房价调控僵局或从华东开始打破

任志强先生在其最近“疯狂与理智”一文中的“疯论”可谓家喻户晓。任先生高喊“中国的房市疯了”，在针对现实性问题批判“政府也挤进了房市之中，将土地作为发财的工具，用‘招拍挂’和垄断合一的方式推波助澜，让土地的价格飞涨”之后，更为地方政府官员喊怨鸣不平：“更疯的则是那些只顾眼前利益、不讲经济规律的行政措施，是那些将市场中的经济问题上升到政治的高度用行政首长负责制的办法管制价格，最终会将地方的行政官员都逼疯了的规定”。

在“疯论”中，不乏对南京市地方政府的“批评”。不难看出，直接引发任先生“疯论”的主要因素，是与北京高房价遥相呼应的华东地区的南京市“新证”。由此可以看出，任先生非常清楚，房市何去何从，房价走高走低，与地方政府作为直接相关。

如今摆在人民面前的是，正是由于华东地区地方政府的因素，因单边（地方政府和开发商）高预期与单边（老百姓）高恐慌非对撞式合力推拉而不断抬升、而中央政府连续出手宏观调控不能奏效的房价僵局，或将从华东开始打破。

一段时间以来，舆论几乎一致认为地方政府和开发商联手抬高房价是高房价的罪魁祸首。中央政府连续出手调控却总不见效，甚至出现了越调越涨的局面。在此背景下，虽然中国社会科学院最近发布了通过对28个省市抽取7063个家庭户调查得出的中国社会心态调查报告称，民众最信任中央政府。但在社会感受方面，报告同时释放了建（买）不起房是经济压力最大之主要因素之一。确实，在一定社会发展时期，社会心态是弥散在整个社会或社会群体中的社会心境状态，是整个社会的感受、社会情绪基调、社会共识和社会价值观的总和。在社会主义市场经济转型过程中，社会心态随着社会的变化而变化，反映着公众情绪，影响着和谐社会建设。因此，高房价引至可能对社会和谐潜伏危机的社会心态变化，中央政府不能不引起高度重视。

而且，农业部最近公布的数据显示，与去年同期相比，4月份，我国鸡蛋价格上涨30.9%，仔猪、活猪和猪肉价格分别上涨71.3%、45.2%和29.3%。由于食品价格占我国CPI的权重为33%，肉禽及其制品价格则占食品价格的20%左右。因此，如肉、蛋价格继续上涨的话，将对CPI的影响比较大。

统计局数据显示，4月份，我国居民消费价格总水平同比上涨3.0%，已经压在警戒线上。而从类别看，食品类价格同比上涨7.1%，其中，肉禽及其制品价格上涨17.6%，鲜蛋价格上涨30.4%。

对此，高盛中国的经济学在最新报告中表示，继去年年底粮食价格的快速上涨引发了中国新一轮的通胀风险之后，几乎有翻番之势的猪肉价格在近两个月则真的令中国无限接近于通胀这一已远离中国已10年之久的经济现象。根据央行年初设定的目标，今年CPI的增幅上限应控制在加息“警戒线”3%以内。而截至4月，CPI已连续2个月突破3%大关。即使对最激进的预测者来说，也没有想到今年CPI增速有机会攀升到4%以上。然而，近期猪肉价格的飞涨，可能很快将通胀在未来数月推高到4%上方。

这个严峻经济形势，不但对消费者造成带来压力，也给房地产开发商等企业带了投资决策风险和成本增大的压力，对国民经济潜伏着经济危机。为此，继较早前亚洲开发银行对中国经济发出过热预测之后，最近，八国财团会议指出了亚洲面临再次暴发如10年前亚洲金融危机一样的经济危机的可能性，世界经合组织也对中国经济做出了超10%的预测，就连前美联储主席格林斯潘也对中国经济过热发话了……

无疑，房价飞涨，是带动最近全国普遍出现猪肉鲜蛋大幅涨价现象、加剧通货膨胀的重要原因之一。无疑，目前严峻的经济形势，进一步加大了中央宏观调控的迫切性和难度。

央行刚在５月１８日晚出手了三大宏观调控重拳：５月１９起，上调存贷款基准利率，５月２１日起扩大人民币兑美元波幅，６月５日起上调存款准备金率。将货币政策与汇率政策同时捆绑出台，这在央行还是首次。实际上，这也是央行自２００４年１０月２９日央行上调利率以来的第六次加息，同时也是２００６年以来第８次上调存款准备金率。两个月前，央行刚刚进行了今年以来的首次加息。多次宏观调控不见效，而且在房价飞涨的同时进一步带动了猪肉等物价飞涨，加剧通货膨胀。这些，实在让中央政府十分尴尬，让中央政府的宏观调控大失面子，甚至可能对“民众最信任中央政府”形成不利影响。

这些，必将促使中央政府在采取继续加息等深化宏观调控措施的同时，更强化对地方政府作为的调控。通过对地方政府作为的调控，来达成对房价及被拉高的通货膨胀的调控。因为，对于中央宏观调控而言，说到底，地方政府的执行落实和根据本地实际情况的积极作为是很重要的。

对于这些，任先生是很清楚的，所以才有“疯论”出台。然而，在中国经济中占很重地位的长三角华东地区的地方政府的目前作为，可能会让任先生失望。

以上海为龙头的华东地区，经济相对发达，也是高房价的大区域板块。尤其上海，异乎寻常的高房价一直为人们所诟病，房价涨跌总是能牵动不少人的目光。在中央政府的连续宏观调控和反贪腐“行动”下，一度在全国市场一片红火环境里，上海房价几乎是一枝独秀地异化了。上海社科院房地产业研究中心参与的《中国城市房地产发展评价和预警体系研究》报告显示，经过两年宏观调控，上海房价上涨幅度逐步回落，2006年下跌幅度0.5%。这是上海房价自2000年以来首次下跌。

让上海房市变局最大的因素，除了房地产政策变动和金融形势变化外，更有反腐败案件的曝光。种种迹象表明，近两年国家宏观调控措施的不断出台，加上反腐败，使得上海房市的资金逐渐趋紧，一些开发商早已绷紧的资金链出现了裂痕。

诚然，高房价的形成固然有多种原因，但在普遍的舆论中，官商勾结被认为是其中一个不可忽视的因素。全国人大常委会委员、国家统计局原副局长贺铿去年底曾指出：“国家目前针对房价、户型而做出的调控无法使房价真正回落。若不解决房地产市场中的官商勾结，所有的宏观调控都收效甚微” 。从社保案到对国资系统的调查，及至陆续揪出几位“土地爷”，一系列信号说明，上海反贪腐风暴已进行到了对房地产市场全面治理的深度与广度。

土地官员纷纷落马，一方面和国家土地审查风暴密切相连，一方面是国家在检查房地产调控效果。

经过“社保案”的洗礼，刚换届的上海党政领导，自会将反腐败作为新一届的重要职责。最近，新任上海市委书记习近平公开称，要建立上海市委新形象。这无疑是在发出上海将更进一步反贪腐的信号。

上海在告诉人民，反腐会促使房价合理下跌。上海土地界出现所谓“黑幕”，全国各地同样存在。土地官员落马的事件，也不止于上海。也就是说，中央正在全国不断深化的反贪腐，将直接对地方政府作为进行“调控”，从而有利于对高房价、高通货膨胀的调控。

然而，5月16日消息，国家发改委和国家统计局联合发布了2007年一季度房价。据监测，2007年一季度中国70个大中城市房屋销售价格上涨5.6%。上海终究不是个孤岛。由于全国性房价在宏观调控下失控，受北京、深圳等全国各大城市房价疯涨的影响，上海房价最近一度出现了反弹回火的局面。

再加上人民币强劲升值的大背景，境外热钱正开始新一轮地流入我国房地产市场。其中，上海再度成为境外热钱所亲睐的主要城市之一。

近一时期，受“限外政策”影响，北京、上海的一些高档项目一度出现滞销的局面，但境外个人投资者在国内买房步伐的减缓，并没有影响境外大机构和大企业进入国内房市的步伐。国际好莱坞影业巨头米高梅5月中旬与上海天鸿置业正式签约，投资12亿元在“长风生态商务区”2A地块建设大型室内商业综合项目“米高梅世界”。这是海外娱乐业首次在国内开发商业地产项目。5月24日，一场名为“Cityscape”的国际地产投资与开发博览会，首次在上海举办。该博览会原来在中东大城市阿联酋的迪拜举办，此次主要为国外参展商，其中多数又是中东石油财团，属于国家或家族直接投资者，而不是通常的投资银行或投资基金，这些境外资金大多对上海的楼市表示了很大的投资兴趣。

而且，“限外政策”主要针对一手房市场，二手房市场并没有太多的限制。事实上，如果大规模的境外热钱游走于二手房市场进行投资操作，必将进一步抬升二手房行情，关联提高一手房投资回报的预期，进而拉升一手新房价格。因此，境外热钱再度涌入上海（并有趋势向华东其他城市乃至全国其他主要城市蔓延的趋势），再度围攻房市，是否会引发房价的新一轮上涨，成为各界对上海等华东地区关注的焦点。

海房价反弹、房地产投资回火、境外热钱再度大规模涌入上海，对上海乃至全国的宏观调控再次形成了挑战。中央政府，以及扮演落实中央宏观调控政策角色的地方政府，不能不高度重视的。

2007年5月25日，关于“上海宣布强征二手房交易20%个税并称立即生效” 在上海二手房市场掀起不小的波澜。上海部分房地产交易中心突然出现了“关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知”。通知显示，二手房交易个税将按买卖差价20%的税率缴纳。

二手房交易个税，属于地方税源，属于地方财政范畴。在中央大政策的背景下，二手房交易个税政策，表现的似乎地方政府作为。

有消息称，上海市地方税务局已经向各区税务部门下发了有关通知，各区房地产交易中心也将陆续执行，主要内容就是加强对二手房交易个税的从严征管，而且是几乎没有“缓冲期”的立即生效。通知共有五方面内容，如明确个人出售商业用房不得享受1年内换购住房退还保证金和自用5年以上的家庭唯一生活用房免税的政策；凡纳税人能提供房屋购买合同、发票或建造成本、费用支出的有效凭证，或契税征管档案中有上次交易价格或建造成本、费用支出金额等记录的，均应按照核实征收方式计征个人所得税等。如此从严征管就意味着避税空间被大大压缩。此前，征收二手房交易个税的标准是：如能够提供完整、准确的房屋原值凭证，就按照交易差价的20%核实征收；如不能提供相关凭证的，普通住宅按照交易总价的1%核定征收，非普通住宅按照交易总价的2%核定征收。也就是说，新政前，对一些纳税者而言还是存在着“就低”选择的空间。

4月份以来，二手房市场开始有所回暖。个税强征新政的急速出台，可以理解为政府对于目前房价宏观调控不甚满意。对投资客来说，抛售成本将加大。税收负担会由卖方转嫁到买方，继而导致部分买方持币观望，将大大减少二手房交易的活跃程度。受这个政策影响比较大的是，近期刚刚有所回暖的一些投资性需求，相当一部分投资客会因为炒房利润变薄而退出房市，或者放弃对房地产的短期炒作。对上海二手房市场而言，此举是个“大利空”。

虽然，后来又有消息说上海税务部门否认了强征20%二手房交易个税，但中国有句俗话说“无风不起浪”，而且卢湾区房地产交易中心等已经接到了通知。因此，对房市产生的影响，或许不能低估。其政府行为的信号作用，对房市的影响更应重视。上海此次个税强征政策，必然可能波及全国，对全国其他地方政府作为产生影响。同时，鉴于税务系统垂直管理的特点，如果要强征，一般不会局限于个别城市。

事实上，上海强征二手房交易个税新政，已经对北京等其他城市产生了相当的影响力，尤其在华东地区。

在杭州房市，“上海已经率先强征二手房交易20%个税”的消息已经引起了巨大震动。杭州二手房市场上的挂牌量急剧增加，出现了急卖情绪。一批手头有多套房源的卖房者闻风而动，买家卖家出手速度较前更快了。甚至有人用“出现抛售现象了” 来形容。舆论认为，杭州是新任上海市委书记此前为官的地方，与上海市的经济联系将更加紧密。有消息说，杭州6月1日起也要强征二手房交易20%个税。其实，在上海的通知出台前，有关个税严征的消息正是从杭州先传出来的。一旦杭州开始执行，可能更迅速波及全国。

在北京，自央行于2007年5月19日央行同时合用了汇率、利率、银行存款准备金手段以期通过对各层面的调控来进一步缓解目前的经济过热现象以来，市场表现为一手房降二手房稳的房局。

加息，对于消费者心理影响较大，成本支出有所增加，在一定程度上影响了购房者的消费热情。受到政策影响，尽管开发商对高档住宅市场的预期乐观看好，宁可坚持长线销售也不肯降价出售，而购房人对未来房价走向的观望情绪较浓。面对当前市场形势，有意向投资房产的人，开始重新调整自己的投资计划。中高档房产的购买者，主要为投资者，正萌生退意，新房市场成交量有所萎靡。有统计数据显示，高档住宅今年销售率仅为两成左右，同时有近九成项目成交价格低于开盘价格。

而且，根据北京市土地整理储备中心公布的数据统计，1至5月，住宅性质用地出让均价为每平米2520元，同比已经下降24.3%。来自北京房地产交易管理网的统计显示，4、5月份本应是住宅销售旺季，不想却出现了大幅下跌的反常现象，普通住宅开盘均价连跌两个月。5月，期房预售量继续大幅下降。

北京楼市新房成交颓废的原因，固然有很多，但政策层面的因素是当然不能忽视者之一。

如今，受“上海已经率先强征二手房交易20%个税”消息的影响，原本在一手房成交下降背景下处于平稳的二手房市场，也出现了快速签约、快速成交的现象。部分约看、洽谈中的买卖双方，已经加快了交易进程。

在房市交易火爆、房价攀高深圳，由于和杭州一样盛传从6月份起要严格征管二手房交易个税，市民争抢过户的情况同样存在，不少人一大清早就去交易中心排队等候开门取号。并且，公众对深圳地方政府对房价进一步采取调控措施也存有预期。

回说到华东，在最近不段暴发新闻也是被任先生“抓狂”的南京，虽然还没有相关政策文件下达，但目前二手房成交及过户提速的情况已经显现。南京有关方面也表示，相关政策暂时还没有变动，如果提供不了住房原值凭证，仍可以选择成交价1%的核定征收法。

这无疑将更进一步增加南京房市的值得关注性。虽然，关于“非南京户口将不能在宁购房”的传闻被媒体报道后没有能得到证实，但舆论还是认为“无风不起浪”，相信会出后续文章。其依据主要是，在房价屡创新高的南京市，“新城区”江宁的一个楼盘，4月更“创造”了2小时每平方米房价暴涨1200元的“神奇记录”。此房价事件被全国媒体暴光后，南京地方政府在治理房价方面，接连积极出手。

此前，南京市物价局期望动用行政手段以抑制这种房价飞速上涨的态势，出台了“新六条”。“新六条”最具有实际意义的是于5月20日开始执行的“一套一价”新政。

最近，南京市70余家开发商开始接受培训，学习“一套一价”新政。并有地方政府官员称，由南京市物价局、房管局、国土局、国税局、地税局、工商局六部门联合发起的大规模的房地产价格检查将再次展开。

对于“一套一价”新政，本人在不久前接受南京媒体采访时指出，其中关于上下浮动房价超过5%者均要受罚的规定需要修正，房屋降价超过5%且其他房屋单套上浮价格最高不超过5%者不应该受罚，否则就有政策性阻止房价降价的作用，而且不利于开发商针对房市变化趋势可能灵活做出降价决策以降低市场决策风险。

之后，虽然没有听到南京市地方政府对其进行修改的消息，但南京市地方政府在5月25日出台了另一商品房监管新政经批准预售商品房，在售房价只准降不许涨。

继实施“一套一价”房价监管新政之后，南京市又新推出为落实“一套一价”新政的实施细则。细则明确：经价格主管部门核价但尚未销售的项目，以所批项目可销售面积计，按照价格主管部门核定的基准价并在规定的浮动幅度内，遵循楼层、朝向、环境等差价代数和为零的原则，“一套一价”进行明码标价。经价格主管部门核价已开始销售但尚未销售完毕的项目，其项目综合平均销售价格不得超过价格主管部门核定的基准价加规定的浮动幅度，并遵循楼层、朝向、环境等差价代数和为零的原则；尚未销售面积部分按“一套一价”所标示的最高价格应低于5月14日前该楼盘实际成交的最高价格(特殊套型除外)。按照规定，开发商在物价局备案基准价格之后，不管前期上浮幅度多少或是否上浮，所有销售价格的上浮最高上限只能5%。这意味着已批在售楼盘在销售房屋时，最高房价只准降不许涨。

对于未经核价进行销售的开发商，没收违法所得，并处违法所得5倍以下罚款；没有违法所得的，处2万元以上、20万元以下的罚款。

虽然“一套一价”新政在执行上尚遇到阻力，但出台对房价强硬管理的政策并快速配套执行细则以希望进可能落实政策效果，南京地方政府的作为是积极的，颇受民众欢迎！对于中央政府一直想法设法突破地方政府对宏观调节政策的执行瓶颈而言，其作为，相比广州市在张广宁市场豪言壮语之后的具体房价管理作为来说，无疑更具有现实意义。

南京地方政府的作为，将与上海形成房价调控的互动。这种效果，必然会在杭州、苏州、温州等华东城市乃至全国其他城市产生房价调控的反应。可以预期，南京市地方政府，在房价调控作为方面，对其他城市地方政府，具有积极的样板作用。

这样，对于在单边高高预期与单边高恐慌之非对撞式合力推拉下持续高涨、而中央政府宏观调控难见成效的全国房价来说，或许会从华东开始打破僵局。