物业税：住房市场的内在稳定器

    在备受关注的物权法终于得以高票通过之后，法律对公私财产的平等保护和私人物权的尊重，无疑会让希望通过恒产获得恒心的普通居民，对住房市场抱有更大的热情。而对本已火爆的住房市场来说，这种高涨的热情恐怕并不见得是一件好事。

    住房市场在经历两年严厉的宏观调控之后，仍然能够逆势而上，在向人们昭示出其尚处成长期的旺盛生命力的同时，也确实给人们带来了太多的惊心动魄和无可奈何。作为与民生息息相关的住房市场，在继续追求创造更多市场价值的同时，也必须损失部分效率而更多地兼顾公平。除了创造发展速度，住房市场也应该更加地平稳和健康，而尽早征收物业税无疑是达到这一目的不二选择。

物业税是合理引导需求的良方

    毋庸置疑，对于尚处成长期的住房市场而言，几十年的发展历程决定了其还存在着这样或者那样的问题，也只有这些问题都得到较为圆满的解决之后，住房市场才能真正步入成熟。然而，在现阶段的中国，供需失衡无疑是住房市场面临的最为主要的问题之一。从某种程度上来说，正是由于供给和需求存在着较大的偏离，住房市场中一些不规范的行为才能得以长期的存在。毕竟，在政府监管力度有待加强的背景下，只有供不应求的市场状况，才能让少数不良开发企业能够不必担心消费者用脚投票，而通过不道德的手段牟取非法利益并得以生存下来。

    在这种情况下，要想让住房市场平稳健康地发展，就必须从增加供给和引导需求入手，进行有针对性地调控。而住房产品生产周期的长期性，决定了增加供给只能是长效手段而不能解燃眉之急，有限的土地资源也使得住房供给不能无限度的增加，只有通过适当的政策引导消费需求才能取得较好的效应。另一方面，相对于供给不足的问题，需求过度膨胀在现阶段的中国显得更为突出，提前消费、炫耀性消费在住房消费领域较为普遍，从有效利用土地和合理消费的角度来看，也必须对住房需求进行必要的引导。

    虽然从供给的角度出发，通过对户型结构的限制能够部分地起到抑制住房过度消费的问题，但是强制性的行政规定仍然难免存在扭曲市场激励的隐忧，更何况在利润的激励下，开发企业很可能会顺应部分消费者的需求，采取不正当的途径突破“90/70”大限，使得政策效应无法落地。而如果通过采取物业税调节需求的方式，则可以有效避免这些问题。这是因为，首先，定位于保有税性质的物业税，其征收对象是保有物业的消费者，政策直接指向需求方而非供给方，不必通过供给方传递调控效应，，因而更能够影响消费者的行为，对调节需求更加快速有效。同时，消费者可以根据自身的经济情况，在物业税税率的引导下选择住房消费的额度，可以说是将选择权重新归还给了消费者，既达到调控的目的又尊重消费者的自由选择权。其次，物业税可以采用累进制的征收方式，通过税率的杠杆作用，对属于不同档次的住宅采取不同的税率，对除自住之外的住房征收较高的物业税，这样就可以较好地将自主需求和投资需求区别开来，将适度消费与过度消费、炫耀消费区别开来，在达到调控需求目的的同时，也尽可能地减少对中低收入者利益的损害。最后，物业税的税基主要是房屋保有期间增值部分的收益，其可以有效提高物业持有的成本，增加短期持有大量物业的投机者的负担，从而减少过度地投机需求，防止住房市场由于过多投机资金的进入而过分高涨。

物业税的制度设计和税率

    在实际操作中，将物业税定位于不动产保有环节的税收，是其得以实施和操作的一个重要前提。虽然各国都在努力将各种不动产相关的税收进行统一，而且征收统一的物业税也确实是改革的趋势所在，但是对不动产的保有环节与流转环节分别征税还是很有必要，对住房市场来说尤其如此。因为对住房的保有环节征税其主要政策目标是增加持有成本，通过税收手段减少占有住房而不加以利用（自住或出租）的资源浪费行为，能够在一个较长的时期内促进合理住房消费观念的形成。而对住房的流转环节征税则主要是期望通过增加交易成本，来达到抑制投机行为的目的。两类税收的政策取向不同，盲目合并可能反而影响政策效果，不利于税收调节作用的发挥。

    在此基础上，物业税应当采取累进税率的形式征收。针对住房征收的物业税，可以考虑主要按照面积的大小，同时综合住房套数、住房的总价、住房增值额和住房保有时间来制定累进税率。一般来说，对90平方米以下的中小户型住房应当免征物业税或者征收较低税率的物业税，对90平方米以上的住房征收较高的物业税，面积越大其税率越高。这样可以通过经济手段引导消费者选择中小户型住房，养成合理的消费习惯。根据业主拥有的住房套数来确定物业税的累进税率，则是根据中国特有国情确定的一条征收思路。虽然购买多套住房是作为市场主体的消费者不可剥夺的权利，但是中国人多地少的国情，决定了必须采用经济手段控制单个业主保有房屋的数量，以此来尽可能地保护绝大多数人住房的权利。

    而考虑到不同类型住宅的价值不同，面向消费群体也不同，也应当将住房总价作为制定累进税率的依据，譬如，菲律宾对市场价小于3万比索的住房采用15%的税率，而对于价值超过50万比索的住房则征收80%的税。这样，可以有效区分高档住房消费者和普通住房消费者，鼓励更多的中等收入家庭消费普通住房。至于结合住房保有时间和增值额来确定累进税率，则是希望通过增加短期保有行为的成本来鼓励长期持有行为，从根本上也是鼓励自住需求，压缩投资需求，打击投机需求。