增长将是万科的常态

公司将密切留意未来两三个月内可能出现的相关政策

证券时报记者牛溪

万科年报闪亮登场，透过一系列数据，投资者看到了万科作为行业龙头不断扩大的优势，如今的万科，在品牌、资金实力、资源整合能力及项目储备等关乎公司发展的几大优势在国内似乎已无人可匹。该公司总经理郁亮在盘点去年取得成绩的同时，更用了“大道当然、精细致远”八个字概括了万科2007年的使命。“义不容辞，担当时代责任；精耕细作，成就基业常青”，郁亮如是诠释。

记者：在
宏观调控的2006年，万科何以仍取得如此好的业绩，并进一步确定了其在行业的领先优势？

郁亮：2006年是万科进入快速发展的一年，公司销售金额首次超过了200亿元，其他财务指标也都有非常好的增长。我觉得整个房地产市场景气是一方面，更重要的是我们把握了市场走向，顺势而为，在融资安排、区域布局、主流产品定位上都做得不错。在对行业形势及环境变化的判断及应对上，我们做到了未雨绸缪、积极行动，而不是被动应对。如“90/70”政策、房地产土地增值税清算等，由于万科此前就开始着手进行中小
户型研究，并对土地增值税清算进行了计提，所以相关新政对公司的影响有限。此外，由于公司实施跨地域布局，降低了单一市场不景气带来的风险。

记者：对于上述成绩，董事长王石认为“万科还没有开始发力”，而投资者关注的则是万科的这种持续增长会一直保持么？

郁亮：万科一直追求有质量的增长，过去三年同比增长都在50%以上，远超出公司制定的30%增幅目标，增长将成为万科的一个常态。目前的增长得益于我们前两年做的努力，正如我们现在所做的一切是为了保证未来的增长。在做的所有工作中，有两点是应该提及的。一是办公楼大厅正在做的客户体验中心。万科历来看重客户价值，甚至将其提升至竞争优势的唯一来源，在这方面了下了很多工夫，并因此赢得了更高的客户忠诚度。此外，在关注主流需求同时，我们也关注老年住宅问题，并打算三到五年内推出老年住宅产品。我相信，万科对客户的关注及在这方面下的工夫没有哪一家公司可比；二是对住宅工业化的推进，年底东莞基地将正式运行，大大提高万科住宅建设中工业化技术的应用比例。

董事长王石认为万科高增长期还没有到来，因为至少到2009年，住宅工厂化技术才能得到更高比例的运用，万科的高增长期应该是伴随着生产手段的巨大变革，彻底消除生产方式的瓶颈制约而到来的。值得自豪的是，万科应该是目前国内同行中，唯一有研发经费，肯花钱来做这件事情的企业。去年，我们在上海已经动工了两栋工业化住宅，明年我们预计可推出的面积会超过50万平方米。

记者：我们注意到，万科销售额从20亿到100亿用了5年，而从100亿到200亿则只有一年跨度，万科如何实施有效管理并防范高速运行中的风险？

郁亮：我认为，房地产行业是所有产业界中管理是最为粗放的。一方面，行业整合与扩张来得更为容易，同时风险也会加大。如何在规模扩大时，万科的管理资源不被摊薄，我们提出了“精细管理、有效运营”。首先，我们项目主要聚焦三大区域，这种策略性发展为管理资源的有效配置提供了保障。对新项目，采取区域内补充投资，“生根现有城市”做法，如上海、深圳项目都超过20个，广州虽起步晚，项目也有13个，充分利用现有管理资源，强调“精细化”，提高抗风险能力；另一方面，提升对人才要求。以前，万科的人才是行业精英，现在则要求是社会精英，甚至是跨国企业的精英。去年，万科第一次出现国际化雇员，今年开始，将招入第一届国际化“新动力”，在全球范围内招揽优秀人才。

记者：如何看待刚刚结束的两会对房地产行业定位方面的调整和可能出台的调控措施？

郁亮：我个人认为，政府工作报告对房地产方面的阐述及关注发生的变化之一是政府更加关注房产的保障。根据我国目前国情，要实现人人有房住，只靠市场手段显然不现实。正确运用政府调控和市场机制两个手段，可以有效抑制
房价上涨过快，整顿和规范行业秩序，使整个行业更加健康、稳定发展。万科将密切留意两会结束后两三个月内可能出现的相关政策。上周末宣布了加息，幅度不大，影响有限，更多是一种信号，也再次证实了万科的判断，行业处在加息通道当中。