房价调控失策，须向肉价学习！

继去年粮价上涨之后，如今猪肉和食油价格现比翼齐飞之态。针对于此， 近日国务院办公厅就做好猪肉等副食品生产供应保持市场稳定工作发出通知：强调要认真落实“菜篮子”市长负责制、切实抓好生猪生产、确保市场供应和价格的基本稳定等七条措施。

同为基本生活需求范畴，若把房价与肉价问题拿来作一番比较，不仅有点搞头，亦有极大的现实意义。与肉价的发展史不同的是，房价问题由来已有四年之久，从2003年开始，上海等长三角城市的居民都在抱怨房价涨得太快，经过几年的宏观调控，2005、2006两年长三角房价整体有所回落，可北京、深圳、广州、大连等城市却逆势而起，至今仍不肯低头。近二三个月，上海楼市重新惹火上身，南京、杭州也跟着扇风，整个长三角楼市似有“王者归来”之势，真让买房人摸不着房价的“筋”。

对于房价居高不下，老百姓和部分专家认为是政府宏调不力和开发商捂盘所致，开发商们则认为房价上涨主要缘于需求旺盛，政府土地供应不足。客观地说，目前影响中国住宅价格的因素太多太复杂，比如股市获利资金回流已成为短期内的重要暖市因素——这是以前从未有过的。但若一定要找出最关键的一个原因，必定是市场有效供应不足。

住宅有效供应不足的症结何在？不妨拿生猪供应作参照。首先，针对近期的肉价飙升，国务院立即通知 “要抓好生猪生产”，通过扩大供应抑制肉价的思路非常明确且正确。而针对房价的调控思路，却走了些弯路，2004、2005年房地产宏观调控的重点是紧缩“地根”和“银根”、增加流通环节的税费、整治市场秩序等，其作用是同时增加了开发和购买成本，一方面不同程度地分别抑制了投机、投资、自居需求，另一方面也减少了土地出让规模、增加了开发成本，推高了房价。2006年“70/90”政策的出台，表明政府把调控房价的方式转向调整供应结构，大幅增加中小房型的普通住宅。这一思路是正确的，但却需要1-2年才能真正形成有效供应，而去年牵涉到各地政府和开发商在对“70/90”政策认知理解、讨价还价、修改原有项目设计方案等上面花费了不少时间，使部分楼盘开工时间推迟数月，也就在一定程度上造成目前供应相对不足的现况。

其次，从产业组织形式上，养猪业与住宅业完全不同。生猪的生产主要控制在单个农户手中，或是“公司+农户”的组织形式，养猪企业无法在供应上形成垄断，因此整个行业市场化程度非常高，在肉价看涨的形势下，政府只要稍加引导，供应量就会激增；而中国房地产开发的形式单一，开发商实际上垄断了住宅生产，这一利益集团拥有强大的行业和市场影响力，虽然就单个企业、就整个市场而言，绝对不可能形成垄断，甚至连寡头垄断的可能性也不大，但在在某些城市或城区或板块的市场供应，完全有可能被几个大型开发商所主导。显而易见，住宅产业的市场化程度和生产的透明度，比生猪生产低得多。

再次，由孕育到上市，养猪和盖房的周期比较接近，都是1年左右，但其生长状态相

错甚远。生猪的增长规模和速度很容易控制和监测，在一定时间内，圈里有多少猪娃，就可准确预测出半年至一年后有多少猪肉上市。生猪的生长过程是由自然的生理作用在主导，而且养猪户不会有意地饿猪以阻碍其生长，更不会在其未成年前宰了它（高价卖给饭店用于烤乳猪者例外）。但住宅的开发过程却很容易受开发商心态变化的干扰，而且还经常性地发生，即使到了楼盘到了“出嫁”的年龄（具有申请预售证的资格或具备开盘销售的资格），也有可能硬要其“待字闺中”，因为光棍汉（购房者）太多，闷一段时间可以获得更多聘金。如此贪财的开发商一抓一大把，越是涨价，他们越是捂得欢。

有效供应不足，可以分两个方面分析，一方面是供应结构不合理，比如中小户型、中低档住宅比重偏小；另一方面是土地出让之后长期不开发，不能形成有效供应。针对后者，国土资源部早就规定一年不开工补钱、两年不开工收回的政策，但实际上，全国出让逾两年而未开工的许多项目情况非常复杂，有些涉及历史遗留问题，不能奢望地方政府都能铁腕执行。以上海为例，目前这一性质的住宅用地多达4000万平米（建筑面积）。

既然纠正历史失误的难度大、成本高，中央政府尤其是地方政府，更应“防重于治”。比如大盘开发问题。过去几年，大盘开发成为住宅开发的一大潮流，而且规模呈越来越大之势，近期碧桂园就在沈阳拿下一个8000亩项目，城市运营商成为部分大开发商自封的称号。大盘开发的利在于片区发展的统筹性、协调性、配套优化，但其弊端也很明显：开发商借机囤地，以地价上涨谋取暴利；分期开发周期过长，不利于短期内形成市场供应；开发商在后续开发中存在修改用地性质以谋取更高利润的可能性与可行性。因此，今年5月，国土资源部为进一步深化土地市场治理整顿工作，强调要抓好六个方面的工作，其中一条就是“进一步严格控制土地出让的地块面积”。但与诸多中央政策一样，地方政府的执行力仍令人担心。

综上所述，相比猪肉生产模式，住宅开发要复杂许多，但这并不能掩盖政府在调控房价方面的失误之处。因为任何商品市场的价格都由供求关系的主导，这是条非常简单的经济学原理。政府在调控肉价能够一刀砍在“供应不足”的“病灶”上，又怎能在调控房价上乱下“药方”？笔者认为，当务之急是地方政府必须在落实中央相关政策和增加住宅有效供应方面下大力气。