今后，90平方米及以下住房的比重将达到新建项目的70%，小户型无疑成为市场主流。对这样的面积要求，如何设计出舒适实用、经济合理的住宅，将成为设计师必须考虑的问题。有关设计专家认为，通过对大户型的“瘦身”，90平方米的空间一样可以成为舒适而经济的住宅精品，也能满足人们日常居住对舒适度的要求。

方案一：两厅合一

目前，很多大户型住宅都设计了两个厅，即客厅(起居室)和餐厅。餐厅和起居室分开比较普遍，这样的布置占据了很大的面积。如果能把餐厅的功能融入到客厅中，应是很好的选择。因为把餐桌搬进客厅，既能给全家人围坐在一起进餐创造更好的环境和条件，也能让家庭活动更为方便，有客人来访时还可以形成更充分的交流空间。对于那些人口不多的家庭来说，在客厅的一侧放一张餐桌，能让喜欢边看电视边吃饭的人不必离开餐桌。在功能上使两个空间合二为一，节省了面积。

方案二：减少卫生间

现在不少住宅都设有一个以上的卫生间，在90平方米以下的住宅设计中，一个卫生间将逐渐取代两个或多个卫生间。试想，在不到90平方米的面积中设计两个卫生间，其他空间的面积相对减少，必然影响其使用功能。大多数户型中若将一个卫生间的功能设计全面，就完全能满足全家人的使用要求。而对于有些家庭结构复杂、可能经常会有客人留宿的家庭，则可以设计一个最多2平方米的“半卫”，安放一个坐便器和一个小洗手盆即可。

方案三：餐厅厨房组合

在小户型的住宅中，厨房的功能也可以通过细分而灵活布置。现在，很多业主已经因为难耐油烟之苦，将爆炒的操作间独立设置，把厨房安排成清洁空间。将橱柜、冰箱、微波炉之类的厨房设备，作为西餐、备餐家具采用开放的形式合置在餐厅里。当解决了油污问题后，就可以把餐厅和厨房组合在一起，使厨房操作空间更加紧凑，而餐厅空间在视觉上也得以扩大，厨房家电也可以放心地摆放在餐厨空间内为室内增彩。

方案四：灵活空间分隔

在建筑结构和居室安排下，建筑师要为使用者留下更大的伸缩余地。比如，可以利用90平方米的空间，提出一个“小三居”的概念，也就是在保证两间正常大小居室的同时，增添一个面积不大、最多不超过10平方米的“半间房”。既可以作为书房、棋牌室，又可以当成一间小卧室，换句话说，这个空间就是现在市场上已经见得到的“多功能房”。除此之外，还可以设计成“能分能合”的空间，在设计户型时设置一些可拆改的隔断墙，使住户可以根据居住需要分割和改造空间，隔出一间小卧室或一个读书角落，或将某个空间扩大等。

方案五：一梯两户变多户

90平方米以下住房比重达到新建项目的70%，小户型将成为市场主流，消费者会要求更小的公摊面积。一梯两户住宅比较费地，如果为节地而缩小面积、加大进深，则房间也不好使用，并易在户型中部产生“垃圾面积”。所以在90平方米及以下面积的住宅中，应采用一梯多户、大小套型结合的设计方案，这在有效减少每户公摊面积、提高得房率的同时，还有助于户型的多种组合。

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近期，高档物业租赁需求减少，加上美元兑换人民币继续走低，直接影响到以美元为报价单位的高端住宅租金价格。

服务式公寓租金下降1.8%，为25美元/平方米/月。岁末年初，会议、会展以及商务活动历来是低谷期，服务式公寓入住率及租金同时出现不同程度的下滑。据戴德梁行统计，目前浦东的入住率只有75%，下降了将近8个百分点。典型的项目如浦东雅诗阁、东樱花园，入住率仅7成左右，比旺季下降了15-20％。

受二手房转手必须缴纳所得税的影响，大量高档公寓投资者将手中的物业由售转租，使得短期内供大于求，租金出现了较大下滑。预计这一政策的影响还将持续6-12个月，市场租金才会逐渐达到一个供需平衡的水平。

随着春节长假结束，部分外籍员工陆续返沪，以及商务活动逐渐频繁，这些都将对高档住宅租赁市场需求形成强有力的支撑。预计今年第一个季度高端住宅租赁市场入住率会小幅增加，租金也将随之上扬。

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“猪”年买房有三大新卖点值得关注。

关注轨道交通周边房产，升值潜力很大。有人将轨道交通带来的“蝴蝶效应”，做了个形象比喻：“沿线房屋如同散落在各处的珍珠，地铁是连缀它们的金线，只有把珍珠串起来做成项链，这些珠子才能升值”。

现在，“上下班乘地铁，周末休闲驾车游”已经成为城市地铁族典型的生活出行方式。尤其在建的六号线、七号线、八号线、九号线以及已投入使用的三、四、五号线等，这些地铁周边的房屋价值将会随着地铁的开通而变得“炙手可热”。一般来说，地铁效应给楼盘带来的涨幅通常在700－1200元/平方米之间。

一、二手房比较着看，买房不失误。以往大家选择购买一手房还是二手房，主要看价格。目前，一手楼盘在城市核心区内几乎无供应，很大程度刺激了二手房价格。聪明的购房者，应当在同一区域权衡一、二手房的优劣势之后购房。譬如，二手房的现房现卖，所见即所得优势就是大多数预售期房所不能比拟的。大多数二手房地处较热闹区域，多分布于城市中心区或较成熟商圈内，路面与轨道交通发达，名校效应、医疗效应、商业效应等特点也是一手房所欠缺的。而一手楼盘的户型格局新颖、楼盘外观亮丽等优势则是二手房无法赶超的。

满五年“无税”、“低税”二手房，可降低购买风险。2007年又会有怎样的政策“落地”，悬念重重。自住型购房群体为了降低购买风险，不妨将眼光瞄准那些“无税”、“较低税费”的二手房。通常情况下，“无税”房屋所在区域大都较成熟，购买这样的房屋除了投入成本较少之外，购买后即便不住，投入到房屋租赁市场收益也是较为可观的。“低税”房，像购买塘桥板块不超过140平方米的房屋，除了能够满足“置业升级”愿望外，未来区域的升值潜力也很大。

吴小姐向张女士承租了一个社区电脑亭经营服装生意，生意刚做了半年，又冒出了位陈女士自称是真正的房东。两个“房东”的一番争吵让吴小姐一头雾水：到底谁才是真正的房东，自己已经付给张女士5万元的经营转让费怎么办？

• 不速客索要房租

吴小姐想租下一家社区电脑亭做服装店的店面。“房东”张女士表示虽然自己没有产权，但是可以提供上海社区服务有限公司营业执照复印件供其经营使用。吴小姐想要经营使用的话，除了每月缴纳房租，还需签订经营权转让协议，交一笔5万元的转让费。于是，吴小姐和张女士签订了三年的租赁合同，并一次性缴纳了5万元的经营权转让费。

开张半年后，小店来了个不速之客。一位陈女士进门就说自己才是真正的房东，并向吴小姐索要房租，而且她也拿出一张上海社区服务有限公司营业执照的复印件。吴小姐赶紧打电话叫来了张女士。两方对辩，才让吴小姐了解到，原来这两个“房东”都不是这家店面的真正主人，而是“李鬼”。

• 无资质“房东”被判退款

原来，电脑服务亭是上海社区服务有限公司为了扶持“4050”等困难群体就业而设置，后委托上海汇居源投资咨询有限公司管理。按照相关规定，汇居源公司与周某签订承包协议，并且明确了承包人不得擅自转包。但后来周某违反约定，擅自出租给陈女士，而陈女士又转租给张女士，由于几方对于转租的事宜产生争议从而引发纷争。审理中，汇居源公司认为周某违反约定擅自转租，故作为第三人参加诉讼，要求收回该电脑亭的经营使用权。

日前，在嘉定法院的帮助下，吴小姐向张女士讨回了5万元的经营转让费，并解除了租赁合同。

法官点评：法院审理认为，社区电脑服务亭本用于解决困难群体的就业，不能随意转租。法律已禁止该讼争电脑亭的经营权流通。且根据社区服务公司和汇居源公司的约定，该电脑亭早已不能再使用该营业执照，该经营权利实际并不存在，因此依据吴小姐的诉请，判决吴小姐与张女士之间的转让合同无效；被告张女士返还吴小姐转让费5万元；双方签订的租赁合同予以解除；吴小姐将电脑服务亭返还汇居源公司。

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    不管是最新统计数据显示全国房价同比上涨5.9%,还是上海房价开始止跌回升，或者是广州房价的升降出现数据打架,都暴露了一个事实：宏观调控的重棒，并没有让房价屈服。

　　房价快涨的理由很多，譬如说经济快速增长对房价的拉动，政策效应滞后，刚性需求的问题没有解决等，但一个无法回避的原因必须正视，即宏观调控措施虽然出台了一大堆，可是，时至今日，有些政策远看锋利无比，近摸恰似温柔。

　　首先，宏观调控的初衷就很温和。调控几年来，“稳定住房价格”一直是从中央到地方比较一致的声音，鲜有要降房价的声音。稳定房价这一基调，就给了地方政府和开发商一个心理暗示，即政府的本意并不是让房价降下来。而所谓的稳定房价，并没有出台一个稳定的标准，继而导致稳定的幅度弹性很大，使地方政府和开发商有了联合对抗政策、哄抬房价的空间。

　　其次，宏观调控的措施刚性不足。不管是说调整住房供应结构，增加住房供应量，还是楼市反商业贿赂，都缺少雷霆手段。譬如说，有些地方在落实“90平方米占70%”这一政策时，非常拖沓，没有与中央要求保持一致；再如，各地在增加土地供应、落实廉租房制度建设时，由于种种原因不能按计划如期完成，势必导致房屋供应滞后。

　　另外，对楼市政策落实不力的官员、腐败官员和违规开发商的惩处也体现了调控措施“温柔”的一面。尽管个别官员落马涉及房地产(主要是职务犯罪)，但这个数量和楼市违法案件的数量相比起来，并不匹配，也就是说，还有不少的腐败官员是漏网之鱼，这必然加大了反腐的难度。因落实楼市政策不力而受到处罚的地方官员至今没有一例。

　　虽然说建设部一再表示，将祭起问责的大旗，也一再点名批评部分城市房价上涨过快，但这些城市的房价依旧照涨，官员的位子照坐，问责对其并没有造成实质影响。如果问责坚决，就不会有地方官员对宁波2006年房价同比涨幅为2.2%这一“极低”的数字表示“痛心”。

　　如果主管部门狠下心来，对房价冒泡的城市主管者处罚坚决，就不会有今日的尴尬。如果主管部门狠下心来，通过反向思维来操作，哪个城市房价率先回落，这个城市的主管者就会受到提拔、重用等奖赏。如果处罚和奖赏并用，试看效果如何？

　　调控对违规官员“温柔”，自然对违规开发商也难以“狠”起来，因为前者是后者的保护伞。目前，对违规开发商经常使用的处罚方式无非是点名批评、责令整改、经济处罚。这三种方式，没有一招能打中开发商的要害。脸皮厚能抵御点名批评，责令整改后还可以再犯，经济处罚在开发商眼里只是“毛毛雨”。只有政策继续温柔，只要房子能卖出去，对开发商而言，爱咋整咋整。

　　当然，政策之所以温柔，主要原因还是考虑到一个稳定和可持续发展，防止大起大落。基于此，就要权衡，先考虑当下民生大计，还是先顾及长远发展？当然，二者也不矛盾，可以融合。但是，房价过热既会影响当下稳定，也会影响长远。因为今天决定未来。

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