成也萧何，败也萧何。带租约的二手房，有时候是吸引投资客的“香饽饽”，但也会变成引发一系列纠纷的“祸首”。一场新房东拒当“包租公”赶客的闹剧日前上演。

租约未满，老房东就将房子转售。完全蒙在鼓里的租房客刘小姐并不知情，住了一年多的安身之所，房主已经偷换。接手买下这套二手房的李先生也未想到，买房后还要履行原有租约。

去年3月，刘小姐与老房东吴先生签订租赁合同，租下闵行区某套房子居住，合同约定租期2年。今年3月底，吴先生将房子卖给了李先生。李先生不愿继续出租，要求刘小姐搬走。而刘小姐认为，买卖不破租赁，虽然房屋转手，但李先生应继续履行租赁合同，以保证自己的居住权。双方谈不拢，李先生于是撬开房子的门锁，将刘小姐自备的厨卫用具全部搬走。直到110出面，家具才得以找回。偷偷卖房造成这一切后果的原房东早已销声匿迹。

对此，法律界人士建议房主在出售该房屋时须先征询租客是否有购买意向。在与租客签订的租赁合同中，应事先写入租客放弃同等条件下优先购买权的条款。或在房屋买卖之前，另行取得租客签署的放弃同等条件下优先购买权的书面证明。买家在买房前应仔细审查该房有无租约。可在合同中明确约定合同成立的前提条件是不带租约，如果有针对租约设定相对较高的违约金对卖家进行约束。一旦卖家违约，维权也有据可依。

面对吴小姐面临的困境，律师建议吴小姐采取法律途径解决。可向法院要求继续履行租赁合同，也可依据合同法中规定的“买卖不破租赁”原则，把新老房东一同列为被告索赔。

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买房人买了期房，在交付之前开发商要是把房款挪作他用或卷款走人，造成房屋无法按期交付或成为烂尾楼怎么办？这个问题相信大家都会关注。昨天南京市房产局明确表示，近期将会同人民银行，酝酿制订《南京市商品房预售监管办法》，对开发商的商品房预售资金实行专户监管，管住老百姓交给开发商的“买房钱”。

商品房预售款谁来监管

为什么突然提出要对商品房预售资金监管？房产管理部门表示，这个设想紧接着物价部门“一房一价”政策，就是要彻底规范南京的房地产市场。

房产局表示，现行的商品房预售制度有其“缺陷”，在一些沿海城市，曾发生过因开发企业卷款走人或资金链断裂、企业破产等事件。南京地区虽未出现类似严重事件，但是，“因开发企业挪用资金影响工程建设，造成房屋延期交付的事件却时有发生”，其主要原因是相关部门对商品房预售款监管不到位。

有关人士表示，在商品房预售许可前，一些开发企业与监管银行签订了商品房预售款监管协议，“可是协议中并没有明确双方各自的责任和义务，造成部分开发商既未将商品房预售房款存入指定账户，银行也未对预售款资金的进出加以监管，使商品房预售款的监督使用形同虚设”。

商品房预售款专户管理，是指将开发商在预售阶段取得的房款统一存入一个银行账户，开发商不得随意支取、使用，只能在金融监管部门的审核后提取用于本项目工程建设等所需的费用支出。

政策会导致房价下跌？

记者了解到，房产部门已经召集了10家规模较大的开发企业进行座谈，一些开发商对资金监管心存顾虑，认为会“影响企业资金的运作，最终影响企业的发展”。

一名不愿透露姓名的开发商担心地表示，如果实行资金监管，的确能避免购房者的买房风险，但对于一些多线、多城市开发的房产商来说，挪用预售资金的现象比较普遍。正常一个开发商，其预售房款占到总投资的比例可能都在30%以上，这些钱被监管了，开发商的资金链突然收紧，有可能直接影响到市场房源的供给量减少。

一位房产研究人士表示，由于市场房源吃紧，部分开发楼盘实际上已经进入现房销售状态，预售款所占开发资金总额比例已被进一步降低。房地产市场主要由供需关系决定，资金监管也不太可能对整体房价产生影响。

南京苏鼎房地产研究所所长宋坚认为，对预售房款实行监管，对老百姓肯定是利好消息，基本消除了楼盘施工延期或者工程烂尾的风险，是防患于未然。一些开发商到处圈地，圈地的钱很有可能就是另外一个楼盘的预售房款，这个监管政策阻止了“开发商将预售资金挪用到其他项目”。

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国土资源部办公厅日前下发紧急通知，要求各地抓紧报送2007年报国务院批准城市建设用地报批材料。

通知要求，严格按规划计划确定城市新增建设用地规模和范围。报国务院批准的城市建设用地，应依据国务院批准的城市土地利用总体规划确定的中心城市建设用地范围进行选址，用地量要严格控制在年度用地计划指标之内。对于部分城市急需建设的、有重大影响的城市建设项目，又确实无法在现行规划确定的建设用地范围内安排的，可以按照耕地和基本农田面积不减少、建设用地总规模不增加的原则，提出局部调整规划方案，并附具建设项目对规划实施影响评估报告、各部门和专家对规划修改的论证意见及听证会纪要，随该城市建设用地报批材料一并上报。

通知提出，抓紧按计划指标完善和审查农用地转用和土地征收方案。有关城市要在前一阶段按照各城市历年新增建设用地量和2007年度计划指标建议所确定的城市新增建设用地规模、区位和用途的基础上，抓紧按照正式下达的2007年中心城市的规划建设用地范围内土地利用计划指标，修改完善农用地转用和土地征收方案。

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1998年住房制度商品化以来，中国房地产市场得以迅速成长和发展。在其发展过程中，由于必要的法规制度、政策还很不健全，故出现了这样那样的问题。政府也相继出台了一系列与房地产相关的政策，以期达到令房产行业进入健康有序的发展通道的目的。实践看来，政府的政策没有收到预期效果。究其原因，本人认为是政府在房产业发展过程中自身定位不明确所造成的。那么，政府应明确什么样的定位呢？

定位一、角色定位：管理者、参与者兼具

一直以来，政府都是以管理者的身份出现在房产市场的。无论是政策的制定，信息的发布，还是市场的监管，都体现出管理者的角色。从政府的功能与职能来看，管理者的角色本没有错，可从房产市场这一特殊的领域来看，仅以管理者的身份是不足以将房产市场引向理性发展的通道的，事实也证明了这一点。

从目前市场表现来看，仅靠开发商作为单一主体进行房产市场的产品投放是远远不够地。由于历史的原因，开发商所开发的产品只能适合目前少部分人的需求，也就是通常所说的中高收入人群。而大部分人即低收入人群难以通过购买现在开发商的产品实现其居住的需求。因而，这部分人群的住房问题就得依靠政府来解决。政府只有转变自己的角色，直接参与到房产开发的行列中来，才能在一定程度上更好地解决低收入人群的住房问题的同时促进房产市场的竞争，从而将房产市场引向健康有序的发展通道。当然，适当的时候，即房产市场进入理性发展时期，市场上供应的产品能够足以满足全社会各阶层人群的需求时，也将是政府退出市场之时。

因此，在现阶段，政府的角色应是管理者、参与者兼具。一方面，对房产市场进行有效管理，另一方面，投身房产开发行列，进行中小户型、低价房的建设。

定位二、责任定位：平抑房价、保障供应

住房制度商品化以来，特别是政府对房产市场进行调控以来，政府没有能够充分认识到房价持续上涨对房产市场乃至中国社会危害。因此，对房产市场的调控只是停留在稳定房价的基础上，没有能够将平抑房价作为治理房产市场的主要目标。

稳定房价的口号所带来的危害是显而易见的：因为有了稳定房价的策略，地方政府在执行时就缺乏明确的方向；开发商就有了屡次上调其产品售价的借口；房产从业人员便有了误导盲目的消费者、投资者的理由；媒体也就有了房产繁荣的新闻导向的风向标的错误认识；消费者、投资者将变得更加盲目。凡此种种，绝非危言耸听，是经事实证明了的。

98年至今，短短10年不到的时间，全国各地的房价都有了难以想象程度的提高，少则2到3倍，多则5到8倍，有的地方甚至涨幅达到10倍，这样的增长速度是令人吃惊且难以置信的，无论房产业界及相关既得利益者为此找出任何理由，都难以做出合理的解释。在这样的非理性上涨态势下，若政府不能转变态度，不能将态度由稳定房价改变为平抑（打压）房价，则房价绝无降下来的可能，房产市场也绝不可能进入良性、理性的发展通道。

因此，政府应将平抑房价作为调控房产市场的出发点和核心，同时将平抑房价作为政府应尽的责任。唯有如此，中国房产市场才有可能步入健康有序的发展通道。

如前所说，在目前的市场态势下，欲依靠开发商来实现满足房产市场供应是极不现实的。大多开发商在前期拿地时的预算就是依据其中高端市场定位而制定的，若令其将现有的地进行小户型、低价房开发是不太现实的。因为，一旦如此，开发商预期的高额利润将难以实现，在成本尤其是人员、营销成本难以降低的情况下令其牺牲自身的利益更是如与虎谋皮般难上加难。

因而，在很大程度上，低价、小户型房源的供应只能由政府来承担。即政府应承担起社会保障型住房供应的责任。在此同时，出台相关政策，令开发商将其产品按规定进度进行市场投放，这样，才能满足市场各个层次的供应。

定位三、策略定位：掌控、引导、完善

从前期的房产市场调控策略可以看出，政府的策略存在一定的误区。因为，从市场反应来看，除了房产投机行为得到了有效抑制外，其他诸如房价持续上涨，人民住房条件没有得到改善等问题都没有得到很好解决。

调控策略的失误之处主要在于没有找准着力点。前期的调控的着力点主要体现在抑制需求上，无论是二手房交易税、土地增值税的征收，还是按揭贷款的控制都是针对需求方的。对市场供应方却没有采取必要的切实可行的措施。

诚然，市场是受供求关系影响的，而市场需求也是客观存在的。无锡引用水危机时，5元一桶的纯净水最高卖到30元甚至更高。此际，政府没有抑制需求，而是采取了增加供应并掌控市场供应方的做法。对于水价问题，无锡市物价部门紧急出台多项措施，稳定市场上的饮用水价格，并向全市所有桶(瓶)装饮用水的生产、销售企业和大型超市发放了800份政策提醒函，严申八个“不得”的要求。其中包括不得借机哄抬物价；不得蓄意串通，联合提价；不得故意散播涨价信息，诱骗消费者交易等。如果经营者存在不正当价格行为，物价部门可视情况做出责令改正、没收违法所得，并可处30万元以下罚款等处罚。事实证明当地引用水供应得到了有效控制。这样的举措在房产市场同样是可行的。

故此，政府对房产市场的调控应找准着力点，本人认为应体现在以下三点：

第一，掌控房产市场的供应。政府自行开发、供应低价房、小户型房，将房产市场中、高端产品直接交由开发商来供应。出台相关政策掌控市场的供应，如：严格控制房产开发期间的贷款投放、对商品房预售款进行监管、规定开发商房源投放进度、对其定价进行核准、实行房产开发市场准入制等。

第二，引导房产市场的需求。利用政府、媒体的力量引导国民树立正确的房屋消费观。在前期的房产火爆时期，无论是自住需求，还是投资需求都因多种原因而显得盲目。现阶段政府对房产市场的调控要将引导市场需求纳入规划并做出重点部署。

第三，建立并完善健全的房地产市场。说到房地产市场，一般大家都关心一级市场。新增商品房，也就是买新房子的市场。但是房地产还有二级市场，卖旧房的市场，就是存量房市场，第三级是租赁方市场。目前，中国房产市场已初具规模，只是还没能得到完善。政府需要在这方面下功夫，建立健全各项规章制度，力图使三级市场联动，从而建立完善的房产市场。

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炎炎夏天，清凉便成为一种真实的渴望。

高温天气总是会让人有些郁闷和烦躁，辛苦打拼了一天的我们回到家中，自然希望能驱除暑热，换个轻松的心情。但是我们常有这样的感觉：即便动用空调、风扇、冰箱等能带来清凉的工具，依然感觉有些不适。

在武汉这样一个高温持续时间较长的城市，此问题的根本解决之道就是拥有一处清凉的房子，不仅能节省空调的费用，也关系着每个家庭在炎热时节的舒适与欢乐。

如同住在树荫下

今年，武汉的气温格外反常，经常创下气温史新纪录，甚至出现一些气温极端记录。高温天气，不但让人们极度不适，还会引起疟疾、登革热和中暑等疾病的增加。因此，追求健康住宅，住进清凉楼盘，成了广大购房者的渴望。

“去年夏天，我被热惨了，所以这次我决定买一个清凉楼盘。”在一家杂志社工作的刘先生说：“去年夏天，武汉天气一反往常的热，用电高峰期经常停电，空调等降温设备不能用，停电以后，一家人只有到小区里或者楼顶乘凉，甚至有时到商场‘蹭凉’。”这样的情景让刘先生很不爽，而关键的是，现在全球气候逐步变暖，全家急需生活在一个很舒适的小区里，所以他这次买房，瞄准了那些能带来清凉的小区。

与刘先生有共同想法的购房者不在少数，他们都表示，武汉属亚热带气候，一年中近一半的时间气温超过30摄氏度，这样热辣辣的天气，令人着实很难受，而如果主要靠空调等制冷设备，无法从根本上应对炎热的武汉天气，如果是清凉楼盘，生存环境就会好得多。

另外，住处自然的清凉，比利用制冷设备制造的清凉，对人体身心健康有益得多，而且能节省电费、设备不存在耗省，这也是清凉楼盘广受欢迎的一个大原因。

“清凉”元素大行其道

每到盛夏时节，就是考验楼盘号召力的严峻时刻。从武汉来说，酷热天气肆虐的楼市中，“清凉”二字顺理成章地成为武汉夏天的流行词汇。不少开发商在高温的考验中总结出共有经验：哪里有清凉，哪里就有可能成为当下的人气制高点。而渲染“清凉”，全力张扬自身配备的清凉指数，用全新的亲绿及江景物业借势出场，为开发商提供了推广的绝佳灵感和说辞。

一般来说，临江、临湖是清凉楼盘的一大卖点，如果不靠近江、湖，一些楼盘则推出人造溪流、假山，甚至人造湖泊、游泳池，来制造“水元素”的卖点。

这且不说，有的楼盘则推出南北朝向、绿化、节能住宅等“清凉”字眼，把“清凉”楼盘的优势发挥得淋漓尽致。

除了制造卖点外，夏日时分，开发商还推出一些措施，比如买房送空调、果汁机，开办清凉晚宴、消夏晚会，推出清凉购房路线、夜间清凉看房、业主清凉消夏游、清凉购房大礼包活动……来达到销售的目的。

让购房者喜出望外的是，各楼盘的营销活动，没有哪一个季节像夏天这么密集和规模巨大。这种对业主未来居家度夏的体贴关照，让人确实能很舒心地接受。

但房地产策划人马立明认为，气候变暖，已经给武汉楼市敲响警钟。就武汉房地产业来说，值得反思的地方很多。以小区绿化为例，许多开发商都热衷于种植草坪，而不注意植树，即使是植树，也是栽种一些低矮的、观赏性强的树木。哪知，这些四季常青的草坪，低矮的树木，不但加大了成本抬高了房价，而且对降低小区气温作用不大。此外，盲目开发大户型、盲目设计大幅落地窗、盲目使用冲浪浴缸……等等行为都不能降低气温，有时甚至直接让住宅和小区气温升高。

清凉楼盘的5大关键

说起清凉楼盘，有一些购房者的第一感觉就是：这个概念作秀的成分是不是很大？在整个城市被热潮拥抱的情况下，区区一个楼盘就能给住户带来清凉？华中科技大学建筑城规学院副教授万艳华说，其实，楼盘的周边环境、园林规划、户型设计、建筑用材以及小区的物业配套都直接或间接地影响着人们夏日的“清凉感受”。他认为，购买清凉楼盘，可以从几个方面进行考察。

从楼盘所处的自然大环境考察。一般临江、临湖或者近郊区、公园附近等自然生态环境较好的楼盘比较凉爽。这是因为水体在高温下由于会蒸发，从而产生空气对流，可以产生微风，让人感觉凉快。比如东湖、南湖、汤逊湖、金银湖、后官湖附近的楼盘，由于靠近较大的湖面，置身其中，倒颇有几丝凉意。

从楼盘本身所营造的小环境考察。如生态环境的建设，其中绿化率、水景设计都是很重要的衡量指标。此外，楼盘所采用的节能技术也是决定楼盘是否清凉的重要因素，具有良好隔热保温的房子无疑会让人们住得温馨舒适。

从项目开发上考察。开发商利用土地的原貌进行规划，尽可能不破坏生态环境，充分体现楼盘的价值，让整个项目体现生态自然的层次感，以展示楼盘的独特风格。建筑外立面方面，开发商也注重颜色的简约化，这会给住户凉爽的感觉。

从景观方面考察。小区能体现水的“动感”，让消费者体验水的“灵性”，在这方面，许多小区有游泳池，能让人很轻便就释放热量。

从户型设计上考察。户型既可以通风、采光，室内又不被曝晒，一般来说，达到这样的条件，可看开发商是否采用了通风隔热窗等高科技材料，尤其是不是解决了明厨明卫问题。

万艳华说，要想达到理想的清凉环境，人们可以换一种生活方式，能居住郊区的，就要坚决地走向郊区，享受郊区清新的空气，优质的水质。生态、健康、快乐、凉爽的生活，其实就在于我们一次明智的选择。
 
 

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