房地产“黄金十年”已基本终结

   自1998年国家取消福利分房制度之后，经济学家及开发商几乎一致认为房地产业将迎来快速发展的“黄金十年”。实际上，“黄金十年”的判断并不限于“十年”的时间，只是代表一种趋势。但十分巧合的是，进入2008年，房地产业的整体生态环境骤然变化，无论从宏观经济还是企业微观层面，都已基本宣告了房地产“黄金十年”的终结。
   房地产市场化十年以来，各路资金的争相涌入及行业产值的迅速增长，使得房地产业成为名副其实的“聚宝盆”。“刮台风的时候，连猪都会飞”一度成为这个行业的真实写照，去年这种情形更是被演绎到极致，巨大的赚钱效应令开发商处于集体癫狂的状态，很少有人预测到，一场看不见的风暴正在悄悄袭来。
   管理层在2005年和2006年动用税收、土地、行政等诸多手段对房价进行两轮“围剿”皆未见效后，从去年9月底转向了以金融调控为核心的政策组合，提高二套房贷首付比例取得了立竿见影的效果，而保障性住房政策频出也使得购房者的心理预期发生了改变。
   在政策的叠加效应之下，今年市场交易量大幅委缩，国内很多城市不仅出现了十年以来持续时间最长的观望期，而且房价首度打破了只涨不跌的“铁律”，广深等地楼市甚至出现了深幅下跌走势。
   而房地产市场的持续调整并不像一些业内人士所认为的“房价狂飙后的理性回归”这么简单，其背后有着更为深层次的原因。
   作为国民经济支柱产业之一，房地产会受到宏观政策、金融市场及全球经济走势等多种因素的影响。目前，国内宏观经济已进入本轮经济周期下行区间，且面临通货膨胀与经济增速下行的双重压力，过去几年低通胀高增长的模式已难以继续。可以预见的是，宏观调控可能将在相当一段时间内都需在“保增长”和“控通胀”之间艰难寻找平衡点。尽管最近货币政策从年初“从紧”策略转为“有保有压，区别对待”，但对房地产行业并未产生实质性影响。
   众所周知，房地产是典型的资金密集型行业，由于融资渠道过于单一的状态一直未有根本改变，导致开发商仍高度依赖银行贷款。因此，紧缩的货币政策“掐断”了一些开发商的融资“命门”，“缺钱”几乎成为全行业所面临的困境。在这种情形之下，资金首次超越土地，成为房地产开发的首要条件。
   对于一直“野蛮生长”的国内房地产企业，过去十年从未经历如此的“艰难时世”，于是，不少开发商热切盼望政策能对房地产业另眼相看、单独松绑。他们像“等待戈多”一样等待着政府救市，但是，“戈多”会来吗？有媒体报道，奥运会之前，中房协召开了由主要会员单位参加的“闭门会议”，中房协副会长兼秘书长朱中一提醒开发商“不要光发牢骚，要立足现有政策考虑未来”，政府短期内不可能出政策解决房地产市场困难。
   实际上，最近一段时间大声疾呼“冬天已经到来”的不只房地产业，纺织、汽车甚至互联网行业，备战“寒冬”的声音不绝于耳。可见房地产行业并不“孤单”，多个行业目前都面临着结构调整和转型难题。
   此外，从国际大背景来看，美国次贷危机的爆发及油价的高企，令全球多国房地产市场“牛市”宣告终结。目前除一些石油输出国之外，不少发达国家的房地产市场也是疲态尽显。
   阴霾笼罩在房地产行业的上空久久不散。尽管如此，不少业内人士的观点与过去几年市场出现观望期相比几乎没有任何修正，依然是“短期调整，长期看好”。华远集团董事长任志强甚至公开表示“房价永远会上涨”，但这无异是在说“人总是要死的”，没有任何意义。
   短期有多短？永远有多远？国内某龙头房地产企业老总认为，此轮楼市调整并不是短期调整，而是至少持续三年，现在才刚刚开始，“明年将会是最艰难的一年”。万达集团董事长王健林在接受媒体采访时也判断，中国经济要有两三年的调整期，如现有政策不调整，地产商要恢复好日子可能要等到2010年上半年。
   中国房地产行业已然减速。“黄金十年”，渐行渐远。

原文见8月28日《第一财经日报》产经评论