开发商“捂盘惜售”的现实考虑

    近期市场都比较关注2007年1－5月以来房价继续上涨，交易量萎缩的现象，其实，这种行情还是比较容易理解的。

    按照市场的反映，房价上升只有两种可能，其一是需求大涨，其二是供给不足，按照北京市住宅每年2500万平方米的销售量，需求其实每年还是相对稳定的，特别是由于投资者比例不高，每年稳定在25％左右，因此，可以说北京的需求没有受到政策、市场波动太大的影响。反而供给不足就是目前市场的主要矛盾了，供给不足，自然交易量就下降，持续的供给不足，就是交易量持续的下降，这就是北京市房地产市场的现状。

    很多媒体最近也关注开发商捂盘惜售的考虑，还有的媒体特地做了暗访，并向我抱怨说现在开发商很“狡猾”，不容易找到把柄，我告诉他们，其实，他们也有现实考虑。

    1、预售制度改变导致预售供应减少和价格偏高

北京市去年中开始整顿房地产市场秩序，要求凡是取得预售许可的项目，自取得许可起算三日内，必须开盘，或需要注明开盘时间及价格，并且不得随意更改，特别是价格上涨。在这个背景下，开发商自然会首先小批量的取得预售许可，其次会将预期的出售价格标高，因为至少价格下降反而不会违反规定，这就出现了有些人认为现在售价比预期价格低的原因；

    2、信贷政策导致供应延迟

银行新的信贷政策是结构封顶之后才会将买房人的按揭贷款释放给开发商使用，这样也就意味着开发商在结构封顶前最多只能取得预售房款的30％（一次性付款的不算），所以，对于大多数开发商而言，在目前房价快速上涨的现实下，等到结构封顶再出售，不失为上策，因此，预售的面积又再次减少。

    市场的游戏规则，看上去似乎开发商在“捂盘惜售”，其实是商业利益导向所至，不能算违规。看来治本的办法，还是加快可供购买的供应上市的项目数量。