畅旺之火燃烧了半年之久的股市，一切都到了盘整和打分的时候.

1月23日，首家地产公司年报新鲜出炉——成都城建投资发展股份有限公司（S成建投，600109.SH)公布了2006年的财务报告。报告显示：公司2006年实现净利润-2361万元，每股收益-0.333元，出现亏损。

在S成建投公布业绩的第二天，北京华业地产股份有限公司(华业地产,600240.SH)以及重庆渝开发股份有限公司(渝开发，000514.SZ)2006年业绩的出场则颇为闪亮，华业地产更是实现主营业务收入劲增7477.38％.

与以往动辄业绩翻番的公司不同，投身地产不久的S成建投未能倚靠地产项目大赚，但受《新会计准则》实施和牛气冲天的股市带来的利好，还是消弭掉了政策调控带来的阴霾。

专家认为，2007年正式实施的《新会计准则》对一些信息披露不够充分但同时又持有大量的优质投资性房地产物业的公司股价将会有不小的表现机会。

据分析师测算，2006年A股EPS均值达到证券市场历史上的较高水平，高收益、高派现、高送转上市公司数量将不断增多。

地产公司被证券公司借壳

S成建投及业内人士认为，四川仔达寨水电站及景顺·锦江岸房地产项目仍处于投入在建阶段是造成公司亏损的主因。“同时受市场及政策因素影响，公司拆迁业务及租赁业务毛利率下降”。年报显示亏损理由。

值得注意的是，除了项目层面原因外，S成建投正在经历着的一场资本变局或许也是与业绩相关联的动因。早在两个月前，与国金证券进行资产置换后，原控股股东——成都市国有资产监督管理委员将持有的47.17％的股权转让给长沙九芝堂（集团）有限公司，后者是国金证券第一大股东。

“由于被国金证券借壳几成定局，所以公司是否亏损的意义已经不大。”一位熟悉S成建投的人士透露。

前身为成都市百货公司的成都建设集团于1997年8月在上海证券交易所上市，目前主营业务包括房地产开发、经营以及市政工程建设业务.

2005年11月，旗下“重头”控股子公司——成都景顺房地产开发有限公司在成都开发了景顺锦江岸项目。与此同时，旗下另一个控股子公司理县汇能水电开发有限公司投资兴建的仔达寨水电站也一度被认为是年度重点收益来源项目。

“公司高层对这两个项目寄予了很大希望。”该人士透露，甚至先后从银行申请了1.6亿元贷款。但由于工程进程等多重因素，这两个项目还一直处于在建阶段。“公司资本层面屡有变动也是造成工程进展缓慢的原因之一。”该人士表示。

同时，在公司业务份额中比重较大的拆迁业务及租赁业务也同样遭遇了市场和政策的冰河期，毛利率下降，同时摊薄了公司的纯利。

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经济适用房制度正面临重大调整。

“此次将是一个正在酝酿的大手术，将更强调经济适用房的保障属性，弱化商品属性，单纯为需要保障的人群服务。”据消息灵通人士透露，目前建设部正会同国土资源部等相关部门商讨中国住房制度改革方案，1998年以来的城镇住房制度改革将进一步向前推进。

“目前确实是有此想法。”另一位建设部官员向记者证实，住房制度改革的想法确在建设系统考虑之中，但政策如何制定还未可知，政策出台时间也是未知数。

实际上，相关部门早已开始了经济适用房“变脸”的准备工作。国家发改委宏观经济研究院1月31日发布报告称，要通过建立健全廉租住房制度，改进规范经济适用房制度，调整住房结构，平抑房价。

北京市市长王岐山在最近的北京“两会”报告中强调：“加强经济适用房的土地供应，打击囤积，调整房地产的结构。”

王岐山此次的明确表态被视为地方政府开始更主动地承担更多的“住房保障”责任。

此前，曾有消息称，相关部门正在酝酿经济适用房的回购制度。无论对经济适用房回购的讨论，还是租售问题的争执不下，最终指向的信息是，经济适用房将走向何处？现在到底要赋予其什么样的使命？

著名学者赵晓(赵晓博客|赵晓新闻)认为：“住房保障体系的建立与完善，无疑对稳定房价有一定的积极影响，但是不能把包袱全扔给住房保障。房地产市场有泡沫与否，房价是否过高，其评判标准并不完全依靠住房保障体系的指标。”

“开发商叫委屈少赚了银子，低收入者为买不到或买不起房子叫委屈，政府叫委屈削减了土地收益，经济适用房成了哪个都不讨好的‘怪胎’。”一位学者评论认为，“实际上，经济适用房从一开始既想满足低收入人群的住房需要，又希望为经济作贡献，原希望达到抑制房价的目的，目的不纯粹是造成目前尴尬境地的‘祸根’。”

“世界上没有那么多可以两全齐美的事情，住房保障更是一项严肃而长期的工作。”中国社科院经济研究所研究员汪利娜的建议是，“应界定清晰政府职能与市场的边界。住宅既是商品，更是人们生活的必需品，其特殊性决定了政府干预的必要性。但在住宅市场上，政府也不能大包大揽，香港政府提供的公屋居屋每套面积50平方米，只满足居民基本的住房需求，决不是人人有份的‘大锅饭’。”

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“毫无疑问，今年的全国‘两会’，有关房地产的话题仍旧会是最热门的话题。”这是记者在采访中多位房地产行业内人士的一致观点。中国社会调查所从去年对全国16个城市的调查结果显示，老百姓最关注的是住房与物业管理问题，关注度高达75.3%。

“政府对房地产行业可能采取怎样的调控手段，又会侧重于哪方面工作重点，会对哪些政策加以细化等等，这些问题，在今年‘两会’上都将得到具有指导性的回答。”一位开发商这样告诉记者。

“尤其是调控政策密集的一年刚刚过去，类似‘90/70’、‘限制外资’等政策应该会再次被明确。”在他看来，全国“两会”已经成为行业的“风向标”。

“港股回升之余，内地股市亦有反弹，但多数中资地产股的表现应该用‘反复’这样的字眼来形容，难以形成明显的升幅。”香港信诚证券联席董事连敬涵如此总结最近一个多月以来的地产股表现，“原因是政策性因素仍未明朗，这实际上是对‘两会’的期待。”

过去中央就内地房地产市场投资过热情况推出多项调控措施，效果似乎不是很理想，原因是地方执行上的力度往往较为宽松有弹性，但从最近的土地增值税政策可以看到，中央正逐步收缩调控措施的弹性空间。

“全国‘两会’召开在即，住房问题必定是人大代表及政协委员讨论的话题。同时，加强地方执行力应该也是重点之一。”连敬涵说。

北京市委副书记杜德印坦言，从房子问题可以看出，提高政府在市场经济条件下的执政能力“并非一件简单的事”。

去年全国“两会”，“取消房屋预售制度”、“增加普通住房供应量”、“加快建立廉租房制”、“调整房补标准”等热点话题，对2006年的房地产行业大势均产生了深远影响。

在此前陆续结束的今年地方“两会”上，关于房地产行业的各种话题屡见报端。

各地“两会”上，包括北京和上海在内，共同提到的一个议题是：“抑制房价过快上涨，加大住房保障力度。”这一议题也将成为全国“两会”上的热门话题，而地方“两会”基本已经结束的讨论多少会有些“抛砖引玉”的效果。

北京市市长王岐山在政府工作报告中明确指出，要推进实施住房建设规划，增加中小户型、中低价位住宅建设用地，积极促进二手房交易市场发展，抑制房价过快上涨。完善经济适用房管理办法及政策性住房保障制度，缓解低收入家庭的住房困难。

对此，北京市建委副主任张家明介绍，今年北京市将对经济适用房的管理进行改革。建立专门的审核机构和审核人员，解决目前北京市在经济适用房销售上审核不足的问题。

另外，北京市还将解决经济适用房价格过低给开发商带来的投机问题，从价格上进行调整，缩短与周边房子的差距，今后将由市建委和市发改委共同管理。“调价不是为涨价而涨价，而是为构建一个合理的价格。”张家明说。

上海市市长韩正在市十二届人大五次会议上说，上海将放宽廉租房申购对象收入标准，进一步完善面向困难群众的住房保障体系。坚持租售并举、以租为主的方针，加快建立住房租赁新机制，帮助和鼓励低收入家庭更多地依靠租赁解决住房问题。

同时，上海将继续实行公有住房租金减免政策，推进旧住房综合改造和整治，着力改善困难群众的居住条件。

在住房保障方面，各地也相应地拿出了具体措施。比如北京将建1000万平方米的经济适用房和1000万平方米的限价房。天津也将城镇人均住房建筑面积增加1平方米，达到26.9平方米，并将在今年开工建设300万平方米的经济适用房。扩大受益范围，提高补贴标准，为更多的困难家庭提供住房帮助。

由于关乎民生之重，上海市政协委员、上海豪都房地产开发经营有限公司董事长屠海鸣建言，在宏观调控中继续保持本市房地产市场投资增幅回落、结构趋于优化、房价稳中有降的局面。

对于北京房价比较高的问题，张家明解释这种涨跌是由市场来决定的。“北京的房价在2008年奥运会前涨起来是可以接受的。”他表示，不管房价怎么上涨，市政府会重点保障低收入者的住房问题。

此外，反腐问题成为北京和上海“两会”代表委员共同关注的话题。1月30日，韩正在上海市人代会上作补充发言时，几乎用了他任职市长以来最严厉的措辞：“以刮骨疗毒的决心清除腐败毒瘤。”

“房地产行业存在的腐败问题在地方‘两会’上受到高度重视，也许传达了这样一个信号：房地产行业的反腐、反商业贿赂是今年比较重点要抓的问题。而这对于进一步规范行业秩序来讲，无疑是件好事。”北京市政府一位官员分析认为。

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如何正确理解“房价基本稳定”的调控目标，对此业界人士中存在不同看法的。一说是抑制房价涨幅过大，那么涨幅小一点是否就达到调控目标呢？究竟涨幅多大才合理呢？目前房价涨幅已从两位数降至一位数是否目标实现了呢？说不清楚。另一种说法是压低房价水平，认为房价过高，要降30%～40%才到位。那么房价的位又在哪里，是否要大幅下降才算实现了调控目标呢？目标不明确就很难具体操作，可见明确房价调控目标的内涵十分重要。

笔者认为“房价基本稳定”的科学内涵应包括三个方面：

其一，是控制房价的涨幅。一般来说，由于土地升值规律的作用、经济增长收入提高的需求拉动以及人口增加、城市化进程的推动等因素，商品住房价格具有上升趋势。所以，房价基本稳定不能理解为房价固定不变，而应是在微幅波动中呈现上升态势。那么多大的涨幅才合理呢？撇开突发因素不谈，假定原先的房价基本合理，其涨幅应与土地升值幅度相一致，与整个物价涨幅、特别是资源资产价格的升幅相适应，并低于城镇居民人均可支配收入的增幅。如果土地年升值幅度为1%，物价涨幅为2%，那住房价格涨幅的低限为3%，再假定人均可支配收入增幅为8%，扣除应对物价涨幅2%及其他生活的改善需要，年住房价格涨幅的高限不得超过5%。由此得出的房价涨幅的合理度约在3%～5%的区间内。当然，实现这一目标，还必须排除市场供求和其他一些外在因素的影响，这要靠宏观调控政策来控制。

其二，挤压房价泡沫。由于住宅资产价格受投资投机性需求拉动的影响特别大，容易产生虚假需求和虚拟价格，亦即商品住宅的需求泡沫和价格泡沫，远离内在价值。如2003年上海平均住房价格上涨24.5%，这同投资投机性炒房过度有密切关系，使房价泡沫急增，而在近两年加强宏观调控后，投资投机性需求大幅下降，挤压价格泡沫，房价就逐步稳定下来，并微幅下降。在市场经济条件下，投资投机性购房需求总是会长期存在的，房价也不可能完全没有泡沫，关键是要控制在合理范围内，国外把住房投资投机性需求的警戒线控制在住宅销售总量的20%以下幅度内的做法，是可以借鉴的。

其三，回归真实价值。判断房价合理与否的根本标准是房屋的内在价值。价值是价格的基础，商品房价格是其价值的货币表现，从理论上说房价符合价值才是合理的。但市场供求关系对房价有重大调节作用。供不应求房价上涨，供过于求房价下跌，当供求平衡时形成均衡价格，大体与价值相符。但价值毕竟是抽象的理论论证，具体化到现实价格，就表现为商品房成本加合理利润，成本是基本稳定的，而利润空间则伸缩性很大，一般规律合理利润应是平均利润。国外房地产开发企业平均利润率为6%～8%，有的国家仅为3%。以此为参照，我国目前房地产开发企业的利润率在15%左右，在房价飞涨阶段甚至高达30%以上，明显偏高。因此，回归真实价值的关键是要控制房地产开发利润，使其限制在合理利润幅度内。房价基本稳定就是要在房屋内价值的基础上微幅波动。

把房价基本稳定的总目标分解后再统一起来，有利于掌握调控目标的具体标准，提高可操作性。

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消费者在购买房屋的时候常常遇到下列问题：一个项目如果你开盘不买，那么开盘之后必定涨价让你后悔不已；往往一个号称几十万平米、产品类型丰富多样的大盘正式销售时，销售员往往告诉你的是“我们该期开盘推出的是某#号至某号楼，其余部分由于未取得销售证暂时不能销售”。开发商都是经济动物，利益之上是他们唯一的选择，为了项目能够卖高价，挣取巨额利润常常是不择手段。
 

房地产暴利营销手段可谓五花八门，数量众多，如果要想全部了解清楚，恐怕几天几夜也说不完、道不清。在这里就将开发商和经纪公司通常采用的营销手段汇总如下，希望购房者在买房过程中能够仔细辨别，如果能对号入座、识破营销“陷阱”，那么此文就算没有白写。

招数一、价格永远只涨不跌

所有项目开盘的时候，销售员都宣称如果现在不买，下周或下个月价格就要上调。在价格上涨压力之下，大多数购房者往往只能选择购买，事实也证明他们的选择是对的。因为目前京城绝大多数项目采用的价格策略都是：“低开高走”。这样做的好处是能够营造项目永远极大的投资升值潜力，吸引大量投资型客户前来购买，无疑给那些犹豫不定的客户吃下了“定心丸”。

招数二、“挤牙膏”式推盘

记得03、04年北京有一个项目世纪城，几百万平米的超级项目也就分了三期推出销售。可是现在情况是截然相反，一个10万平米的小盘开发商狠不得分10期推出，以前是一个片区一个片区的推出销售，现在都是一栋楼甚至一个单元来推出卖，这就是业内人士人所皆知的“捂盘”。按照经济学常识：假设北京一年住房需求量是1000万平方米，而供给也是1000万平方米，供需平衡，房价应该保持稳定。但是实际情况是，所有的供给者都把供给数量人为的减少到四分之一甚至更多，再一定的时间段内总是产生以多抢少的局面，10个人抢购1套房子，房价能不暴涨吗？这就是为什么国家显示的统计数据总是说供给很充足，市场不缺房子，但消费者总是感觉市场无房可卖真正原因所在。您是否接到过售楼小姐关于“您赶紧来选房，不然这期就买不到”的电话呢？

招数三、开盘永远热销、供不应求

项目在正式开盘前，都要经过一段预热期。假设一个开发商开盘的时候要推出100套房子，如何客户成交率是8：1的话，那么开发商要通过预热积累1000组客户。写到这里可能有人会问，那不是要有人买不到房子吗，为什么不在积累到800组客户的时候就开盘销售。这就是营销人员的聪明之处，这样做一是能够保证开盘项目就能热销；二是就让你排在后面的人买不到房子，您别着急，我们二期的时候让您排在前面买，只不过价格上涨了几百元而已，谁让您不早来排队登记呢。通过此举开发商可谓一石三鸟：开盘热销目的达到；二期开盘做好了充分铺垫；三是通过营造的供不应求为项目树立了很好的口碑效应和升值空间。当您没日没夜的排队而一房难求的时候，您是否想到自己正蒙受一场骗局呢？

招数四、样板间里猫腻多

在样板间里，客户看到的时宽大的空间、时尚的装修、精美的饰品，幽雅的音乐配上漂亮售楼小姐的煽情介绍，让你一下子跃升为中产社会精英或尊贵富豪阶层。可是到了实际交房的时候，您可能总感觉自己的房子没有当初样板间的空间大。确实如此，开发商在装修样板间的时候有两种方式可以把样板间变的更大，视野更开敞。一是样板间的墙只有正常墙体的一般厚度；二是增加层高。下次您去样板间的时候不妨摸摸看是否如此。

招数五、利用精装修谋取利润

买房的时候如果你看到的项目带精装修，价格会比周边高1500元/平米，销售员会积极诱导你。我们的项目装修成本每平米2000元，减掉装修成本我们比其他项目还要低500元/平米。由于集体大批量采购，因此装修成本会大大降低，号称2000元成本实际上一半都花不到，开发商在任何环节上都要扒皮割肉的。因此精装修的房子最好别选择：一是实际价格高；二是精装修交房后问题多多，让你目不暇接。

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