谨防房地产广告的几大陷阱——拷问“特此声明”

　　核心提示
　　在绚丽多彩的房地产广告中，开发商时常会在最下端不显眼的地方，以很小的字号发布一则“特此声明”，声明称“广告中所有图片和文字只是介绍楼盘项目，不作为开发商的要约，不构成商品房买卖合同的内容，开发商保留对所有细节的解释权和修改权”。那么，开发商为什么要在广告中做这一“特此声明”呢？在楼盘的广告宣传与实际境况不一致时，“特此声明”能够成为开发商开脱责任的依据吗？

拷问楼盘广告的“特此声明”——透出诚信缺失

　　广告中承诺很多未兑现

　　“开发商在卖房时做的广告宣传，我们接房后发现广告中承诺的小区的很多功能根本没有兑现。”９月２１日，在郑州市工商局专业分局房地产管理所，郑州市民刘春香投诉说。

　　刘春香说，２００４年７月，她与兴达置业公司签订购房合同，购买了兴达置业公司开发的兴达花园一套１２０多平方米的房子。在开发商散发的楼盘宣传画上显示，３号楼的房子有南、北双阳台，而且承诺小区有全方位闭路电视监控系统、独立的安保监控中心等功能及地上、地下双层泊车系统等设施。她与兴达置业签订的购房合同的房屋平面图上也标明，她所购买的房屋有南、北两个阳台。但是，到目前为止，她家的北阳台也没有建起，并且广告中承诺的很多功能和设施也都没有。

　　更让她想不到的是，２００６年１月，她刚把房子装修好，就接到兴达置业公司发给她的电报通知，要求根据合同补充协议第二条的规定，因为开发商没有按要求为她购买的房子建起北阳台，一周内让她去办理退房手续。

　　她认为自己已经把房子装修好了，而且当时房价已经比她买房时涨了很多，开发商要求她按原价退房是不合理的，而且开发商没有权单方面要求她退房。可是不久，兴达置业将她告上法庭，要求履行合同，给她退房，解除公司与她签订的购房合同。后来，因为管辖权问题，双方僵持至今还没有个结果。

　　兴达花园的业主刘得喜也告诉记者，开发商当初在广告中承诺的功能和设施，小区很多都没有，有的即使有也没有启用。广告上说得天花乱坠，实际情况却大相径庭。

　　兴达置业有关人员否认了刘春香等人的说法，他们解释说，开发商做广告时，肯定是按照有关部门批准的整体规划效果进行宣传。但是，在小区建设中却要一步一步来，有时施工进程不一定顺利，所以广告中所说的功能和设施也就不可能一下子全建好。另一方面，小区的共用设施都属于消耗品，也不可能一旦建成，永远都能使用，这些设施也有坏的时候，也有需要维修的时候，也有因业主不交物业费被关闭和停止使用的时候。

　　某房地产开发商说，他们做楼盘广告时，总是想把自己项目最完美的东西展示出来，但是，项目开发是需要过程的，这就不可避免地出现广告超前于现实的情况。鉴于此，开发商为了给自己留有余地，不得不在广告中加进一则“特此声明”。

　　房地产广告的几大陷阱

　　郑州市工商局专业分局房地产管理所的有关人员告诉记者，自去年９月开展房地产市场交易秩序整顿以来，全市工商部门收到的有关房地产广告的投诉有７０多起，问题主要集中在户外广告和一些非主流媒体的房地产广告中，表现在广告中夸大其词、承诺买房入学无法兑现、广告中所说的小区设施和功能出现缺失等方面。房地产广告中主要有以下几大陷阱：

　　绿化陷阱。有些小区号称花园，但绿化面积只是很小的一块，根本无法称之为花园，有些称绿化面积占××％，但实际交付使用时并没有达到该绿化比例。一些楼盘广告宣传滥用绿化做文章，盲目夸大绿化面积。

　　图片陷阱。广告上登载有现场实景图片和户型设计漂亮的模型场景，但是购房者在入住时发现，现实与图纸并非一回事。现实环境远不是广告所展示的那个样子——那只是一个“电脑拼图”。

　　价格陷阱。价格是消费者购房置业考虑最多的因素，很多房地产公司抓住了人们追求“物美价廉”产品的心理，大打“价格战”，用低价招徕购房者，实则不然。

　　规划陷阱。楼盘小区内，大片绿草地上一家大小欢聚，亲近大自然乐趣无穷。然而“幸福时光总是很短暂”，业主入住后不久，原本的大片绿地开始围上护栏，重新开发建造新项目。更有甚者，业主入住后不久，所有景观均面目全非，绿草地没了，湖景也被新建楼宇挡住了。众多业主感觉受骗，只因开发商隐瞒了有关规划。

　　入住率陷阱。一般房地产开发分为几期，但对外宣传则是整齐划一，包括效果图、价格都是统一推出的。如果共计１０００套商品房，三年开发完毕，但第一期开发的６００套商品房售出了４００套，对外宣传的口径是入住率近７０％。但是，这其实只是首期开发的入住率，并不是全部小区的入住率。

名校陷阱。不少家庭购房置业首先考虑子女未来的入学升学问题，不少家长更是为了子女而选择楼盘。于是，不少楼盘为了促销而与名校“挂靠”办学。然而“此名校非彼名校”，购买这些楼盘的业主子女，不仅需要付出较原名校高出不知多少倍数的高额学费，更重要的是，其永远无法享受到原名校那样的教育，毕竟，与这类楼盘“联合办学”，对那些名校而言只是一个“副业”。

　　“特此声明”透出诚信缺失

　　河南嘉泰律师事务所律师王敏杰说，房地产广告中的“特此声明”，有意无意地表现出了一些房地产开发商的诚信缺失。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。根据这一条的规定，即使开发商在“特此声明”中注明“不是开发商的要约”，也是不受法律支持的，一旦业主与开发商因为广告与实际情况的差异发生纠纷，诉诸法律，法院据此规定会判定“广告内容应当视为要约”。所以，“特此声明”只能是开发商的一厢情愿，只能看作是开发商用来愚弄消费者的手段，而不能成为开发商开脱责任的依据。

　　面对琳琅满目的房地产广告，购房者不知道如何维护自己的权益。王敏杰律师提醒购房者，如果购房者是冲着广告的某一部分内容去买房，比如自己看中的是幼儿园、凉亭、小区绿地、水池等等，那就最好和开发商就这些内容在补充协议里逐一约定。更重要的是，千万别忘记约定好违约责任。否则的话，如果引起争议，前面的约定都是白费的。如果真的引起争议，可以和开发商协商解决，也可以通过消协进行维权，或者直接到法院起诉。