关于加息：我不担心

“房地产行业资金密集特性才刚刚开始显现，以前做房地产就跟做贸易一样，哪需要钱呢？现在不同了。加息，让房地产企业都面临着融资渠道问题。”

    记者：谈谈加息的影响吧，这对房地产企业一向都是利空。

    郁亮：没错。房地产行业资金密集特性才刚刚开始显现，以前做房地产就跟做贸易一样，哪需要钱呢？现在不同了，宏观调控特别是加息以来，房地产企业谈得最多的就是开拓融资渠道。

    不过，我们很幸运，加息前发行了20亿可转债，上半年还将原来的15亿转债成功转股。其次，万科拥有的银行授信额度是最高的，达 104亿，这还不包括客户按揭额度。另外，我们与海外资金的合作也很密切，比如刚刚与新加坡政府投资公司(GIC)签署的在成都项目上的合作。GIC有 1000亿美元的基金规模，它将是我们的长期战略合作伙伴。

    记者：国外资金似乎非常热衷于进入国内房地产市场，为什么？你们怎么区分它是不是“热钱”？它给国内房地产业除了带来资金，还带来了什么？

    郁亮：外资进入国内，第一步是进入商业物业领域，客户还是它原先的外国客户；等市场成熟后，它才为本地客户服务。现在上海、北京可以卖3000-4000美元的房子了，外资才肯进来。

    确实，国际资金非常充裕，比如GIC。但目前中国的汽车业也好、IT业也好，还没有足够容量来容纳那么多钱。另外，对人民币升值的预期也是因素之一，他们等于是换人民币资产，希望今后获得更高收入。但无论如何，他们以前视中国房地产行业为高风险行业，所以需要回报高。

    去年来的“热钱”多一些，今年开始实实在在的投资了。比如，凯德置地非常活跃，在成都、北京和上海投了不少楼盘。李嘉诚在买了很多地之后也开始发力了。判断外资是否是“热钱”很简单，如果3-5年之内他要清盘走人，那基本上是“热钱”。我们跟GIC的合作是没有期限的，我曾说3 -5年后给它一个回购保证。它说，不，要跟我们长期发展。这样，我觉得它投资的性质就很清楚了。他会给我们带来很多新的东西，会使中国房地产行业真正开始国际化进程。这个国际化进程，是指中国房地产业发展的规则和项目管理水平趋向国际化要求。比如说跟德国的HI公司合作，它对环保的要求要比我们严格得多。这对提高中国房地产企业的管理水平是有帮助的。

关于领跑：我不怕累

    “做行业的领跑者，一是要规模够大，其次是要在业内和客户中有很好的口碑，还有就是你对完善行业规则要做贡献。要全面领跑，综合实力最关键。”

    记者：常常有人问，中国房地产企业谁是老大？我们很难回答，你呢？

    郁亮：如何客观评价房地产企业确实是个难题，因为现在这个行业的透明度太低。所以，评价房地产企业首先要统一指标。要论规模的话，我觉得用结算指标最合理，因为它代表一个完工量。销售收入本身也有很多指标，有的是预售，只交定金，有的是回款，这些指标都不一样。当然用税收来衡量也可以，从纳税额倒推过去。但规模并不是最重要的指标，更不是唯一的指标。比如万科最看重的是客户忠诚度指标，只要你的客户忠诚度高，早晚你的规模会变大。

    如果有人问我中国房地产老大是谁，我当然说是万科。为什么呢？第一，做老大一定的规模是必要的。我们的规模是数一数二的，去年万科销售收入第一，今年是否有人超过我，现在我不作判断。第二，在业内一定要有非常好的口碑，你的一些做法值得业内去学习，才是领跑。第三是客户口碑。这些是我们所看重的。当然你也可以细化到能否招到优秀的员工，这一点我们很骄傲，大学生进入房地产行业首选万科。作为全面领跑者，综合实力最关键。还有，你对行业规则的完善做了什么贡献？你是带头建立规则，还是带头破坏规则？作为领跑者，你要把整个行业领到什么地方去，这是至关重要的。

    记者：你觉得最有可能追赶你们的是谁？

    郁亮：上海绿地、广州富力、合生、珠江都很优秀。他们在规模等某一项指标上，或许会暂时超过万科，但有一点让我很有信心，他们几乎都开始或已经拥有多元化业务，而万科在未来10年仍准备专心做一样事情。做到万科这样规模仍专业化的不多，我们已经经历过了多元化，吃过了苦头就不会忘。我们是职业经理人型企业，必须兼顾长短期股东、员工和社会利益的均衡，最终是实现事业成就最大化，而不是财富最大化。

    记者：我觉得万科这些年的发展，理想主义色彩很浓，奇怪的是她在中国的现实社会里竟然会成功。

    郁亮：万科的成功在某种意义上是信念的成功，而国内很多企业是机会带来的成功。这是很独特的，它跟王石很有关系。万科过去和今后成功的最主要因素是什么呢？我们总结了这么几点：第一是持续、稳健的增长，第二是执行能力很强，第三是均好性很好。还有，就是对底线的坚持做得彻底。万科的信念与理想从来没有改变过，比如说专业化是很好的东西，我们就坚定地做专业化。

    记者：中国还有哪些企业是有理想的？

    郁亮：海尔、联想等等都是这样的企业。按我们的标准划分，万科在资本市场上属于三线蓝筹。一线蓝筹一般来自关系国民经济全局的支柱企业，如电信、电力、银行等企业；二线蓝筹是那些盈利能力很强的企业，如中集集团。我们把自己定位为三线蓝筹，如果目标选择正确的话，今后会成为二线甚至一线蓝筹。

    记者：你对公司股价关心吗？

    郁亮：我很关心。3年前我认为万科股票市盈率（PE）低代表的是投资价值高，现在的看法不一样了。一个优秀企业，它的PE应该是较高的。现在万科的PE不是最低的，但也比较低。我不会追求最高PE，但我希望万科能够达到行业中上水平。

    记者：看来当领跑者也不容易。

    郁亮：当长跑的领跑者很累。还好，万科很年轻，也很稳健。我们会按照自己的节奏跑下去。