谁是房价上涨的幕后推手？

9月，全国房价涨幅再创新高，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.9%。10月，全国房价继续上涨，同比上涨10.3%。据不完全统计，从今年下半年到11月底，重庆上涨超过30%。

按照市场经济的理解，需求大于供应，房价自然会上涨，但孰不知，2007年前10个月全国房产累计开发投资超过19000亿元，比去年同期上涨30%。供应增大了，房价不降反升，这些消化供应的强烈到底来自哪里？

本人给出房价上涨的如下原因，供大家思考和探讨：

一、经济过热通货膨胀

流动性过剩导致的CPI居高不下，是今年大家感受最深的一个话题。

CPI消费者物价指数(Consumer Price Index),是反映与居民生活有关的产品及劳务价格统计出来的物价变动指标，通常作为观察通货膨胀水平的重要指标。如果消费者物价指数升幅过大，表明通胀已经成为经济不稳定因素，因此，该指数过高的升幅往往不被市场欢迎。专业观点认为，一般说来当CPI>3%的增幅时我们称为INFLATION，就是通货膨胀；而当CPI>5%的增幅时，我们把他称为SERIOUS INFLATION，就是严重的通货膨胀。

下表是本年度我国CPI上涨的变化情况：

官方媒体对外宣传的立场是我国目前仅仅有些经济过热，但还没有通货膨胀，但从上表可看出，我们已经处于严重的通货膨胀了，通货膨胀带给老百姓最大的感受就是：辛苦挣来的钱瞬间贬值了！因此普通大众面对“通胀”最直接的行为就是积极参与理财投资。银行存款利率太低，投股市风险大，房产投资是老百姓认为风险小，回报高最好的方式。

这就是为什么供应增长了30%，但仍然不能满足需求最主要的原因之一！

二、土地价格以及开发成本持续上涨

购房投资性需求上涨，导致房价上涨，房价上涨催生地产商疯狂圈钱圈、地炒地，我国土地一级市场开放的招拍挂制度，更使土地价格在追捧之下以远高于拍卖底价的价格拍出，尤其是今年“地王”价格频频刷新，足见地价上涨的速度。而开发成本增加则是房价上涨的必然趋势！

上诉成本增加的因素可以理解为土地一级市场需求过旺和通胀共同造成的结果，这是房价上涨的刚性因素。

三、人民币升值导致外来投资加剧

2007年人民币与美元兑换也频频刷新，近日兑换汇率已经跌破8元大关，这个因素在今年导致人民币与国际货币——美元的升值幅度超过3%以上，国外热钱看好人民币的持续升值前景，涌入我国并且选择投资房地产也是可以理解的。这也是为什么前阶段出台抑制境外人士房产投资的原因！

四、腐败导致政策调控监管失控

开放经济下，金融政策调控，政府加强限制政策，是抑制房产投资过热最主要的手法。但是，在地方执行方面，禁止不符合预售条件的房源变相收钱、公开销控及销售价格、禁止捂盘等等政策监管又执行的怎样呢？上有政策，下有对策，只要与监管部门的关系到位，变通空间太多！就连最近新出台的《二套房补充政策》里也有例如“家庭平均人口不足当地平均居住面积的可放宽限购条件”的变通空间，令看似严谨的二套房政策，变得又空可钻！

综上所述，上述四个推动房价上涨的原因其核心仍然是“投资性需求”。但投资者可能会忽略的一个问题是：房地产是一类非常特殊的投资产品，其价值评估如果没有实际的居住需求来支撑，加之其“大宗不动产”的流通性差，就会使其投资风险远大于其他投资产品。

所以我们常常会建议房产投资者在进行房产投资前需要参考的两项房产投资指标是：其一，房产租赁价格；其二，三级市场交易价格也就是二手房交易价格。

朋友们，股市有风险，投资需谨慎；但在当今的大市场环境下，房产投资风险更大，投资更需谨慎！