在国外的成长高兴，一方面自己心里好虚啊。

《亚洲时报》这篇文章继续介绍：也许令车汉必始料不及的是，他受到大部分回应者的强烈批评，而相信他们都是韩国人。他们表示，车氏不应该以偏概全，将他在列车上所见到的一小撮“不知羞耻”中国人的所作所为，概括在13亿中国人头上。有人说，20年前的韩国比中国也好不了多少。更有人指出，他的文章过于偏激，充满种族主义情绪。一位愤怒的读者写道：“你是彻头彻尾的种族主义者。《韩民族日报》竟会聘请你这种狭隘的民族主义者和种族主义者，真是难以置信！”这位读者还说：“最让我担心的是，记者在这篇文章中表达的观点，是用2007年的韩国标准，去衡量今天的中国。他的文章完全没有从理解当地的‘羞耻观’入手，也缺乏对别国起码的尊重。这与殖民占领非洲与亚洲的西方帝国没有什么区别，一样把当地人称作未开化的、毫无教养的野蛮人。”

面对车汉必指出的事实，作为一个中国人应该感到羞愧，而对韩国人批评车汉必的观点，无不让我震憾。近两年，在中日民族文化冲突中，我们也逐渐听到韩国人与中国人争四大发明权啦，争端午、中药的所有权啦，感到韩国也不是那么友善，甚至有人说高丽棒子不可交。但在对待车汉必极端观点的态度上，他们竟然表现出如此理性和我们意想不到的姿态，这让人料始不及。这个国家不仅经济发展了，民族素质也的确提升了。而我们中国经济虽然有了很大起色，但精神文明荣辱观念的确没有跟上来，这是不争的现实。人家韩国人说要“从理解当地的‘羞耻观’入手”，这是别人对我们的宽容和理解，事实上，我们中国的“羞耻观”难道就甘于这样的底线和标准吗？

不可否认，车汉必的博客文章标题有吸引眼球的企图，看来天下网络一般“黑”，但他事后接受媒体采访的一番话，我们中国人不妨当个金玉良言。他说：“这是我的个人博客，所以我就随着性子去写，不受任何限制。一定程度上，这些文章都可看成是我爱慕中国的象征。”他还说：“北京明年就要主办奥运会了。如果中国的一些事情仍然难以符合世界标准，这就表明中国有进一步改善的必要。随着全球化趋势的发展，我希望中国能抓住奥运会的机会，大幅提升公民素质、加强公共道德建设。”

我们还能说什么？我们中国有多少人真正有这种紧迫感和使命感。无独有偶，针对日前一家英国旅游网站所发布的“中国游客形象排名全球倒数第三”的消息，英国旅游局驻北京办事处相关负责人昨日（27日）表态说，该调查中的一些问题设置未考虑别国国情，因此根据这些问题得出的“中国游客形象排名全球倒数第三”这一结论并不完全客观。

对待关于中国国民素质、公共道德方面存在的问题，我认为不管是韩国记者，还是英国某网站，所说基本事实，都不应讳言，听进去了对我们自己有好处。倒是韩国民众对车汉必的批评和对中国的安抚，英国旅游局驻京办事处对“中国游客形象排名全球倒数第三”说明，我们不要听得太足了，人家除了体现了对他国的一种健康心态外，更多的是体现一种民族自省精神，对自己国家某些行业的自律。如韩国人对等车汉必博客“羞辱”中国时认为：《韩民族日报》是一群韩国新闻工作者创立的。他们都来自主要的大报，在军政府时代因呼吁民主、要求言论自由而被赶出了新闻队伍，于是集资创办了这家报纸。它的发行，完全依靠草根阶层的捐助。《韩民族日报》的忠实读者对车感到非常失望，因为他们觉得他的文章丧失了专业的中立性、缺乏新闻记者的冷静，并认为对报社的声誉造成影响。有韩国人说：“若果这不是新闻从业者写出的文章，我也不会作出评论，也许连看都不看一眼。但我不能原谅你，因为你是《韩民族日报》的记者。”

看看人家韩国人如何要求自己的媒体和从业记者，又该要让我们或我们的政府有多少反思和联想？我个人不仅感到羞愧，更感到深深的不安。
 
 

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