央行组合调控将助长房价上升

　　5.18，央行再次做出加息动作，其中一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，五年以上个人住房公积金贷款利率上调0.09个百分点。对于购房者来说，由于此次利率调整幅度不大，还贷压力不会增加很多；而开发商称早有准备，表示正在采取更加多元的融资渠道。

　　购房市场影响不大央行在不到两年半的时间里6次提高住房贷款利率，以最低优惠下限计算，累计利率上调幅度超过100个基点。业内人士表示，虽然每次加息幅度都不大，但6次加息累计后，其对购房者的还贷额的影响已经非常明显。以50万元20年贷款计算，还款额增幅在10％左右。

　　在央行每次加息前后，总有经济学家和政府官员出来放话，加息的结果将会给房地产市场带来一定的制约效应，房价上涨势头将会得到遏制。人的愿望总是良好和善良的，但是从前5次加息后给房地产市场带来的实际影响效果来看，效果甚微。此次央行第6次加息同样对房价产生不了任何撼动效应，甚至在股市受加息政策打压后，投资者大量资金抽逃后进入楼市，甚至会促进楼市价格上涨。

　　央行此次组合拳打击的重点是股票市场，为了控制流动性过剩。显然并非主要针对房地产市场，由于加息幅度不大，使得购房者提高的还贷幅度也并不大。以总额50万元，期限20年按揭贷款为例：加息前利率为7.11％，每月需还款3909元，总利息支出为43万元，加息后利率为7.20％，每月需还款3936.75元，利息总支出45万元。每月增加还贷额不到30元。前期的5次调息，已经让买房者做好了连续加息的心理准备。对于那些以居住为目的的刚性需求的购房者来讲，加息对其需求不产生影响，如果今天考虑贷款利息上涨，每月不舍得多付出几十元，也许明天房价上涨，多掏的就不是几十元了，而是数万元，消费者对房价上涨的敏感性要远远超出加息的敏感性；对于投资型客户，面对高昂的房地产投资回报，小幅度利率对其投资需求产生不了丝毫影响。因此，加息对于住房市场的自住型需求和投资型的需求影响都不大。

　　央行此次加息对股市的影响要远大于对房地产市场的影响。可能更多影响股民对于股市后期的判断，目前股市已经进入高点，理性投资者会在适当时机从股市抽出资金，去开辟新的投资渠道。在CPI不断上涨，选择银行存款肯定是下策。股市大量资金再次进入楼市的可能性非常大。实际上北京目前房地产高端住宅市场已经因为有股市资金进入而变得更加活跃。四月份成交的期房现房住宅套均面积超过160平米就是一个很好的证明。

　　一季度国家经济运行形势表面国家采取加息政策已是早晚的事情，因此加息对于房地产企业来讲，一方面已经做好了充分的资金准备，丝毫影响不了开发企业的年度拿地、开发项目计划；同时，对于加息带来的开发成本上升，鉴于目前的市场环境，开发商永远遵从“羊毛出在羊身上”的原则，将成本增加的部门强行体现在房价上，转嫁给购房者。

    我们相信，此次加息对房地产市场影响不大。市场需求不会萎缩，甚至因为由于股市资金的大量回流，还会进一步增大需求。同时开发商由于成本增加，将会进一步提高产品售价。在需求和供给双方的共同推动下，房价仍然继续上涨的局面丝毫不会改变。

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