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20亿！30亿！央行连续两周出手货币市场。

当各市场主体刚刚把提高准备金率消化掉后，央行再次以发行票据的方式，继续回收货币流动性。12月20日，央行发布公告称，将发行20亿元3月期票据，“旨在保持基础货币平稳增长及货币市场利率基本稳定。”此前的一周，央行刚刚以2.5023%的收益率水平发行了30亿元3月期票据，截至本周，已回笼资金1300.5亿元。

“央行连续两周内大规模回笼资金，彰显了采用多渠道严控流动性的决心。但总体来看，发行央票仍属温和的货币政策，对具体行业震荡并不明显。”银河证券首席经济学家左小蕾表示，“但房地产作为资金密集性行业，中小房地产商的信贷将逐渐被商业银行过滤掉。”

12月19日，央行副行长吴晓灵在“中西部国际投融资高峰论坛”表示，未来一年，央行将通过交替使用上调存款准备金率和公开发行央票的方法继续回收流动性。

流动性之惑

此次票据发行采用贴现方式，向全部公开市场业务一级交易商进行价格招标，到期按面值100元兑付。连同上周发行的30亿元票据，本周共有600亿元票据到期，截至目前已回笼资金1300.5亿元。

这是央行本年度第5次发行票据。为对冲泛滥的流动性，此前央行已经连续4次发行总额为3700余亿元人民币的定向票据，同时加息2次，3次调高存款准备金率。

“发行票据是央行为控制流动性的惯常作法之一，但由于发行票据成本过高，对比上调存款准备金率和加息，央行愿意用成本更低的手段来吸收流动性。”北京师范大学金融系主任博士贺力平表示。

虽然为抑制贷款和投资的过快增长，央行于11月刚刚上调了存款准金率。短时间内曾发挥明显效应，但长远来看，流动性过剩并没有得到有效根治。央行最新数据显示，前10个月，金融市场总体运行平稳，但货币市场流动性仍较为充足。债券发行量大幅增加，同比增长49.2%，银行间债券市场就累计发行债券47806.9亿元。另外不容忽视的是，今年10月份我国贸易顺差为238亿美元，再创历史新高。

对于明年的货币政策，吴晓灵曾于上周公开表示：“外汇储备快速增长下，今后一段时间内，交替使用存款准备金率与公开市场业务是较好的货币政策组合。”

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北京房屋租赁市场中，合租所占的比例绝对不容小视，经纪公司当然也不会轻易忽略，尤其是一些规模略小的经纪公司，更是希望通过改变经营策略，从这个市场中获取更多收益。12月27日，千万家房地产经纪公司市场总监常淑娟告诉记者，千万家将开辟一个合租小频道，并推出“合租对对碰”栏目。

北京市强大的城市吸引力给这座城市带来了数量庞大的流动人口，根据《2005年北京市1%人口抽样调查主要数据公报》显示，北京市内流动人口达357.3万人，流动人口和户籍人口之比为1∶3.3。

这群来北京寻找机会的人群对居住的需求形成了一个很大的市场，租房居住是这个人群的首选。在过去的五六年中，许多服务性企业依靠这个市场成长起来，我爱我家、中大恒基、链家这些北京市场排名前三的企业都发展于这个时期。

然而，这些以二手房租赁和买卖为主业的经纪公司却发现，在合租房屋业务上，它们遭遇了其他交易方式的挑战。

合租交易多在网上进行

筱黛（化名）在这座城市里拥有一份收入不错的工作，但她更愿意选择把钱存起来，以便为将来的求学积累经费，因此她希望找到一个低租金的居所。在通过网络进行信息收集后，她成功地找到了位于北京东四环附近的一个二居室，并以每月600元的价格租下了其中一个小间。

筱黛的租赁合同是跟另一位租赁者签订的，这位租赁者整体租下了这套两居室的使用权，而后将其分租给了筱黛。由于这座城市里一居室住宅的供应量非常少，许多租房人群不得不选择同陌生人一起租下一套两居室或者三居室。这种租赁方式被人们泛称为合租。

值得注意的是，绝大多数合租交易并未通过任何经纪公司进行，筱黛是通过网络得到这个租赁信息的。而在网络尚不发达的早期，获取这类信息的渠道是报纸、电线杆上的小纸条，甚至通过特定人群的口头传播。

规模较大的经纪公司往往对此项业务缺乏热情，例如我爱我家的态度可以证明这一点。该公司租赁部主管王宣表示，“一般的合租业务我们不做，因为风险太大。”风险主要体现在以下几个方面：由于合租信息的提供者往往是二房东，经纪公司往往无法保证该信息的真实性；另外一点，由于是合租房，所以纠纷比较多，这种形式在服务上也不方便经纪公司管理。

合租者方面提供的信息也反映出这一点，比如一些三室两厅的房子住着十多个人，早晨抢占洗手间，夜晚吵闹，公共卫生无人打扫，水电费无法公平均摊等等，即便对合租者自身来讲也非常无奈。

而瞄准这个市场的千万家，将在其开辟的合租小频道中发布合租小知识，设置留言版块，为寻求合租者提供一个信息发布的平台。

值得注意的是，这与千万家全程代理业务是相互配合进行的。通过与房东签订全程代理协议，经纪公司获得一个房屋在一定时期内的租赁权，并保证向房东提供一定数额的资金回报。但在将房屋收购进来的那一刻起，经纪公司便面临着经济压力了。

“房屋代理就是一个押宝业务、薄盈业务，我们出租的时间越长，收益便越高。”常淑娟表示。因此，如何让房子流通更快，便成为直接关系到经纪公司收益的问题。“分租是一个好的选择，而且我想随着我们房屋代理业务的增大，合租业务也会越做越大的。”

需要指出的是，规模较小的公司对合租业务的重视可能与其业务结构有关系。“买卖业务的流通大，利润足，但容易受到宏观调控的影响。租赁业务是看家业务，人们可以不买房，却不能不租房如果我们能把租赁业务做好，至少我们能够达到收支平衡。”常淑娟说。目前在千万家租赁总业务量中，合租业务大概占到了20%左右。

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自从传出有关部委正在研究收取住房保有环节税费问题，并以此引导中小套型住宅消费的消息后，各方均对此做出不同的反应。有的讨论保有环节征税能否降低房价，有的质疑这会不会“杀贫济富”，也有的已经在专心探讨起征面积和税率了。

实际上，对面积大的豪华住宅征收物业税基本是世界上主要国家税收体系的一部分，税收原理就是资源占用越多的人就应付出越多的税，这才符合社会公平。而在一个税收体系健全的国家，缴纳较多物业税的人一般不会为此抱怨，更不要说愤愤不平地讨伐了，他们不但认为缴纳物业税是理所当然的，而且普遍把这当作自己有更高社会地位、可以享受更多社会资源的象征。从这一角度说，这种心态下的社会架构无疑是相对稳定的。

日前不少专家学者站出来预测，认为如果开征物业税，144平方米可能是起征面积，税率也不会太高，大约在0.8%左右。当然，专家们得出这样的推测也是经过测算和分析的，绝不是凭空想象。而我们可以想见的是，无论专家预测出一个什么样的面积，都会有人卡在这个门槛上，并且愤愤不平。

因此，我们不得不反思，为什么每当一个政策出台，就会引起那么大的反弹，这个现象在2006年尤其表现明显。是因为出台的政策太多太频繁，还是一直虚火不下的房地产业引发了社会焦虑症候？恐怕原因是综合的。在交易环节加税，比如物业持有满5年才可免征营业税以及二手房交易个人所得税的调整，都是2006年的事。很多人还没有反应完毕，持有环节也将征税的消息就来了。再加上目前房地产领域谜团重重，很多人被整得晕头转向也是可以理解的。这真实地反映了市场目前的焦灼状态。

与交易环节征重税相比，物业税的征收更像是长久之计。加重交易环节税收一般是遏制市场交易程度的举措，当交易活跃度下降到一定水平，市场需要刺激的时候，该类税收一般会被重新调整甚至减免。对于物业税来说，虽然随着经济发展，物业税的起征面积和税率应该被实时监测、适时调整，但该税种是长期稳定的。也正因如此，对这个税种的征收才更应该慎重。一旦征收，就应确立这个税种的长期地位和经济调整功效，因为其意义并不是短期内降不降房价、鼓励不鼓励中小户型这么简单直接。

所以，是不是“144平方米”和“0.8%”都不是很重要，因为这个“贫富分界点”和税率水平还要取决于进一步的摸底与调研，真正重要的是还原物业税的本真目的：长期而有效地调节社会资源。当人们对物业税的征收抱有平和心态，不会因划在槛内槛外而大喜大悲之时，就是房地产业甚至整个经济社会成熟稳健之时。反过来也可以说，当房地产业发展健康、社会经济稳定的时候，民众对待新政策的心态才会成熟而坦荡。

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我实在搞不懂政府究竟为什么要限制居民买房。这不单单是指越限制、房价越高的事实，也出于对流动性过剩的考虑。既然担心日益严重的流动性过剩会透过高通胀、高失业、高污染以及日益扩大的贫富差距等途径断送中国经济健康发展的前景，为什么不通过鼓励居民买房的途径去加以化解呢？
  
我很怀疑这可能是一个官智的问题，说白了就是决策层未能准确把握流动性过剩的基本概念。经常听到有所谓主流的经济学家讲，所谓流动性过剩是一种货币现象，表现为金融机构的存款过剩，或相对于贷款的存款过剩。在我看来，就算是讲到银行体系的流动性过剩，仅仅关注金融机构的存贷款结构也是非常错误的。的确，论及全部金融机构的人民币存贷款结构，2006年末的存贷比例（贷款÷存款×100％）为67.18%，比2000年末的80.26%大幅下降了13.08个百分点，数据显示贷款增长远低于存款增长。但是，如果将外汇占款算进去，其依据是央行不向金融机构发行债权以回收外汇资金，所减少的外汇占款就会相应增加金融机构的存款。在这种情况下，截至2006年末，金融机构的各项人民币存款余额就不是33.55兆，而是43.44兆，对比同期各项人民币贷款余额22.53兆，相应的存贷比例仅为51.87%。从金融监管的角度讲，这是一个严重损害金融效率并足以殃及经济增长的存贷比例。把外汇占款丢到一边讨论金融体系的流动性过剩问题，是现在的所谓主流经济学家经常犯的毛病。
  
实际上，流动性过剩不完全是一种货币现象，而是一种资产现象，不仅存在于金融体系，也存在于企业和居民的层面。它表现为一系列短期资产的快速膨胀，其根本原因是由于新增收入及资产不能顺利透过投资的管道转换为长期资产，而是更多地滞留在短期资产领域。受此指引，仅就金融体系而言，人们不能笼统地将金融机构存贷比例下降理解为流动性过剩，而是应当将与全社会投资行为有关的长期贷款增长与全部存款增长之间的差距为较大的负数值的情况理解为流动性过剩。必须承认，近年来企业存货的过快增长也是流动性过剩的表现，它同样是在企业不能将增长的利润顺利转换为长期投资以至于将新增的流动资产合理转换为长期资产的情况下发生的。
  
降落到居民的层面，流动性过剩首先是居民储蓄存款的过快增长，其次是短期投资工具如股票投资的增长，总之是非货币性长期资产不能伴随收入和储蓄的增长并以减少储蓄存款为代价而相应增长的情形。那么，什么是居民的非货币性长期资产？答案主要是房屋。严格地讲，即使是居民所购买的汽车，受使用年限的限制，其资产的性质还不够长期。从理财的安全性与收益性角度看，较合理的居民资产组合应当不仅包括货币性资产和非货币性资产，也应当包括短期资产和长期资产。
  
如此说来，如果居民储蓄存款在达到一定规模时不再继续增加，而是选择购买住房加以消化，那么，不是可以将短期资产以及货币性资产转换为非货币性长期资产吗？不是能够在减少居民储蓄存款的同时缓解金融机构的结构性信贷压力吗？不是可以在消化金融机构信贷总量的基础上化解全社会流动性过剩吗？其中的道理并不复杂。
  
值得注意的是，以居民买房的途径化解流动性过剩，不是单方面的加法，而是一道加减法。确切地说，居民买房不只是通过增加按揭贷款的途径将金融机构的存贷比例提升到正常的水平，同时也在减少居民储蓄存款，进而更加有效地化解金融体系的流动性过剩。不仅如此，当居民买房促进存贷比例上升到一定程度时（以70％为限），央行应当适度减少外汇占款，由此达到进一步化解流动性过剩的目的。
  
我相信，决策层未能从化解流动性过剩风险的高度来看待居民买房，是当前内地楼市相当核心的问题。我宁肯相信这只是一个时间差问题，毕竟我这里所讲的客观规律，而且有事实依据。
  
有必要担心鼓励居民买房会导致房价上涨速度进一步加快吗？大可不必。原因是要做出鼓励居民买房的决策，必须首先做出增加房地产投资的决策，而在房子供给增长的情况下，房价岂能加快上涨呢？实际上，在中国这样的发展中国家，价格的上涨主要是由于商品或服务的供不应求导致的，而不是货币供给过大导致的。并且，价格下降也主要是由于供给增长导致的，而不是由于紧缩货币供给导致的。这方面均有十分充分的证据。有兴趣的朋友可以对比一下过去20年的内地宏观经济数据。
  
顺便说一句，那种认为无需关注宏观经济数据，只关注房价上涨数据，就算扩大到房地产数据，便可以对中国楼市做出准确判断，并找出对策的说法，是经不起推敲的。经济学人不用数据来研究，难道用情绪去研究吗？无论如何，善于使用数据的经济学人不是太多了，而是太少了。
  
接下来，“清议中国楼市”还要延续下去，除了一篇继续讨论房价的文章外，重点将放到政策性建议。

比如说，增加廉租房供给可以循国债模式吗？我的意思是说，鉴于绝大多数城镇家庭的收入状况不允许以购买的方式解决住房问题，同时又不能放任太多人长期不人道地居住在地下室或危房里，政府有义务尽快增加廉租房的供给。虽然没有人睡在大街上，但发生在城市居住条件上的差距非常巨大，对此熟视无睹不能体现为人民服务的宗旨。

再比如说，增加经适房供给可以循上市模式吗？我的意思是说，目前内地经适房建设当中存在资金筹措不足、低价土地供给不充分、房价过高以及从土地供给到房屋出售全过程透明度不高等一系列问题，并严重影响到经适房供给的快速增长，以至于难以满足当前巨大且快速增长的广大中低收入家庭对住房的需要。所以，以风险投资加上市的方式，或者在目前的房地产上市公司当中选择已有经适房业务的加以剥离组建新的存续公司，再赋予IPO资格，并利用股票市场颇为公开透明的机制将经适房操作全过程曝露在阳光之下，不失为一项积极的对称。
  
此外，目前在居民买房过程中实行的按揭贷款制度非常的商业化，而住宅领域的商业贷款模式一再被证明是资本主义的梦魇。在很大程度上，那种打着“取之于民，用之于民”旗号的商业银行住宅按揭贷款，实质是对居民利益的过度剥削。无论如何，既然居民住房问题不是单纯的经济问题，就不能赋予它太多的商业色彩。无论如何，中国的经济制度与政府干预政策不能效法资本主义而无休止地向右转，为广大中低收入劳动者服务应当是政府的不二选择。
  
如果说还有什么问题需要研究的话，被政府研究机构否定的房地产在整个国民经济当中的支柱产业地位，增加税赋压力以抑制房价过快上涨的思路，以及许多人持有的推迟买房态度等等，都是可以选择的。

做学问与做决策一样，都必须首先弄清情况。学者的责任就是帮助政府弄清情况。当然，我相信这也是一个帮助百姓弄清情况以利决策的过程。说到底，没有百姓的参与，政府决策的有效性都值得怀疑。所以，要先开民智，再促官智。

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北京市近期大力整顿户外广告牌和围挡广告，据说机场高速路两旁八十多块“擎天柱”广告牌都是未经审批的违法广告，近日也看到东三环沿线，京津塘高速北京路段部分广告牌都开始拆解了，今天又看到在国贸附近CCTV工地的巨型围挡广告也全部将画面撤换了下来，看来这次北京市要要对户外广告下重权整治了。
   
对于这次这么大力度整治户外广告的初衷大家众说纷纭，一方面确实这个领域长期以来是管理的死角，甚至可能是某些领导权力寻租的势力范围，当然这次即将到来的户外广告的“招牌挂”是否可以解决北京长期以来的资源分配问题，我想肯定很多人都很有兴趣静观其变。
   
不过，谁都没有想到的是，居然也波及到房地产，这次受到影响的是房地产的媒体。
   
自2005年以来，由于市场供小于求的局面一直维持到现在，房地产的媒体也从2003年的高峰期经历力巨大的冲击。市场房子好卖，开发商自然在广告宣传费用方面就非常“吝啬”，同时由于房地产区域化的特征不断显现，户外广告及工地围挡广告的营销效果一枝独秀，因此，很多开发商再节约，户外广告的费用是必花的，剩下的才是项目和开发商品牌的宣传，这些有限的预算还要被报纸、杂志、网站、直投、短信等媒介瓜分，真正可瓜分的额度急剧减少。这次户外广告的整顿立杆见影，首先可供开发商选择的宣传渠道短期内少了最重要的一环，哪家媒体可以补缺就看谁的动作快了；其次这次整顿后，户外宣传的成本肯定大幅上升，开发商也要面对户外投放费用上升情况下的新的媒体组合计划，因此，对于传统地产媒体来讲，这次也是一个天大的好机会。
   
当然，机会不是谁都可以惠及的，那就看看到底哪家媒体的功力深厚了。
   
我们长期做房地产各类媒体的投放效果检测，或许，赶着这个东风，我们也搞个媒体排行榜来凑个热闹......
 

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