清算土地增值税传达了政府调控的决心，其调控的鼓励方向和限制方向非常明确，主要在于鼓励低毛利率的项目开发；抑制高端项目开发；抑制土地囤积现象；形成利益的再分配。

在这样的情况下，地产商的开发模式将会有什么变化呢？高通智库研究部的工作人员对记者进行了分析。

对房地产开发商来说，使自己的利润最大化主要有三种路径：一是尽量提高售价，以获取尽可能高的毛利率；二是加快产品的开发和销售，通过提高周转率，降低资金的成本，提高盈利能力；三是在低利润下，提高开发规模。

土地增值税严格征收清算管理，选择第一种路径将面临交纳巨额增值税的冲击，因此，选择缩短开发期和扩大规模来提高资金回报率的后两种路径似乎不受增值税的影响。

在上市的房地产公司中，万科是第二种路径选择的代表，平均每个项目的开发周期小于12个月，最快的项目可达到9个月。

由此，开发模式的变化为在提高产品研发和开发能力基础上，加快周转率或者加大低利润普通住宅开发的开发规模。

上述模式的改变，将导致普通住宅的供应面积快速增加，以及利润率与土地增值税介与平衡点的中档商品房增加。房地产行业特点向制造业方向转变。不过，上述变化的前提是，清算土地增值税对市场切实发挥了调节作用。

对这一政策，高通智库研究部工作人员向记者表达了他们的担忧，正如之前调控政策所遇到的问题一样，土地增值税仍然会面临地方政府的执行问题。而这一税种的复杂性也使它会面临更多漏洞。比如说土地增值税为地方税种，力度取决于地方政府的积极性。2006年，全国土地增值税收入为231亿元，土地增值税收入与土地收益以及其他房地产税收比较，土地增值税仍显微波，地方政府对房地产市场景气的期待，远大于对土地增值税增加的期待。比如该税种的征收难度大，税收部门是否有足够的人力物力准确核算？比如开发商有一定的空间通过调整成本进行避税。由于政策限制“直接转让土地使用权”征税，对于公司股权转让，没有明确的规定。类似8·31之前后的项目公司股权转让仍会出现。

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在最近的军博展会上，东亚银行、渣打银行，这两家银行都推出了二手房外币按揭业务。随着北京市场上二手房交易在房产交易的比重越来越高，二手房贷款也越来越受到了各大银行的重视。而且外资银行的成熟服务也必然会使越来越多的二手房贷款客户多了一种选择。

中大恒基金融部工作人员告诉记者，目前外资银行与中资银行在房贷业务上的较量还仅限于高端住宅的高端客户。按照市场中的说法，目前选择外资银行主要有两类：一类是在华办有房屋按揭的外籍人士，由于对人民币升值及美元贬值存有预期，所以不愿持有人民币负债；还有一种是在境内的外资或合资房地产企业，当前偏紧的宏观调控政策使其出现资金紧张，迫而转向外资银行寻求贷款。

在和业内人士的聊天中，记者得知，外资银行灵活的服务及定价优势对公司拥有很大的吸引力。比如，在利率层面，正常情况下中资银行对公寓房贷提供的优惠利率是年利率5.74%，对写字楼和商铺的利率则更高，而外资银行只有2.5%至3%左右。在贷款年限层面，对公寓按揭贷款中资银行大多只能提供最高“8成20年”按揭，而一些港资银行可做到“8成30年”按揭。

从各大银行的房贷品种统计资料看，从2006年年初到年末，各家商业银行频繁推出房贷产品，继光大银行率先推出固定利率房贷之后，深发展的“双周供”、“存抵贷”以及中国银行的“直客式房贷”相继登场……目前中资银行各种房贷新品频出，除了争抢优质业务之外，一个潜在的因素便是银行业开放，在过渡期内尽量抢占市场、笼络客户。

中大恒基副总经理王彬表示，如今的二手房市场已不单单在价格上占有优势，同时在数量和地理位置上更为普通购房者所青睐。将二手房作为置业首选的人越来越多，购买人群逐渐年轻化，原来北京的买新房做婚房等传统概念已经越来越淡，在中大恒基登记买二手房的25-35岁消费者已经由2004年的38%上涨到06年的56%。这部分人中有75%以上需要贷款，这可以说是一个将越来越庞大的金融市场。现在由于外资银行的全面进入，这部分的竞争各银行必将进入白热化阶段，对于办理房产贷款的个人来说，虽然竞争会进一步促进产品细分和创新，但纷繁复杂的信贷产品必将给其带来困扰，而专业的个人信贷服务机构将为借款者解决问题，指点迷津。同时，外资银行进入后会带来更多先进的金融信贷理念，这也将影响到人们对原本习以为常的房贷方式的看法，而且年轻人比较容易接受外资银行，所以可以预见的外资银行将在二手房贷款中有更大的举措。

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物权法的颁发，对公有财产和私有财产给予平等保护，最终在这部法律中得以明确。同时物权法也给予了业主们最大的保障，对物业服务的水平也提出了更严峻的考验。

针对目前物业市场的情况看，表现出来的多是小区居民对前期物业公司服务普遍不满意，究其原因，主要是前期物业公司多是建设单位聘请的物业管理机构，本身对自己的责任和义务没有清楚地认识，多认为自己是为聘请他的建设单位(或开发商)服务的，而不是为这个小区的业主服务的，致使其物业服务质量得不到小区居民的认可，业主不能真正享受到物业服务的好处。但物权法的颁布，在这一点上有了明确规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业管理机构或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业管理机构或者其他管理人，业主有权更换。”

前期物业公司的地盘受到了动摇，前期物业公司抱着“铁饭碗”过日子的时期将一去不复返了。试想一旦业主对现任物业公司的服务不满意，将很有可能将其无情解聘，更换那些服务质量好、信誉度高、管理水平先进的物业管理公司，物业市场将会产生怎样的变化？北京众服信达物业管理有限责任公司总经理杨春耕向记者分析道：“在物权法实施后的物业市场，无疑在进行着一场服务质量、信誉度、管理水平等多方面的博弈，在这个市场中，消费者有了充分的选择权，那么物业服务的综合水平将决定着物业公司的市场竞争力。同时，对于每一个物业公司来说，这既是一个挑战，也是一个机遇，结果取决于物业公司的整体水平和应对市场的能力。”

据了解，目前北京约有3000家物业公司，大部分都是前期物业公司，从市场表现来看，现在更换前期物业公司的小区屡见不鲜，并且阻力越来越小，而大部分小区在选择新的物业公司的时候，都会通过招标的形式，从市场竞争角度分析，这就使得那些综合实力高、市场竞争力强的物业管理公司继续保留下来，而那些物业管理差、服务理念和水平落后的物业管理公司被慢慢淘汰掉，形成新的物业市场格局。

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　　千呼万唤，北京市保障住房准入标准终于进入征求意见阶段。根据新京报报道：6月7日，北京市建委在其网站公布了《北京市经济适用住房管理办法(试行)》和《北京市城镇廉租住房管理办法》，并向社会征求意见。
 

　　根据以前的标准，北京申请经济适用房的家庭收入标准，一直为6万元以下，只要符合这个标准，就能获得经济适用房购买资格。那么按照新出台的《北京市经济适用住房管理办法(试行)》，申请购买经济适用房的家庭需要符合两个条件：申请人须取得本市城镇户籍时间满5年，且年满18周岁。单身家庭提出申请的，申请人须年满30周岁；申请家庭人均住房面积、家庭收入、家庭资产符合规定的标准。现在要想获取购买资格，难度要大的多，程序也更复杂的多。

 

　　从年初北京市出台的2个1000万工程，到限价房土地实际供应，让中低收入家庭看到享受保障住房的曙光。但是从这个制度来看，普通人能够购买到经济适用房，难度要比以往大的多，距离实现梦想比光年还要远。首先是你要拥有北京户口至少5年以上，外地人想都不要想，其次你必须大于18周岁；最后就是你现在的住房面积、家庭收入和家庭资产要如实申报，经过三宫六院无数部门审批后，您就等着吧。

 

　　在来看看具体实施原则：两个办法按照“以区为主、全市统筹；自愿申请、逐级审核；公开透明、分期轮候；封闭运行、动态监管”的原则，对保障住房供应对象、房源筹集、审核与分配、监督管理等方面作出了明确规定。这里面有三组词语我们值得注意：公开透明和封闭运行；自愿申请与逐级审核；分期轮候对应动态监管。

 

　　既然公开透明为什么还要封闭运行，两年前，北京经济适用房就已经不公开销售了，据不完全统计，到目前为止，已有10万符合经济适用房购买资格的人却买不到一套房，那么多经济适用房到那里去了？新办法将继续实施封闭运行制度，这也意味着这些人还将继续等待下去，公开透明这块遮羞布在封闭运行面前被撕的体无完肤；

 

　　自愿申请却需要逐级审批，过去是一级审批制度制度，现在却增加到三级审批、二次公示。政府增加审批层次和公示次数是为了避免那些开奔驰宝马的人冒充低收入阶层购买经济适用房，但是普通百姓就非要过5关、斩6将的折腾吗？其实根本没有必要，只要加强惩治力度就万事大吉了。新办法中制定了违规行为的处罚措施，比如已骗购经济适用住房的，擅自改变房屋使用用途的，擅自转租或转借他人居住的，由区(县)住房保障管理部门责令购房人退回已购住房或按市场价补足购房款，五年内不得再次申请。五年内不得申请，就等于说让一个诈骗犯五年内不得诈骗一样，处罚太轻。只要模仿新加坡，如果采取隐瞒方式取得保障性住房，当事人会被判重刑。只此一招，有几个富人敢冒“牢狱之灾” 来骗购！

 

　　分期轮候和动态监管，谁应该先、谁应该后，有什么标准，到最后还不是有权有势有背景的先，无权无势的普通人为后。再说动态监管，请问谁来监管，谁来审核申购资格？怎么能对申请人的收入状况、家庭资产做出正确的核查？”在经济适用房的实际分配和政策执行中，如果出现政策执行不到位、分配不公平，怎么解决？申购经济适用房，申请者需要向户口所在地街道办事处或乡(镇)政府提出申请。街道办事处或乡(镇)人民政府通过审核材料、入户调查、组织评议、公示等方式对申请家庭的收入、住房、资产等情况进行初审，区(县)住房保障管理部门对申请家庭进行复审，符合条件的，将申请家庭的情况进行公示。最后，市住房保障管理部门对区(县)住房保障管理部门上报的申请家庭材料进行复核，符合条件的，市住房保障管理部门予以备案。

 

　　我想问的就是哪有那么多政府工作人员去进行入户的家庭财产状况调查？在整个社会信用体系都没有建立起来的前提下，大家同属一个街道，抬头不见低头见，最后谁都可以通过、或者说和街道关系不错的都可以通过。如果说有真正通过不了都是那些没有关系、没有权利的社会弱势全体。

 

　　上高中的时候，每个班级每年都有两个困难学生免除学杂费的名额。说实话，当时情况是困难学生非常多，但是名额有限，这个名额给谁好呢？班主任非常头疼。当然，这里面有一个名额是固定不变的，那就是校长的某位红颜知己的女儿是雷打不动要占取一个名额的。剩下哪个名额给谁？就需要设定门槛了。如果按照家庭收入标准，有10位学生都满足条件；如果在家庭收入满足的条件下，是单亲家庭的话，那么有3个学生满足条件；如果再加上父母有没有大病或者残疾的，那么有2位学生满足。最后怎么办，总不至于让两个学生分享一个名额吧。最后老师实打听到这2个学生有一个学生的奶奶前段时间刚去世。解决办法有了，再加上一个条件，该学生的家庭最近有无发生重大死人事件。通过上述门槛的提升，最终绝大部分人都享受不到补助政策，最终只能辍学回家。

 

　　我们的保障制度是不是和上述学生补助有类似之处呢？如果有10个补助名额，能有那么多人辍学吗？同样，如果经济适用房和廉租房有足够的数量，我们至于制定这么多的苛刻政策吗？说到根子上，政府出台如此苛刻的审批及购买制度，最根本的原因是僧多粥少，穷人太多，买的起的房子少之又少，仅有的“粥”还被有权势的人巧取豪夺掉一大半。我们的政府很多出台的政策都给人以“厚此薄彼”、“顾此失彼”的感觉了。

 

　　解决北京当前高房价问题，和中低收入家庭的住房保障问题，从根本上来讲：政府必须采取“供应冲击型”政策。即房屋的供给不能完全交由市场主体完成，政府必须考虑建立统一的住房保障体系，对经济适用房和廉租房的建设进行规划和掌控。而不是通过抑制需求方的需求来解决问题，僧多粥少的局面不改变，一个健康的房地产市场体系，保障性住房一定是必不可少的。在法国这个比例是20%；日韩则是30%，而且是收入越低，租金越便宜；我们的近邻印度，由于近年房价同样暴升，但是政府紧急推出4种经济适用房产品，大大减缓了中低收入阶层的住房矛盾。那么我们是怎么做的？我们占多少比例？有1%吗，即使有，这1%又有多少是真正供应到中低收入阶层手中？

 

　　按照目前的供应速度和审批制度，我想针对中低收入阶层来讲：享受保障性住房，还是那一句话“永远有多远，你说有多远就有多远”。
 
 

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