博鳌亚洲论坛2006年年会于4月21日-23日在海南博鳌举行，本次年会的主题为“亚洲寻求共赢--亚洲的新机会”。以下为博鳌亚洲论坛2006年年会分会7：住房发展与构建和谐社会上万科企业股份有限公司总经理郁亮发表演讲实录：

　　郁亮：
 

    从大家的掌声来讲，是想鼓励潘石屹裸奔，大家应该给他一个勇气。

    能做到这个地步，确实我们的行业是有希望的，我们的行业备受关注，我们的潘石屹是明星，喜欢被关注，关注美好的一面，当然对不太好的我们不太关心，我们
房地产被关注是因为不太好。

    可能有些原则是客观的，每一个行业在成熟的过程中都经历了这样一个过程，家电行业也面临今天我们面临的问题，毕竟在十年的发展过程中有多进步了，在十年之前烂尾楼比比皆是，而今天烂尾楼已经很少见了，当然确实是我们自己发展做的不够，大家的认识也是不够的，所以为了弥补房地产行业跟房地产商发生的振荡，只要我们自己赚好钱，交好税，把客户服务好就可以了，结果发现还真的不只是这些。我们每年都会捐一部分钱参加公益活动，用于社区建设等等。这是我们努力在做的。

　　目前
房价上升太快的话，这也不是行业发展之福。所以我们希望行业有更稳定的发展空间，要改变这个印象，需要更长时间，所以我们希望房地产行业能够发展自己，能够勇于承担相应的社会责任，做好自己的工作，为营造整个社会和行业的发展创造和谐的环境，这样我们也会有更多的发展。

“房地产行业资金密集特性才刚刚开始显现，以前做房地产就跟做贸易一样，哪需要钱呢？现在不同了。加息，让房地产企业都面临着融资渠道问题。”

    记者：谈谈加息的影响吧，这对房地产企业一向都是利空。

    郁亮：没错。房地产行业资金密集特性才刚刚开始显现，以前做房地产就跟做贸易一样，哪需要钱呢？现在不同了，宏观调控特别是加息以来，房地产企业谈得最多的就是开拓融资渠道。

    不过，我们很幸运，加息前发行了20亿可转债，上半年还将原来的15亿转债成功转股。其次，万科拥有的银行授信额度是最高的，达 104亿，这还不包括客户按揭额度。另外，我们与海外资金的合作也很密切，比如刚刚与新加坡政府投资公司(GIC)签署的在成都项目上的合作。GIC有 1000亿美元的基金规模，它将是我们的长期战略合作伙伴。

    记者：国外资金似乎非常热衷于进入国内房地产市场，为什么？你们怎么区分它是不是“热钱”？它给国内房地产业除了带来资金，还带来了什么？

    郁亮：外资进入国内，第一步是进入商业物业领域，客户还是它原先的外国客户；等市场成熟后，它才为本地客户服务。现在上海、北京可以卖3000-4000美元的房子了，外资才肯进来。

    确实，国际资金非常充裕，比如GIC。但目前中国的汽车业也好、IT业也好，还没有足够容量来容纳那么多钱。另外，对人民币升值的预期也是因素之一，他们等于是换人民币资产，希望今后获得更高收入。但无论如何，他们以前视中国房地产行业为高风险行业，所以需要回报高。

    去年来的“热钱”多一些，今年开始实实在在的投资了。比如，凯德置地非常活跃，在成都、北京和上海投了不少楼盘。李嘉诚在买了很多地之后也开始发力了。判断外资是否是“热钱”很简单，如果3-5年之内他要清盘走人，那基本上是“热钱”。我们跟GIC的合作是没有期限的，我曾说3 -5年后给它一个回购保证。它说，不，要跟我们长期发展。这样，我觉得它投资的性质就很清楚了。他会给我们带来很多新的东西，会使中国房地产行业真正开始国际化进程。这个国际化进程，是指中国房地产业发展的规则和项目管理水平趋向国际化要求。比如说跟德国的HI公司合作，它对环保的要求要比我们严格得多。这对提高中国房地产企业的管理水平是有帮助的。

关于领跑：我不怕累

    “做行业的领跑者，一是要规模够大，其次是要在业内和客户中有很好的口碑，还有就是你对完善行业规则要做贡献。要全面领跑，综合实力最关键。”

    记者：常常有人问，中国房地产企业谁是老大？我们很难回答，你呢？

    郁亮：如何客观评价房地产企业确实是个难题，因为现在这个行业的透明度太低。所以，评价房地产企业首先要统一指标。要论规模的话，我觉得用结算指标最合理，因为它代表一个完工量。销售收入本身也有很多指标，有的是预售，只交定金，有的是回款，这些指标都不一样。当然用税收来衡量也可以，从纳税额倒推过去。但规模并不是最重要的指标，更不是唯一的指标。比如万科最看重的是客户忠诚度指标，只要你的客户忠诚度高，早晚你的规模会变大。

    如果有人问我中国房地产老大是谁，我当然说是万科。为什么呢？第一，做老大一定的规模是必要的。我们的规模是数一数二的，去年万科销售收入第一，今年是否有人超过我，现在我不作判断。第二，在业内一定要有非常好的口碑，你的一些做法值得业内去学习，才是领跑。第三是客户口碑。这些是我们所看重的。当然你也可以细化到能否招到优秀的员工，这一点我们很骄傲，大学生进入房地产行业首选万科。作为全面领跑者，综合实力最关键。还有，你对行业规则的完善做了什么贡献？你是带头建立规则，还是带头破坏规则？作为领跑者，你要把整个行业领到什么地方去，这是至关重要的。

    记者：你觉得最有可能追赶你们的是谁？

    郁亮：上海绿地、广州富力、合生、珠江都很优秀。他们在规模等某一项指标上，或许会暂时超过万科，但有一点让我很有信心，他们几乎都开始或已经拥有多元化业务，而万科在未来10年仍准备专心做一样事情。做到万科这样规模仍专业化的不多，我们已经经历过了多元化，吃过了苦头就不会忘。我们是职业经理人型企业，必须兼顾长短期股东、员工和社会利益的均衡，最终是实现事业成就最大化，而不是财富最大化。

    记者：我觉得万科这些年的发展，理想主义色彩很浓，奇怪的是她在中国的现实社会里竟然会成功。

    郁亮：万科的成功在某种意义上是信念的成功，而国内很多企业是机会带来的成功。这是很独特的，它跟王石很有关系。万科过去和今后成功的最主要因素是什么呢？我们总结了这么几点：第一是持续、稳健的增长，第二是执行能力很强，第三是均好性很好。还有，就是对底线的坚持做得彻底。万科的信念与理想从来没有改变过，比如说专业化是很好的东西，我们就坚定地做专业化。

    记者：中国还有哪些企业是有理想的？

    郁亮：海尔、联想等等都是这样的企业。按我们的标准划分，万科在资本市场上属于三线蓝筹。一线蓝筹一般来自关系国民经济全局的支柱企业，如电信、电力、银行等企业；二线蓝筹是那些盈利能力很强的企业，如中集集团。我们把自己定位为三线蓝筹，如果目标选择正确的话，今后会成为二线甚至一线蓝筹。

    记者：你对公司股价关心吗？

    郁亮：我很关心。3年前我认为万科股票市盈率（PE）低代表的是投资价值高，现在的看法不一样了。一个优秀企业，它的PE应该是较高的。现在万科的PE不是最低的，但也比较低。我不会追求最高PE，但我希望万科能够达到行业中上水平。

    记者：看来当领跑者也不容易。

    郁亮：当长跑的领跑者很累。还好，万科很年轻，也很稳健。我们会按照自己的节奏跑下去。

“我不认同有泡沫的说法。彩电行业的大发展是在普及了以后。同样，在普及住宅后，房地产市场才真正形成。我的判断是，中国房地产市场冷热不均，有的地方需要预警时，有的地方甚至还没有热起来。”

    记者：在国家宏观调控和加息的背景下，特别是关于房地产行业的“泡沫”之争论日炽的时候，万科提出10年10倍的发展目标，你不觉得这会让它显得很突兀吗？

    郁亮：我不认同有“泡沫”的说法。你不能因为个别地区房价高一点，就认为有“泡沫”。房价上涨有成本传导，有需求拉动，也有产品品质提升所带来的自然价格上升。而“泡沫”是指炒房风气特别盛，人们拿来就转手。上海、浙江似乎很热，这里面有投机的成份存在，但投机是一个市场所必需的，关键要看它的比例大小。上海今年房价涨幅在15%以内，这个数字跟她的经济增长速度差不多。因此，我不愿说它是“泡沫”，只能说某些城市的投机到了需要警示的地步了。

    房子有几重属性：一是商品属性，生活必需品属性；二是投资属性，在不同投资品之间做互换；三是阶层属性。房子是影响社会稳定的重要因素，这就决定了政府对房地产市场的影响是必然的，每个发展商必须认识到房子的三重属性才能做好事情，不能说政府一调控你就抱怨。

    宏观调控以来，受影响最大的是哪一块呢？首先是被动需求受影响，拆迁需求大降。深圳是特例，深圳是拆违章建筑，其他城市是拆旧房。投资需求因加息等因素，也受影响。但宏观调控不会影响有效需求，也就是改善性需求不受影响。当然，宏观调控对土地供应的限制，影响是立竿见影的。

    我的判断是，中国房地产市场冷热不均，有的地方需要预警时，有的地方甚至还没有热起来。举个例子，长沙的房子才卖2000块钱，没有热起来。我的老家苏州热起来了。3年前我给父母买房子，3000块钱以内随便挑，现在5000块钱也买不到。但是苏州的房子卖5000块，相对于中国第四大经济城市来说，你能说是“泡沫”吗？应该不是吧。宏观调控对珠三角和长三角的影响是截然不同的。珠三角基本上没有什么影响，因为过去几年它通过市场力量自发完成了调控。从中国经济发展来看，从南到北，从东到西，房地产市场的冷热有一个梯度的变化过程。所以万科要跨区域化发展，也是为了规避单一区域风险。

    记者：你认为国家对房地产行业过分担忧了吗？

    郁亮：我看到一篇报道讲，央行行长周小川说加息不是针对房地产行业。我认为周小川的讲话把这个问题说清楚了。过分担忧的是个别经济学家加上部分媒体。前几天我见了一位海外知名的基金经理，谈到谢国忠的报告说国内地产要崩溃了。这位基金经理告诉我，谢在过去3年里都发出过这样的预警，但摩根斯坦利地产本身却在大举进入中国市场，他们不是在以实际行动来说明他们自己对报告的认识吗？

    记者：还有一个问题我们想搞清楚。目前中国80%的城镇居民已经拥有住宅，而国外的比例是70%左右，那么我们的房地产行业还有没有需求潜力？

    郁亮：当然有。就象1996年城镇家庭都有了21英寸彩电，但彩电业的大发展是在普及以后。同样，在普及住宅后，房地产市场才真正形成。目前，我们只是处于有房住的阶段，但现有住房并不一定最适合你或是你最需要的，人的一生中大约要换5-7次房，可我们的开发商还没把相应的房子准备好。中国老龄社会就要到了，万科请了专业机构来测算，大约是1.8%会进养老院。其余的老人，要么聚居，形成老龄社区；要么跟孩子分居，但仍在同一小区里；还有一种就是三代同堂在一起。人们会选择哪种情况，取决于人们的伦理观念怎样演变，它对我们造房子的影响是不一样的。比如，三代同堂的房子哪怕三层楼可能都要带电梯，以方便轮椅进出。现在装也许不受欢迎，但我们要预留装电梯的空间，今后老人进来住，业主同意的话，我们共同来装。

    房地产需求中，过去大量是房改需求，但现在基本消耗完；另一种是拆迁造成的被动需求，这在过去几年表现非常突出。但随着对弱势群体和拆迁者权益的保护，这种需求在下降。未来有两类需求是非常稳定的需求：一是改善性需求。你要成家了，肯定不能住单身公寓了，你要买套房；你生孩子了，孩子要上幼儿园、读书，要在靠近学校的地方买房；你的父母过来，你就要买更大的房子；孩子上大学了，家庭又变小了，你又要换房子，你还要为退休做准备。这就是改善性需求，它真正构成有质量的需求。二是投资性需求。尽管当前宏观调控对投资性需求会有影响，但总的来看，投资性需求，尤其是买房出租，是非常大的需求。今后也是如此，因为只有它的存在，城市外来人口才有地方住啊。

    记者：既然你认为中国房地产行业存在的问题不是“泡沫”，只是“冷热不均”，那么你是不是认为宏观调控政策不应该是总量调节，而应是结构性调节或是市场调节？

    郁亮：没错，政府应当有所引导。我希望未来房价是个位数增长，就象我们请的专家预测的，未来10年平均有4%的增长。个别核心城市有8％的增长都不会出问题，只要增速不超过10%就行。此外，政府部门也应修改住房政策，变拥有住房为有房住，这样问题更容易解决。比如，建一批廉租房或政府收购一批二手房出租给低收入者。否则，老百姓对拥有住宅期望太大，失望也会很大。

    记者：假设一下，如果真的有“泡沫”出现，那么房地产企业在土地、资金、原材料上有什么安排才是合适的？

    郁亮：第一，万科不过多追求储备土地，只满足3年滚动开发需求，不过多占压资金。其次，销售策略不能固守赚多少钱，一定要随行就市，以效率来提升业绩。第三，要做到热点地区与非热点地区的均衡，通过地域的发展和不同市场的选择，来保证均衡增长。另外，如果出现低潮，我希望手里有大量现金去拿地。我相信行业出现调整的时候，是有战略机会给你的，你能买很多好项目回来，所以你要留有余地，不要将财务杠杆用尽了。

“万科不是放‘卫星’。我对未来看得很清楚。10年10倍，我们追求的不是单纯的规模，而是每年30%的成长性。这个数字不是太高了，而是合理的，甚至是保守的。”

　　记者：万科素以效益与成长性作为追求目标，现在是不是要转向追求规模了？与同行提出的3年实现1000亿的年销售收入相比，万科是太保守了，还是在放“卫星”？

　　郁亮：绝不是放“卫星”。这个目标是怎么提出来的？这是基于我们的中长期发展规划。我们请了很多专家预测中国房地产行业今后会如何发展，最保守的估计是：10年后房地产行业年销售收入达3万亿元，年均增长12.5%。从过去10年看，行业增长比这快得多。行业为什么能够快速增长？根据国土资源部的研究，保护耕地是一项国策。节约使用土地，人口结构变化，加上城市化，这些因素在20年内都会表现出来。撇开其他的不谈，只谈人口因素。我们请专业机构所做的研究显示，目前中国平均每户家庭人口是3.53人，10年之后是3.25人。别小看这0.28人的下降，它带来的是2400万户新增家庭。保守地计算，如果每户需要居住面积60平米，便有15亿平米的新增需求。

　　记者：你的言外之意是，万科的目标不是拍脑门拍出来的，而是经过仔细研究和严密测算得出来的？

　　郁亮：是的。有的企业提出3年1000亿，我们不了解它的依据是什么，也不会受它影响。万科就是这个速度。企业之间的比赛应该比马拉松都长，你绝不能用短跑方式去跑，虽然某一时段你会脱颖而出。我们希望快速成长，但也需要稳健，这是对立统一的。比如负债率，我们会在政策允许的范围里留有余地而不会搏到尽。搏到尽我们可以拿到更多的地，某一阶段可能会赌对，但一旦赌错，公司就会迅速走下坡路，这对投资者是不公平的。

　　过去5年，万科销售收入保持了年均30%的增长，从股东利益角度看是稳健有余的。但相对于行业提供的机会，只是略微跑赢行业平均水平。一个优秀企业应当两倍于行业增长，算下来也就是1000亿元。事实上，我们还有两个目标。一是100亿利润，二是全国市场中占有3%份额。现在看起来，100亿利润目标最容易实现。

　　我们现在处于非常有利的位置上。两年前有人担心万科人才的流失问题，现在没有人担心了。而且市场的环境也规范了，非常适合一个市场化公司运作，比如要靠实力拿地。所以，无论从商业环境还是人才储备来看，我们都具备了快速发展的条件。

　　记者：我们注意到你在总结过去时认为，万科稳健有余，进取不足。未来10年，会不会变成进取有余，稳健不足？

　　郁亮：不会。1000亿目标不是特别大，因为你要考虑未来10年的变化，这会比你所能想象的要大得多。环境越来越规范，企业越来越透明，你的发展手段就多了。以前你不敢用并购方式，但今后你可以用它来实现发展。

　　万科的成长，从行业前景来看，我认为是非常明朗的。未来10年，我们要实现的是“有质量的增长”。它的第一个含义是回报率不断上升，其中包括股东回报率和人力资源回报率。强调股东回报率是为了吸引投资者来支持你，否则公司会垮掉。所以，我们追求的是效益型增长，而不是把规模放在第一位，这里最重要的是净资产回报率（ROE）指标，去年我们没有超过12%，今后要做到15%-18%。每年我跟股东汇报时，都会谈及流通市值增长量，并将股价跟指数相比较，这两年我们比大盘领先一倍。我相信ROE做到15%-18%后，我们的股票表现会更好。此外，有效增长还体现在人力资源回报率方面。如果销售收入增长一倍，你的人员也增长一倍，这就不理想了。团队是需要产生规模效应的，人力资源回报率提高了，运营效率也就上升了，股东回报率也就上升了。所以，我们把ROE作为核心考核指标，希望在三五年后能达到第一阶段目标，即15%。

　　二是客户满意度不断上升。我的判断是，未来对住房的需求越来越多的是改善性需求，那时你的口碑、品牌对你影响最大。我们现在当作学习榜样的美国帕尔迪公司能够做到40%多的客户忠诚度，万科四季花城也做到了，这非常重要。我刚去无锡看了商业竞争对手的房子，他们到目前为止仍是把样板房的床做小了，以显得房间大。刚开始这么做人家可能看不出来，但以后呢？其实，他完全没有在培养忠诚客户。万科跟他做得不一样。我们的项目红线周围 1000米以内的不利因素都必须公示，如噪声源、污染源等。只有这样，客户忠诚度才能不断提升。我们每年都做客户满意度调查，如果相关指标上升了，就说明在为公司集聚能量、培养潜力。

　　第三个含义是创造自主知识产权的能力不断提高。我把万科当作制造业企业来看。你不能只学别人，你要不断有新产品创造出来。万科是业内第一个请顾问来研究未来10年客户会怎样演变的企业，研究的范围还包括土地政策的变化等等。研究出来干什么？就是要变成产品。比如，原来多层住宅的外立面非常死板，我们就把多层建得象洋房；最开始一楼难卖，我们就弄了花园；顶楼难卖，我们就做了露台；后来变成二楼最难卖，设计人员就说要做地下室，我说这怎么可能？结果去看了一下，真的还不错。户型能有知识产权吗？能，虽然复制起来很容易，但我不反对别人复制。将来我要做产业化，大家都用我的东西，会对我推行产业化有好处。

　　记者：听起来好像胸有成竹。但一个企业的发展不怕“小步跑”，就怕万一有个闪失，停下步子。万科已经连续5年实现30%的成长了，你怎么保证今后10年每年30%的增长而不出差错？

　　郁亮：没有人能够不犯一点错，关键是不要犯重复错误和致命错误。在这个问题上，我从来不相信有系统解决方案，我只相信万科有非常好的反省能力和纠错能力。万科什么错误没有犯过？但我们迅速改了，不再犯了。万科擅长不断找短板，然后修长，再找下一个短板，再修补它。万科从上到下在这方面基本上是一致的。比如，你可以不用对王石负责，也可以不对郁亮负责，但你要对万科负责。也就是说，你不要把领导太当回事，工作不能只围绕领导来转。很多工作的改进一定是来自一线，我也会下一线去。我们管理团队每月都有任务，要跟4-6个基层员工面谈，而且是不属于你管辖范围内的。我是总经理，只好随便抽，员工自己也可以报名。办公会上，每个老总要谈他跟员工沟通的情况。万科就是从一点一滴去改进的，不断地发现问题，不断地去改进。

　　当然，我们明确了未来10年的发展战略，这也是不犯错的前提。第一个战略就是客户细分。谁能把握客户价值，谁就能赢得未来。万科的客户细分做得非常成功。我们的产品经理整天研究客户上什么咖啡馆，吃什么，读什么书，流行什么用语。我们每卖一个楼都要做客户分析，向不同的客户提供不同的产品。客户细分主要解决了做什么的问题，接下来是解决在哪里做的问题。珠三角、长三角和环渤海地区的GDP占全国的40%，我们便着重在这三个地区布点。然后是进行产品创新，解决怎么做的问题，我们必须在这方面有突破。

　　总之，10年10倍，我们追求的不是单纯的规模，而是每年30%的成长性。这个数字不是太高了，而是合理的，甚至是保守的。