是谁将开发商置于死地？答案是：银行

结束了几天外出行程从矿山回来，发现新浪搏客上忽然多了几篇谈论开发商死法的文章。如杨红旭的《开发商的四种典型死法》，肖宾的《房企的N种死法》。细读后，偶也有不少感想，虽然不敢贸然评论两位先生的文章，但想表达另外的想法。首先声明，偶在这里不是咒开发商死亡(若真的开发商死完了，对大家又有什么好处呢)。

　　要弄明白是谁将开发商置于死地前，需先知道哪些东西不可能将开发商整死。

　　土地不可能置开发商于死地。不少人认为，土地是房地产开发商的命根子，没有土地何谈开发。持有此种认识的人，有开发商自己，也有政府主管宏观调控的人。正因为如此，开发商才拚命拿地。正因为如此，几年来宏观调控才一再动用紧缩“地根”这条鞭子。其实，偶不这样认为。事实也不是如此。紧缩“地根”几年，房价猛涨了几年。这轮楼市的转向，也不是因为土地上出台了新政策导致的。为什么土地不可能置开发商于死地，道理很简单，土地再紧张，但毕竟能获得，不外乎地价上涨嘛，但可以通过上涨房价来转化。何况各地政府不可能不出让土地，此地政府不出让不代表别的地方政府不出让土地。

　　客户不可能置开发商于死地。客户对开发商来说当然重要，没有人买房子开发商怎么活呀。这个道理是对的。所以开发商应该变着花样讨好购房子的人。但这几年开发商对顾客可不是像这样的哟，不友好现象在不少楼盘发生。买房要排队要摇号要托关系现象的存在，客户对开发商重要么？！在许多开发商内心，客户事实上是不重要的。正因为如此，客户不可能置开发商于死地。尽管这种设想在理论上存在，但在当今中国所有人都想拥有一套属于自己产权的房子的今天，事实上是不可能。尤其是其他政策都配合的情况下是不可能的。

　　银行可以置开发商于死地。是的，开发商真正的克星是银行。中国的房地产企业，是中国众多行业中最年轻的行业之一。他们的成长主要是银行扶植起来的。没有银行信贷资金的大力投入，就不可能有如此快发展起来的中国房地产业。说句不好听的话，绝大多数房企是吃着银行的奶长大的。而且现在仍然在哺乳期。中国房企的平均资产负债率不会低于70%，有很多开发商资产负债率更高。开发商用大量地无节制地用银行的低成本资金，快速发展，快速扩张，快速积累财富。但与此同时，也快速地积累了风险，加速了衰亡的进程。可以说，谁用银行的钱多谁扩张的快，谁就死亡的快。为什么？因为中国的银行受宏观政策的影响最大，最高当局要调控经济，必然会动用银行这根有效的鞭子。事实就是如此，此轮楼市转向，直接原因就是去年九月二十七日央行和银监会一纸文件带来的。说是银行置开发商于死地，不如说是开发商自觉自愿死于银行手下。在受亚洲金融危机影响最重地区之一的香港，有两家房地产企业就躲过了一劫。他们就是新鸿基和和记黄埔。为什么？因为他们的资产负债率只有25%--30%。

　　也许有人会不赞同上述观点，因为很多房地产企业自身没有多少贷款，自己是上市公司有股民涌跃提供的资金，自己有境外投资资金，所以不受银行的政策影响。是的，如果仅从这个意义上看是正确的。但是，不要忘了，所有开发商的客户，绝大多数都是通过银行按揭贷款买房，他们购房的钱来自于银行。没有银行的按揭贷款，中国能买得起房的人少之又少。这就是中国的现实。开发商敢说我不向银行贷款，但有几个开发商敢说我的楼盘不办按揭！？

         中国楼市从2002年到2007年的“繁荣”期，是靠什么推动的？背后那只无形的手是什么？不是什么刚性需求，不是什么城市化进程加快，也不是开发商说的自己的楼盘如何如何的有吸引力。是靠银行无度地大肆地向这个行业疯狂地投放按揭贷款推动的！这就是那只无形的有无限魔力的手！只要银行收紧按揭贷款，需求马上就会下来，买房的人一下就会大幅减少。

         去年九月二十七日央行和银监会文件只轻轻地动了一下按揭贷款，楼市就转向，就是一个活生生的案例。由此可见，银行不仅可以置那些自身开发贷款多的开发商于死地，也可以整死那些自身没贷款但靠按揭销售楼盘的开发商。