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白驹过隙。2007年，楼市调控执行年，匆匆过半。

回眼望去，不由人唏嘘感慨：这是个最好的年代，这是个最坏的年代。

调查发现，房价持续回升、结构比例失调、财税政策难行、保障制度不全，检查难有实效等房地产市场焦点，尽管已经或多或少得到了改善，但依旧是普遍担心的问题，也是留给下半年调控落实的巨大考验。

2007楼市半程总结报告，希望能以冷静的观察者的身份，和您一起探究调控尚未完全成功的原因，一起寻求下半年完成楼市理性转轨的可行性.

房价：“鸡尾酒疗法”助创新高？

一个由多种药物成份混合，针对同一疾病中不同病菌，进而达到疗效的疗法被称为“鸡尾酒疗法”。这和目前的楼市调控何其相似。为了抑制“过快上涨”的房价，从去年5月开始的房地产调控延续至今，涉及11部委，近20项调控政策，只为多管齐下，“药到病除”。然而，效果如何，市场自知。

今年4月，中国社科院一份房地产报告的预测言犹在耳：“2007年全年房价涨幅将控制在5%以内。”而当月的房价涨幅为5.6%。专家点评称，要打平5%的全年涨幅，后8个月的房价调控任务非常艰巨。而到了6月，国家发改委、国家统计局发布数据：5月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%。

为了改变这种局面，调控者所做的努力，不可谓不多。今年4月，北海市以23.6%的惊人涨幅超过深圳(11.3%)和北京(10.7%)，成为房价涨幅最大的城市。建设部随即要求当地政府“做出解释”，反应速度之快令人欣慰。此前，八部委联合发文，要求全国各地用一年时间开展房地产市场秩序专项整治。之后，各地应声而动的报道也常见报端。

我们已经在政府文件看到了太多的惯常用语，而实际的效果却未见显现。已近疲态的楼市调控越来越像一个“接近换来期望，期望带来失望的恶性循环。”

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甚至于在香港，有媒体就评论，国内的宏观调控该结束了。情况真的是如此乐观吗？

如果政府的政策真的能够如此立竿见影，如果市场真能够按照政府的意愿而为，那么新的宏观调控又会不远了。

事实上，这次的经济过热，是在中国向市场经济迈进的过程中不同的利益集团利益博弈的结果。而这种利益博弈集中在国内房地产业上展开。

也就是说，近几年来，房地产业不仅是国内经济增长的动力，也是企业获得暴利最好的行业。之所以说房地产业是国内经济增长之动力，不仅在于银行的信贷消费启动了国人最终需求，而且房地产业成了各个地方短期内业绩大见成效耀眼的明珠。同时，房地产的发展又带动相关产业的大力发展，目前政府大力整顿的钢铁、水泥、电解铝、建材等哪一个不是与国内房地产有关。目前经济上的瓶颈能源，电力、运输、水等哪一个不是与房地产有关。看看北京2003年的GDP增长有30%以上来自房地产，看看北京今年的固定资产投资有50%以上来自房地产。我们就应该看到房地产在这次经济过热中的位置了。

正因为国内房地产在国家经济中如此重要，在这次宏观调控中，尽管房地产业关注的方面，如对土地整顿、对房地产企业的信贷收紧，但房地产在这次宏观调控中所受的影响则是微乎其微。其他行业的增长在放缓，但房地产无论是投资还是商品房的价格都照升不误。甚至于全国的商品房价格上升了一成以上。很简单，作为这次经济过热的动力源的房地产都不能够调整，那么这次宏观调控见效多少更要大打折扣了。更不是说，国内宏观调控该结束了。

国内的房地产业调控之所以困难，就在于国内房地产业挟持着中国经济、挟持着各地方经济。一方面，如果国内房地产崩盘，整个国家经济就可能发生危机。如20世纪90年代的日本与香港，房地产一出现问题，使得整个经济很快进入衰退期，而且十多年都无法振兴。如果国内房地产业不调整，也可能孕育更大的金融风险。因为，就目前国内房地产业的情况来看，基本上把整个风险都归结在国内银行体系上，无论是房地产企业还是个人消费信贷都是如此。如果让国内房地产的泡沫任意地吹大，泡沫的破灭不可避免，而最后承担这种泡沫破灭的只能是国内各银行。还有，拆迁和房价过高，是当前社会除了腐败以外，民众表示最不满的主要问题。如果这些房地产问题处理不好，可能成为今后整个中国社会政治动荡的根源。

总之，房地产业已经把地方政府、国家经济及民众利益捆绑在一起，房地产正在要挟着整个中国经济。我们应该看到的是尽管房地产业是推动中国GDP增长的重要力量，但是，商品房价格、金融风险、地方政府之业绩以及买不起房屋的百姓，究竟哪一个利益更重要？就得看中央政府天平放在哪里了。这才是目前国内宏观调控能否取得成效的关键。

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在国内，REITs（房地产投资信托基金）“但闻楼梯响，不见人下来”的局面将有望改变。

一份名为《房地产投资信托试点管理办法》（建议稿）（下称“建议稿”）目前正在小范围业内人士处流传和征集意见。知情人士透露，正式文件年底或将下发。

根据建议稿，房地产投资信托受益权凭证将代表受益权的相应份额，由央行监督管理房地产投资信托将在全国银行间债券市场上的发行与交易活动。

虽然，这与境外主流REITs相去甚远。但在国内已经是一种巨大尝试和突破，权且称其为内地REITs吧。

靠拢而非相同

5月，有关部门曾召开了一次专家组会议，征求对建议稿的意见。“目前，收集的修改意见已反馈至银监会。”知情人士透露。

尽管与主流REITs相去甚远，但内地REITs已经最大限度地向主流产品靠拢。上海五合智库投资顾问公司总经理邹毅认为，这已经是REITs的概念，而不再是信托产品了。

在建议稿中，房地产投资信托产品不再设定普通信托产品200份的上限，且发行规模“不得小于10亿元人民币，房地产投资信托持有资产池中任何一项物业的最短期限不得低于3年”。此外，建议稿第二条明确指出，“房地产投资信托是以信托方式组建成，主要投资于产生稳定租金收入的成熟房地产项目的集合投资计划，以成熟物业为主要运用标的。”

年初，坊间传言联华信托和中信证券(行情论坛)均在争夺房地产投资信托的试点权。对照目前的建议稿，与联华信托此前上报的REITs设计方案极为相似。种种迹象表明，联华信托有可能首先在国内试点房地产投资信托产品。

而联华信托有关负责人也曾透露，联华信托方案里的REITs也是公募产品，在银行间债券市场发行与交易。如此设计的初衷，是先让机构投资者参与REITs试点，待时机成熟再考虑在资本市场上市。

与此不同的是，中信证券方面则认为，既然做REITs，那就要做真正的REITs。真正的REITs，就应该在交易所挂牌上市交易，流通性是REITs的本质。

“对于REITs而言，目前国内仅仅处于起步尝试阶段。机构投资者对风险的判断较为专业，而私人则相对欠缺相关的能力。”邹毅显然更赞同前者。

而此种考虑与监管机构的想法不谋而合。“对于监管层而言，REITs还是一个陌生的金融产品，其运作方式、风险集中点都不甚明了，因此限定在机构投资者的范围内，一是可控性较强，二是即便出现了风险，也不会波及面太广。”一位接近银监会的市场人士这样说道。

相对于此前只能发行单一信托产品而言，按照建议稿投资管理人以后可以做投资组合产品。邹毅指出，这对投资管理人的要求特别高，要具有投资组合的能力和多项目投资的风险控制能力，而国内能够担此重任的人少之又少。

地产商融资新渠道

除去管理层和受托人，政策出台最欣喜的恐怕要算地产开发商，又多了一个融资工具。

然而，分析人士指出，建议稿并没有对“成熟物业”的标准进行有效诠释，REITs肯定不会成为房地产融资的主流形式。

这位人士的理由在于，国内市场上的商业地产主要是以产权出售为主，如果要做REITs，阻力来自于没有得到预期租金收益的小业主。如此，能做REITs只有是那些未分割产权的商用房产项目。

这意味着，虽然房地产投资信托即将迈出“试点”这一步，但可能与绝大多数地产商无缘，更多机会只会属于拥有大量自持物业的开发商。而邹毅也表示，如果此前物业的租金水平和收益率达不到上市要求的公司，建议稿出台后，也很难发行内地REITs。

开发商如果想要自如运用该融资工具，除了要增加自持物业，更要想方设法提高物业的租金水平和收益率。

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今天上午，第二次全国土地调查工作电视电话会议召开，中共中央政治局委员、国务院副总理曾培炎出席会议并发表重要讲话。国土资源部部长徐绍史发言时指出，第二次全国土地调查确保土地调查的数据准确，对发现虚报、瞒报土地调查数据的，将追究相关人员的责任。

徐绍史发说，从7月1日起，第二次全国土地调查进入实地调查和数据库建设阶段。全国土地调查办要对省级成果进行全面的内业检查，并对重点地区、重点地类进行外业抽查核实，确保土地调查的数据、图件与实地三者一致。对于实地调查结果与工作底图误差明显的，要查找原因，并及时纠正。对发现虚报、瞒报土地调查数据的，将追究相关人员的责任。

徐绍史说，要抓紧审核各地土地调查实施方案和有关实施细则。7月1日前，各地要将根据《第二次全国土地调查总体方案》编制的本地实施方案，连同专家论证意见一并报全国土地调查办，经审核后抓紧实施；要根据国家统一技术规范，抓紧制定实施细则。国土资源部将与有关部门配合，抓紧研究制定《土地调查条例》和《土地调查经费管理办法》，确保第二次土地调查工作依法依规，保质保量，有序开展。

尽快开展实地调查。按照国务院部署，从7月1日起，第二次全国土地调查进入实地调查和数据库建设阶段。根据调查工作分工要求，全国土地调查办将抓紧选择具有资质的专业队伍，制作基础图件，逐批提供各地开展调查的外业底图。各地要做好相关准备工作，确保在收到外业底图后，及时开展实地调查，并按时汇交数据。同时，各地要按照实施方案要求，首先做好城镇内部土地调查工作计划，及时组织开展调查。

切实加强指导监督。这次土地调查，涉及各行各业和每个用地单位，地方各级人民政府都要按照实施方案要求，分级明确任务，层层落实责任，切实做到人员、任务、责任、经费四到位和各项调查保障措施落到实处。7月上旬，各地土地调查办公室要对第二次土地调查各项工作落实情况，集中开展一轮大检查，认真研究解决检查中发现的重大问题。省级土地调查办要及时汇总检查情况，并于7月中旬前上报全国土地调查办。

全面提升调查工作科技含量。第二次土地调查主要运用遥感、卫星定位和网络通讯等现代技术手段，采用内外业相结合的方法，开展土地调查工作。因此，要精心遴选专业队伍和调查人员，严格按任务要求和技术规范实施管理。各地要统筹安排，加大对技术薄弱地区的支持和帮扶。加强数据库和调查信息系统开发建设，为土地调查数据处理、入库和逐级汇总提供保障，及时为各方面提供优质服务。

深入开展宣传和培训。电视电话会后，全国土地调查办将集中一个月时间，组织各地在城乡广泛宣传第二次土地调查的重要意义、目标任务、实施步骤和相关政策及要求，动员各级政府、相关部门、用地单位积极参与、主动配合做好这项工作。各地要抓紧开展培训，保证各级调查人员全面掌握土地调查政策和技术要求。

确保土地调查数据的真实和准确。《通知》明确要求，地方各级政府要对本地区的调查成果质量负责，切实保证调查成果真实准确。各地要认真执行分阶段成果验收制度，严把质量关，每一阶段的成果经检查合格后，才能开展下一阶段工作。全国土地调查办要对省级成果进行全面的内业检查，并对重点地区、重点地类进行外业抽查核实，确保土地调查的数据、图件与实地三者一致。对于实地调查结果与工作底图误差明显的，要查找原因，并及时纠正。对发现虚报、瞒报土地调查数据的，将追究相关人员的责任。

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 张先生，今年26岁，年收入7万元左右，无住房，每月房租800元，现有存款10万元整。其未婚妻今年25岁，年收入3万元左右，租房住，房租每月600元，现有存款1万元。他们两位都由单位缴纳了社保和住房公积金，自己未购买任何商业保险。双方每月给父母的固定支出共2000元左右。张先生打算明年5月购买一套90平方米的住房， 然后结婚。

理财建议

张先生的家庭资产中，流动性资产和流通性投资总额11万元，全部为活期存款。鉴于张先生目前的资产情况，并且计划1年后购房并结婚，理财专家建议，张先生对自己的资产状况作如下调整：

首先，建议张先生调整自己的现金和活期存款的数额。目前的现金和活期存款的数额为11万元，其实张先生没有必要留出如此多的灵活性资金，建议张先生的活期存款调整为1.6万元，增加投入货币式基金为9.4万元。货币式基金在保证灵活性的同时，收益性也高于活期存款，在需要时可以提前两天领取。鉴于张先生的经济状况比较稳定，留出的这部分活动性资金可以支付张先生家3个月的开支就可以了。

鉴于张先生的理财目标期限较短，目前不做风险大的投资。

张先生与未婚妻分租住房每月支出房租1400元，故建议张先生与未婚妻先办理法定结婚手续，两人合住，每月可节约一半房租。

考虑到张先生的家庭负担较重，风险类型属于积极稳健型，股票平衡型基金不可以投资，可以选择基金定投计划。另外，从安全流动性角度出发，还可以投资一部分到货币市场基金中。

虽然张先生家庭的风险承受能力较强，但家庭的财富积累较小，而且这一年中有很大的资金压力，所以在投资过程中，应避免太大的风险投资，不适合投资股票、期货等高风险理财产品。

由于张先生及其未婚妻是家庭收入的支柱，为了保障家庭的生活水平，应当加大保险的投资，以防患将来可能出现的危险。

 理财计划

现在张先生每月收入约5800元，未婚妻月收入为2500元，两人月收入合计8300元，每月固定支出为3400元(800+600+2000)，加上其他消费和支出，每月共花费5100元，每月可节余3200元，另外共有存款11万元。

由于张先生及未婚妻工作都还不稳定，且双方父母需要赡养，建议预留应急准备金2万元。

购房是人生中的一件大事，时间预定为明年5月，购买一套90平方米住房所需资金约60万元，可充分利用公积金贷款，贷款年限20年，首付款30%。不足部分可申请银行商业贷款。购房后准备作为新房则一定要装修，建议装修费用控制在10万元左右。新房装修后，还要筹备结婚费用，估计需要5万元左右。结婚后，减少了房租费用1400元，但增加了每月还房贷的压力。

从家庭责任方面，本着为对方着想，购买人寿保险是必不可少的。婚后可利用购买保险，在有了保障的基础上进行一些合理的投资，促进财富的增值。

由于张先生是家庭收入的主要来源，购买保险应以张先生为主。目前除社保外两人都未购买保险，建议每月购买800元商业保险进行保障。

 投资产品建议主要以货币基金为主，根据风险承受能力，可将占投资总额35%的资金投向高风险基金，占总额65%的资金投向低风险产品，促进财富的增值。如果投资报酬率小于贷款率，则建议尽快的偿还贷款，稳妥实现以后的教育子女规划和退休规划

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业内人士：在二手房交易价格居高位时，业主可考虑套现

“原想‘以租养贷’减轻房贷压力，可现在压力没减轻多少，生活质量也上不去。”容先生苦恼地告诉记者，他在一年前买下一套房，试图通过房租还房贷，但房租并不如他意愿，他每个月都要倒贴贷款，原来的美梦破灭了。

据记者了解，许多　“以租养贷”的购房者并没有实现当初的购房理想，而“以租养贷”并非每套房子都适合。

以租养贷难以维持

容先生刚毕业两年，月工资2000多元。一年前，他看着高涨的房价，咬牙买下了一套房产。心里的算盘是：付首付款后，将房产出租以冲抵贷款，几十年后就可赚下一套房产。于是，容先生贷款25万元买下了一套103平方米的房产。简单装修后，他发现小区的房子月租最多不过1200元，这使他处于“租不抵贷”的境地。他明显的感觉到自己的压力越来越大：要还首付款；装修花光了积蓄；担负600元贷款和自己的房租(他和同事挤在一套小房子里)。

相对于容先生来说，王西还算幸运，他于2004年在中南买了套小户型，月供1100元。交房后，他打算将房子出租，因为地段比较好，每月可收房租1200元，但王西还是认为，虽然没还贷压力了，但其生活质量还是有所牺牲。

房价高涨导致“租不抵贷”

在高房价、高利率的“逼迫”下，“以租还贷”成为很多已购房者的想法。而一位长期从事房地产研究的专业人士分析，几年前，房价相对较低的时候，不少有眼光的人贷款买房出租，以租金偿还贷款。

而当前，房价涨了很多，同样的“以租养贷”就很困难了。以一套100平方米的房子为例，购买价为50万元，月租金按较高标准2000元算，一年只有24000元的租金收入，要二十多年才能收回成本。显然，租房收效太慢，且不一定划得来。

即使房价在涨，租金也在涨，租金也未必跟得上房价的步伐。据分析，租房的人群中，打工者和刚毕业的学生占据一大部分，他们都不可能租很贵的房子，也就是说，租赁市场房租上涨的空间非常有限。

所以在这种情况下，就有可能“租不抵贷”。

“以租养贷”已不合算

21世纪不动产市场部杨经理表示，从目前看来，武汉市租赁市场已进入平稳发展时期，租金价格保持平稳态势，涨跌幅度都不会太大。在这样的市场环境下，房屋租金很难随着房贷利率的提高而增加。虽然普通租赁受整体市场影响的风险较小，但如果持续加息，融资成本必然会进一步加大，在新利率政策下，“以租养贷”已不合算，单纯地相信开发商所提倡的“以租养贷”投资理念已不合时宜。如果手中有贷款返租的房屋，不如在二手房交易价格趋于高位的今天，适时出售手中房屋，高位套现。

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记者观察发现，2006年全年该项统计数据平均值为5.5%，当年各月也一直在这一数值附近徘徊，并持续至今年4月份，没出现过大起大落。但是，5月份的数据有些令人吃惊，涨幅比4月高出1.0个百分点。与此同时，5月份全国70个大中城市房价环比上涨也达到1.0%，涨幅比上月高0.3个百分点。对此，业内人士分析认为，近期流动性过剩、人民币升值等因素加剧了房价上涨预期。

值得注意的是，新建商品房价格同比上涨也创出了6个月以来的新高，达6.6%。该涨幅比4月高1.3个百分点；环比上涨0.8%，涨幅比上月高0.1个百分点。其中，经济适用房、普通住房和高档住房价格同比分别上涨2.0%、7.2%和6.5%。

统计数据还显示，所有70个大中城市新建商品住房价格同比均上涨，深圳、北京等城市涨幅仍超过两位，分别为12.3%、10.3%。北海更是达到了15.1%。其余涨幅较大的主要城市包括：温州（10.9%）、蚌埠（10.2%）和南京（9.2%）等。

二手房和非住宅商品房价格涨幅也非常强劲。其中，二手房价格同比上涨6.8%，涨幅比上月高0.7个百分点；环比上涨1.3%，涨幅比上月高0.3个百分点。北海、深圳、蚌埠、北京、郑州、大连等城市二手房同比涨幅较高，分别为15.1%、13.9%、10.9%、9.7%、9.7%、8.2%。

“从整个市场发展的趋势看，房价上涨的预期仍然比较强烈。”链家地产市场总监金育松向上海证券报表示。

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