地王记录一再被刷新 地价与房价究竟谁更失控?(转）

今年上半年，东莞的土地交易市场接连发生令人心跳加速的地块拍卖事件：1月份，虎门金洲村商住用地拍卖，同时创下东莞市商住地楼面地价最高、拍卖竞投单位 最多、拍卖现场叫价次数最多等三项纪录；4月份，南城水濂村地块拍卖，总成交价高达14.12亿元，并一举刷新1月份虎门地王的最高楼面地价；事隔近3个 月，“地王”价格再度被万科联合竞拍体拿下的塘厦地块刷新，而这一次，塘厦地块的成交楼面价格高达1.5万元/㎡，不仅远远抛离了东莞地价的最高水平，而 且创下省内最高楼面地价纪录，拍卖结果令业界震惊。

　　面对东莞土地拍卖价屡创新高的现象，许多人都感到意外，而塘厦地块能拍到26.8亿元的高价，连国土部门都觉得价格偏高。市场分析人士指 出，虽然这几块地的拍卖价不能代表东莞土地市场整体走势，但土地价格是组成房价的一个最重要指标部分，东莞土地价格已经连续多年持续高涨，地价如果高涨， 房价必然飙升。

　　现象

　　东莞地价连续3年暴涨

　　据国土局的最新统计显示，目前东莞一级市场地价2006年同2000年相比，平均单位地价由633.58元/平方米上升到3597.4 元/平方米，7年内地价翻了6倍。而从东莞土地交易的年度记录看，东莞的房价是从2004年开始出现明显上涨，东莞的地价也是从2004年开始，每年以 10％以上的幅度上涨。

　　根据合富辉煌东莞市场研究部监测数据显示，从2005年至今年上半年，东莞的土地价格逐年暴涨：2006年东莞城区的土地成交单价 为3216元/㎡，较2005年的城区土地单价上涨了46％；今年，仅上半年的城区土地单价就达到了5489元/㎡，比去年上涨70.6％，镇区土地单价 也达到了3063元/㎡,比去年土地单价上涨80％，在这种情势下，下半年东莞土地价格还会持续增长。土地上涨速度如此快，令许多业内人士对未来的东莞房 价感到忧虑：如此的涨速，东莞的房价恐怕要跟广州房价看齐了。

　　合富辉煌东莞市场研究部分析认为，东莞市的中心城区的迅速成型、城市建设的突飞猛进是城区地价高速上涨的一个主因，而2003年后 大批外地开发商，特别是深圳开发商大举扎堆到东莞抢地，令土地竞投激烈，则进一步加快抬升了东莞的地价。另外，东莞土地招拍挂制度的全面实施，国家接连出 台提高新增建设用地土地有偿使用费征收标准等政策的实施，都是刺激地价不断上扬的主要原因。

　　讨论

　　是谁让东莞地价“极度兴奋”？

　　东莞发布的五年住宅建设规划显示，2007年是东莞土地供应量及开发量最大的一年，住房总建筑面积将达到470万平方米，近日，东莞市 政府公布了年内东莞实际可供地为28592亩，其中新增建设用地9795亩，比去年增加1000多亩。在这么充足的供应量下，东莞的地价没有停止上涨的脚 步，反而比任何时候都要“兴奋”，上半年以来三个地块拍卖连创新高，令业界“大跌眼镜”，究竟是什么在让东莞地价如此“失控和兴奋”？

　　宏远地产总经理钟振强认为，那么多竞争者加入到“抢地大潮”中才是地价抬升的主要原因，是计划的供应与市场的需求之间已经产生突出矛盾，土地出现供不应求，才会造成价格走高。

　　市场分析人士认为，由于房价高涨、深圳投资者大举进入东莞市场助长了开发商的信心，许多外地开发商在拿地过程中已经显露出过度信心，出现为抢地而彼此哄抬地价的情况，这也是为何近期东莞土地市场成交价率创新高的重要原因之一。

　　土地价格应否加以控制？

　　在地价、房价齐步高涨的今天，究竟应如何调控才能让地价和房价走得更为理性？合富辉煌东莞市场研究部经理林毓群认为，按照目前东莞楼市 的发展，城区普通商住用地地价应控制在2000~3000元/㎡，但目前普遍的地价已经超过4000元，地价上涨已经超出了实际水平。

　　林毓群表示，政府去控制房价，不如主动控制地价的升幅走势。因为对于土地，政府拥有更多的主动权和话事权，如果政府对地价暴涨听之任之，最终的结果就是房价节节高升，直到无法控制。

　　土地价格应如何回归理性？

　　如何才能让东莞“热过头”的土地价格回归理性呢？金地集团市场营销部经理陈君斌表示，金地目前已经决定要在东莞加大发展力度，今年初步 想法是至少拿到3块地，每块至少20万平方米，或者一块60万平方米以上的地块。而目前东莞土地价格肯定是偏高了，招拍挂这种拿地方式是地价不断提升的主 要原因。价高者得这种方式虽然比较透明和规范，但完全由市场来决定土地价格，其弊端就是造成价格越来越高。

　　陈君斌认为土地交易最好能够层级推进，而不是完全地由市场主导，比如可以划定某个区域，规定建设的档次项目，还可以采用其他一些方式，比如广州等地采用的“双限”投标等等，多种方式相结合，而不是单纯的以价格来衡量。

　　记者观察

　　地产“寡头”时代已经来临？

　　有知情人士透露，虽然东莞的土地交易已经日益阳光，但在东莞，目前对大宗商住土地进行私下交易的情况还比较多：“东莞早期因土地交易市 场比较混乱和不规范，土地囤积情况比较严重，有许多商住土地掌握在本土开发商手中，目前这些土地再不拿出来开发就要被政府无偿收回，为了能找到资金开发， 一些开发商把比较大块的优质土地拿出来进行二次协议转让，要么合作开发，要么整体转让，这种情况目前在东莞很普遍，许多外地开发商就是以此途径，拿到了不 少土地。”该人士还表示，在这种“私下交易”中，转让方为谋得更多利益，一般都会优先选择跟有实力的品牌开发商进行合作及转让，因此，无论在“台上或台 下”，有资金实力的品牌开发商都是拿地的最大赢家。

　　记者从土地市场了解到，目前在东莞土地资源最多的除了一些有实力的本土开发商外，一些外地品牌开发商近期也是拿地活跃并且频频得 手，这些品牌开发商在未来都是土地市场的绝对“主角”，他们的先天拿地优势，是否会造成土地市场供应一边倒，出现大批优质的规模地块掌控在小部分大开发商 之手，继而形成土地交易市场和开发市场的“寡头”效应？最近的拿地信息显示，这种可能性似乎已经越来越明显。

　　预测

　　下半年地价仍然会持续走高

　　合富辉煌东莞市场研究部经理林毓群表示，虽然几块好地拍出高价并不能代表东莞整体土地市场的价格走势，但目前东莞的地价、房价都在透支着东莞未来城市的经济发展价值。这样的暴涨速度是不合理的，真正健康的市场是合理上涨，而不是过度暴涨。

　　东莞中原地产研究部经理车德锐认为，这几个月来，土地拍卖价格走高已经成为了一个热点话题，尤其是上个星期塘厦地块拍出天价更是引发大 众的关注。据了解，东莞的大部分开发商今年都有很多拿地计划，这说明开发商都纷纷看好东莞未来的地产市场，现在的土地供求矛盾确实存在。但就供应量来说， 东莞的土地供应量并不少，其实少的是那些具有升值潜力的好地，因此在这些优质地块方面竞争非常激烈，价格也会被抬得非常高。从下半年来看，价格仍然会持续 走高，因为有不少好地块要入市，比如中央生活区等等，这些地块的竞争其实就是代表未来几年东莞楼市话语权的竞争预演，地价将在这些激烈的竞争中不断拉升。

　　楼市情报站

　　东莞国土局公拍11地块

　　总面积逾67万㎡

　　本报讯 (记者 汪绍文、张玉云) 7月18日,东莞市国土局发出了今年第二次“东莞市国有土地使用权出让预告”,包括南城、万江等6镇区共11个地块将于近期推出,总面积达67万多平方米。对预告的地块有意竞投的单位,可以到东莞市土地交易中心登记。

　　据了解,东莞市国土局发出的今年第二次“东莞市国有土地使用权出让预告”推出的地块共11个,分布在南城、万江、塘厦、中堂、桥头、凤岗六个镇区,总面积达67万多平方米。除了万江和桥头两块商业用地外,其余地块全部都是商住用途。

　　市国土部门表示,各地块具体的面积、规划控制指标和出让时间以正式出让公告为准。对预告的地块有意竞投的单位和个人,可在即日起到东莞市土地交易中心7号、8号窗口进行登记,预约领取资料,正式出让时间及方式再另行通知。